“老師，想買一個改善樓盤，萬科美景世玠和融創(chuàng)大河宸院我該怎么選？”經常收到類似的提問，很糾結，因為每個人的需求不同，選擇也各不相同。

尤其是針對改善住房者，城內VS城外的交戰(zhàn)一直都存在，從未改變過。

那么，同樣的改善項目，一個位于三環(huán)內，擁有成熟的配套；另外一個是四環(huán)邊項目，配套較弱，周邊居住環(huán)境較好。

若是你需要改善升級，是選擇做遠郊的守望者，還是主城區(qū)的主宰者？

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休想騙我出三環(huán)，市區(qū)配套成熟，親朋好友都居于此。

我是堅定的主城派，在我看來，改善的前提，不單單是居住環(huán)境的升級，是生活多方位的全面升級。

而位于遠郊的生活消費遠不及主城的便利，別說提升，甚至極大可能是你生活消費的倒退，還如何談改善！如果，能力允許，同樣價格產品的改善項目，我優(yōu)選主城。

這里說的鄭州主城，是指目前鄭州配套齊全的三環(huán)內區(qū)域，以及三環(huán)沿線部分區(qū)域。

▼區(qū)域地圖

三環(huán)內屬于鄭州發(fā)展比較成熟的區(qū)域，區(qū)域內商圈、教育、醫(yī)療、地鐵、BRT建設、路網成熟，都是可看的見繁華，居住生活起來也是可以享受到的便利。

重要的是，擁有社會屬性的個體要工作，而居住在市中心，去鄭州各個地方都相對都比較方便，交通成本比較低和通勤時間比較少。

但是由于城區(qū)發(fā)展比較早，區(qū)域內建筑和規(guī)劃有一定的年代，這里道路不是很寬，并且城區(qū)環(huán)境一般，且公園之類的休閑場所比較少。

有人會說，老城太堵，太破，太亂……在我眼里，這樣的城市，更具有煙火氣息以及文化底蘊。隨著舊城改造的深入，一些老破小改顏換新，我們會遇見一個更具魅力的老城。

《鄭州市城市總體規(guī)劃（2010-2020年）》（2017年修訂）中關于主城一些規(guī)劃，讓我們堅信，主城會越來越好。

·1、主城區(qū)以改善居住環(huán)境、集中成片建設、重視住房保障為原則，適當降低老城區(qū)居住人口密度，規(guī)劃居住用地137.2平方千米。

其中老城區(qū)以整治、改造為主，完善各項設施，增加開敞空間和公園綠地，提升居住環(huán)境質量；新區(qū)居住建設以鄭東新區(qū)、惠濟片區(qū)為主；其他片區(qū)安排配套性居住用地。

·2、主城區(qū)的工業(yè)用地主要向兩個開發(fā)區(qū)集中，老城區(qū)逐步弱化工業(yè)生產職能。

·3、除原有公園綠地外，新建大型綜合型公園4個，專類公園13個；沿城市道路、水系建設帶狀公園；按標準配建居住區(qū)公園綠地，按照500米服務半徑規(guī)劃建設小游園、街頭綠地。

·4、主城區(qū)形成“一城、一鎮(zhèn)、五街、七區(qū)、五軸、七廊、多點”的歷史文化名城保護格局。

·歷史城區(qū)保護范圍劃定為商代都城內城城垣遺址所環(huán)繞的區(qū)域，具體范圍為金水路、杜嶺街、北順城街、南順城街、城南路和城東路所圍合區(qū)域，歷史城區(qū)面積約為3.8平方公里。

·劃定書院街歷史文化街區(qū)、德化街歷史文化街區(qū)、文廟—城隍廟歷史文化街區(qū)、二砂歷史文化街區(qū)、國棉三廠歷史文化街區(qū)，保護城市文脈和歷史風貌。

·重點保護主城區(qū)中國大運河通濟渠鄭州段世界文化遺產，13處（15項）全國重點文物保護單位和34處省級文物保護單位。

從規(guī)劃中可以看到，目前主城的一些問題，通過主城改善環(huán)境升級、工業(yè)布局優(yōu)化、文化名城建設等，鄭州主城會越來越好，市中心的地段價值會越來越凸顯，未來充滿潛力。

總之，我們認為，三環(huán)內是鄭州發(fā)展比較成熟的區(qū)域，商業(yè)，教育，醫(yī)院等設施都是比較齊全的。

相比四環(huán)外，買個菜都要去幾公里之外的地方，這里樓下就可買到。在這里，老人，有公園休閑；小孩，有良好的教育資源；你我，有便利的交通，更多的工作機會。

那么，這么牛逼的主城，有哪些改善項目可以承接我們的夢想？

接下來我們就一起看一下，三環(huán)內120平以上的房源有哪些？為了讓大家更詳細的知道，我們就把高層的也算上，供更多的人挑選！

從表格中可以看出，鄭東新區(qū)的改善樓盤比較多為7個，但是這些樓盤中多屬于北龍湖區(qū)域。其次是經開區(qū)為4個，這些樓盤都在老經開區(qū)，碧桂園天悅為高低配。

三環(huán)內樓盤如果想要算改善樓盤，表格中的樓盤有些最多算是剛改，說是改善是比較勉強的，但是如果銀子不夠，又想換房子，剛改樓盤也是可以購買的。

下面可以按照戶型面積以及容積率等因素，給大家劃分幾個等級。如果生活、上學、工作等方面有強烈的區(qū)域要求，可以根據實際情況購買。

按照目前鄭州一路向東的發(fā)展趨勢，從區(qū)域的價值來說，鄭東新區(qū)是比較好的，畢竟是集全省之力打造的一個區(qū)域。

1.環(huán)內的改善第一梯隊，當然要屬于鄭州新區(qū)北龍湖的“地王窩”區(qū)域了。

▼北龍湖部分樓盤分布圖

如，榮盛華府、北龍湖金茂府，雅居樂御賓府。接著就是北龍湖稍外圍的樓盤，比如正商善水上境、恒大悅龍臺。

如果你有資金你就選擇核心區(qū)域的樓盤。北龍湖核心區(qū)域樓盤選擇，就像去調研的時候置業(yè)顧問說的一樣，北龍湖核心范圍的樓盤都是品質比較不錯，開發(fā)商為了避免競爭，在產品上也都做出了區(qū)分，最終選擇就看你喜歡什么樣子的產品了。還有就是在限價下可以好好挑選。

至于恒大悅龍臺和正商善水上境如何選？

這兩個開發(fā)商，都算是比較靠譜的，正商善水上境的位置和周邊環(huán)境比較好一些，距離河比較近，恒大出門都是高架，周邊環(huán)境不是很好，正商的建材是比較不錯的，如果價格差不多，正商善水上境會略勝一下。

2.第二梯隊是高鐵片區(qū)和緊鄰CBD還有萬科鄭紡機地王：萬科美景世玠、海馬公園、融創(chuàng)金水府。

高鐵片區(qū)和鄰近會展中心區(qū)域，位置比較好。目前商務中心都是集中在東區(qū)。萬科地王是老城區(qū)，老城區(qū)改善樓盤不多，所以也增加到第二梯隊。

萬科美景世玠：萬科打造的TOP系產品，在鄭州打造的首個高端樓盤，項目是高低配，面積偏大，位于地鐵3號線和地鐵5號線，交通比較方便，周邊配套比較齊全，產品高層精裝交付，建材比較不錯。

但是項目周邊有鐵路，最近的是70米左右，會有一定的噪音影響。想在老城區(qū)置業(yè)的購房者可以關注。

融創(chuàng)金水府：目前釋放的是精裝，超高層建筑，距離會展中心、曼哈頓比較近，周邊配套比較全，但是周邊環(huán)境一般。目前有地鐵1號線，但是又有一定的距離。

海馬公園：產品建筑質量比較好，距離會展中心比較近，配套基本成熟，有地鐵5號線，想在東區(qū)買剛改樓盤，但是資金又不是很充足的購房者可以考慮大面積房源。

3.第三梯隊是其他成熟區(qū)域樓盤：昆侖望岳、金地鉑悅、碧桂園天璽、碧桂園天悅、陽光城檀悅、華潤紫云府。

按照區(qū)域來說，中原老城區(qū)會比管南和經開的價值高一些，學校比較好，醫(yī)院配套比較完善。在選擇的時候，可以優(yōu)先選擇中原區(qū)。

昆侖望岳：由小高層和高層組成，距離中原萬達比較近，2梯3戶或2梯2戶，6號樓樓王位置1梯1戶，中原區(qū)比較稀缺的改善樓盤。

金地鉑悅：13層小高層在管城區(qū)比較少見，地鐵5號線，位置比較好，周邊有鐵路，據說要搬走，目前還沒有動工。如果對區(qū)域有情結可以考慮，因為目前區(qū)域內能買的改善樓盤不多。

碧桂園天璽：目前來說性價比一般，小區(qū)是個小社區(qū)，不過位置比較好，距離東區(qū)比較近，展示的建材質量一般，如果考慮這個樓盤，可以參考一下海馬公園再去購買。

碧桂園天悅：社區(qū)比碧桂園天璽要大些，高低配，能享受經開老城區(qū)的配套。但是地塊不是很方正，周邊有高壓線、高架橋，會有一定的影響，能不能買要看價格了。

陽光城檀悅：位置比較好，配套比較成熟，陽光城開發(fā)商比較靠譜，容積率比較高，但是項目設計比較偏剛需，但是也有少部分大面積房源，在經開區(qū)住的話，也是可以考慮，最終還是看價格。

華潤紫云府：地塊比較少，容積率高，開發(fā)商比較靠譜，位置好，周邊配套成熟但是環(huán)境一般，戶型設計比較好。據說釋放價格是18500，看看不遠處鄭東新區(qū)的2萬 的價格，你自己覺得性價比咋樣？

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環(huán)外派論點：環(huán)外環(huán)境好，小區(qū)容積率低，舒適度高。

我是市中心一黨，朋友卻是個嚴格環(huán)外控，我倆沒少因為這吵吵吵。

按照我這位朋友的觀點，環(huán)外不是指中牟、滎陽、龍湖這種衛(wèi)星城老偏遠的地方，而是主城自然外溢延伸可抵達的地方，目前最遠可接受四環(huán)邊的位置。

老破舊的主城區(qū)，動不動就堵車，動不動就看海，到處是停的車，到處都是人，看著煩躁焦心。

環(huán)外則“距離主城不遠，發(fā)展可期，規(guī)劃比之老城上心，未來也有配套，關鍵是居住環(huán)境良好。”當然，價格上，也可能略具有優(yōu)勢。

三環(huán)外，規(guī)劃年代比較新，整個區(qū)域環(huán)境來說比較好，居住人口不是很多，樓盤的容積率相對環(huán)內來說比較小，舒適度會比較高些。

未來四環(huán)內的區(qū)域同樣規(guī)劃有地鐵，交通不是問題。

在我看來，四環(huán)邊的遠郊未來也是主城，只是目前來看商業(yè)、教育等設施配套不齊全。

隨著城市的建設，慢慢會發(fā)展起來，比之遠離主城的衛(wèi)星城項目要靠譜的多。不在乎配套，不在乎用時間去等，倒是可以關注，起碼也是安全。

那么，三環(huán)-四環(huán)邊的改善項目有哪些呢？

環(huán)外的改善樓盤是比環(huán)內的數量要多些，主要集中在惠濟區(qū)和鄭東新區(qū)白沙片區(qū)，高新區(qū)和管城區(qū)有少量偏剛改項目。

對于改善的樓盤，我們依然可以把樓盤分為幾個等級。

1.第一梯隊是鄭東新區(qū)白沙片區(qū)：永威森林花語、亞新紫藤公館、藍城玫瑰園、融創(chuàng)象湖一號、鄭地美景東望

外環(huán)的話，鄭東新區(qū)的規(guī)劃會比較好些，白沙的區(qū)域價值會高些，距離東區(qū)比較近，并且環(huán)境比較好。

永威森林花語：永威品質、地鐵8號線，距離綠博園比較近，環(huán)境比較好。

融創(chuàng)象湖一號：在白沙的位置不錯，目前全款是有性價比的，融創(chuàng)品質還算可以。

亞新紫藤公館：相比較白沙其他區(qū)域的樓盤，這個位置更接近市區(qū)，特別是到高鐵片區(qū)。亞新品質還算可以，但是周邊環(huán)境一般，但是曾是白沙地王，就不知道價格是怎么樣的了。

鄭地美景東望：目前別墅是比較稀缺的資源，東望的別墅從建材和整體環(huán)境方面來說是比較不錯的。周邊配套弱，需要時間等待。

藍城玫瑰園：藍城代建，品牌可以，地鐵8號線；容積率比較低。但是證件速度比較慢，前期內購了不少。

2.第二梯隊是市政府搬遷的區(qū)域常西湖新區(qū)：碧桂園西湖

常西湖新區(qū)是最近比較熱的區(qū)域，鄭州市政府搬遷，地鐵線路也在加快修建中，還有西流湖環(huán)境比較好。

碧桂園西湖：首開位于常西湖，鄭州市市政府要搬遷該區(qū)域，位置比較好。緊鄰西流湖環(huán)境好，產品設計也是偏改善，位置距離成熟區(qū)域比較近，配套不是太荒涼。碧桂園也有一定的操盤能力，西區(qū)改善置業(yè)可以關注。

3.其他的為第三梯隊

其他的樓盤，從區(qū)域上來說，都差不多。但是在這個梯隊里面想要著重說一下富力建業(yè)尚悅居、正商中州城和融創(chuàng)大河宸院、這三個樓盤。

富力建業(yè)尚悅居：小高層，位置比較好，距離北龍湖的位置比較近，建材展示不錯。但是附近有飛機場，會有一定噪音。

正商中州城目前差不多進入尾盤，它的洋房性價比是比較不錯，大概是均價是1.5萬，想要在這區(qū)域內買改善樓盤的可以關注下。

融創(chuàng)大河宸院：在北四環(huán)外，周邊配套比較弱，但是1.59容積率，距離索須河比較近，環(huán)境比較好，小區(qū)比較純粹，面積為140平左右。

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寫在最后

說了這么多樓盤，那么環(huán)內和環(huán)外這些樓盤如何挑選呢？

1、首先，你要明確你有多少資金，資金不多，但是又迫于換房子，剛改的樓盤未必不是不可選擇，可以選擇高層的120以上的樓盤。

每個區(qū)域的價格也是不一樣，根據你首付的準備情況然后挑選。資金比較充足就買純改善樓盤。

2、其次，你要明白，鄭州從三環(huán)到四環(huán)的跨進，成熟最少需要5年以上的發(fā)展時間。在這個時間里，四環(huán)的配套會比較弱，且是一個持續(xù)的過程。

3、想要成熟的配套，就選擇環(huán)內的樓盤。想要比較好的環(huán)境、社區(qū)比較純粹，那就暫時要忍受周邊的荒涼，沒有什么是十全十美的。

4、明白了自己的側重點之后，就根據開發(fā)商、地段，周邊學校等情況去分析這個樓盤到底值不值得你買？其實所謂買得值不值，就要看你在整個角度去看，同樣的錢你能不能買到更好的。

同區(qū)域的改善樓盤選擇，看性價比、開發(fā)商、學校、交通、產品等去分析，如果是環(huán)外樓盤，一定要考慮交通成本和通勤時間，是否能夠接受。

5、對于改善而言，從舒適上來說，高層<小高層<洋房<別墅，從區(qū)域上來說，鄭東新區(qū)的價值會比較好些。