租房需求就是流動(dòng)人口的基本需求，伴隨全國持續性的城市化進(jìn)程，流動(dòng)人口租房剛需將產(chǎn)生更加巨大的市場(chǎng)。根據根據中國指數研究院測算，當前我國總租賃人口接近1.8億人，占總人口比重為13%，租房市場(chǎng)規模達1.38萬(wàn)億元，預計2020年我國租賃市場(chǎng)規模將達1.71萬(wàn)億元。

另一方面，房?jì)r(jià)陡升也使得部分城市人口由購房群體轉變?yōu)樽夥咳后w。

（4）從消費升級到供應端改造，長(cháng)租公寓發(fā)展成為必然趨勢

80、90后正在成為主流租客群體，他們整體呈現年輕化和高知化，受互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展和城市經(jīng)濟的影響更深，因此，由傳統個(gè)人房源組成的租房服務(wù)市場(chǎng)，已經(jīng)不能滿(mǎn)足其日益增長(cháng)的美好生活需求。

此外，與美國多元化的租房供給組成相比，國內租房供給側結構單一，服務(wù)不善是普遍問(wèn)題。美國80%的可支付的租賃住房則是由住房協(xié)會(huì )、私營(yíng)企業(yè)及業(yè)主、非盈利組織、房地產(chǎn)信托基金和保險公司提供，而國內租房市場(chǎng)依舊是傳統由買(mǎi)方需求驅動(dòng)的，供給側房源絕大部分來(lái)自個(gè)人業(yè)主，因此大小中介遍地，房源質(zhì)量參差不齊，配套不完善、居住環(huán)境差成為普遍問(wèn)題。

因此，消費升級必然促進(jìn)租房向品牌化、專(zhuān)業(yè)化、服務(wù)化轉變，也就是現在的長(cháng)租公寓所表現的形態(tài)。

（二）長(cháng)租公寓釋義

長(cháng)租公寓是近幾年新興的一種租房服務(wù)形態(tài)，總體呈現以下幾個(gè)特點(diǎn)：保持一致的品牌輸出與裝修風(fēng)格，配置完善的家具家電設施，提供完善的租后生活社區服務(wù)與（或）物業(yè)管理服務(wù)等。

由于公寓運營(yíng)商自身的起始點(diǎn)和優(yōu)劣勢不同，在房源獲取上存在一定差異，因此，根據房源在地理空間上的分布，可以將長(cháng)租公寓分為集中式公寓和分散式公寓兩種。此外，公寓運營(yíng)商根據不同租客的定位，賦予房間不同的裝修風(fēng)格以及相關(guān)服務(wù)特色，在租客終端的產(chǎn)品上有略微的差異。

（三）長(cháng)租公寓發(fā)展歷程

長(cháng)租公寓的爆發(fā)隨著(zhù)房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)化的加深而伴生的。1999年，第一家房地產(chǎn)網(wǎng)站“搜房網(wǎng)”成立，隨后2年，300多家房地產(chǎn)網(wǎng)站先后成立；2007年，互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)電商平臺“安居客”成立，打破傳統房產(chǎn)交易形態(tài)；2012年開(kāi)始，受?chē)忸I(lǐng)先商業(yè)模式影響，各類(lèi)互聯(lián)網(wǎng)+房產(chǎn)創(chuàng )業(yè)百花齊放，根據鯨準App數據統計，2012-2014年間成立的長(cháng)租公寓、非標短租、房產(chǎn)中介、房產(chǎn)眾籌、房租分期等賽道項目數量達到了400之多。

（四）長(cháng)租公寓創(chuàng )業(yè)融資數據

根據鯨準收錄的數據，目前國內長(cháng)租公寓企業(yè)超過(guò)170家，超過(guò)半數項目發(fā)生融資事件，天使及以前融資占比27%，A輪與B輪項目融資占比分別為13.9%、6.56%。

詳細來(lái)看，至2012年起，長(cháng)租公寓領(lǐng)域共發(fā)生融資事件99起； 2014年，資本開(kāi)始進(jìn)入長(cháng)租公寓，共發(fā)生16起融資事件，融資集中在天使與A輪；2015年，長(cháng)租公寓領(lǐng)域融資有爆發(fā)式的增加，總投資近40起，B輪及B+輪項目獲得5起融資；2016年，賽道融資趨冷，早期融資減少，而C輪、C+輪與戰略融資開(kāi)始增加，投資進(jìn)入緩沖期。

從融資額來(lái)看，從2012年至2016年，長(cháng)租公寓領(lǐng)域所投資的資本逐年增加，截止目前，資本所投金額達67.5億元。

二、長(cháng)租公寓產(chǎn)業(yè)鏈與模式研究

（一）長(cháng)租公寓產(chǎn)業(yè)鏈構成

長(cháng)租公寓產(chǎn)業(yè)鏈可以簡(jiǎn)單分為上游資產(chǎn)（房源），下游租客，以及中間長(cháng)租公寓運營(yíng)商，在公寓運營(yíng)的過(guò)程中，平臺基于成本控制出發(fā)，一般不會(huì )自建裝修施工隊、家電維修、家政保潔以及其他生活服務(wù)團隊，因此第三方服務(wù)機構為公寓運營(yíng)商提供必不可少的產(chǎn)品以及服務(wù)支持。此外，長(cháng)租公寓是一個(gè)資金和資源雙重密集型的行業(yè)，金融機構對于企業(yè)融資具有非常重要的影響。

（二）長(cháng)租公寓運營(yíng)模式及主要參與者

（1）長(cháng)租公寓主要參與者及運營(yíng)模式

長(cháng)租公寓在運營(yíng)模式上分為重資產(chǎn)模式與輕資產(chǎn)模式兩種，在表現上分為重資產(chǎn)集中式、輕資產(chǎn)集中式、輕資產(chǎn)分散式、重資產(chǎn)分散式4種。長(cháng)租公寓運營(yíng)商主要有4類(lèi)參與者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商系、酒店集團系、房產(chǎn)服務(wù)中介系、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng )業(yè)系。

長(cháng)租公寓企業(yè)的運營(yíng)發(fā)展與其資產(chǎn)運營(yíng)模式有直接關(guān)系，從資產(chǎn)運營(yíng)的角度來(lái)考慮，重資產(chǎn)模式對于運營(yíng)商在物業(yè)獲取、運營(yíng)效率和跨周期資產(chǎn)運營(yíng)方面有諸多優(yōu)勢，但重資產(chǎn)運營(yíng)模式對資金的要求更高；輕資產(chǎn)模式前期資金沉淀相對較少，可以在短時(shí)間內快速擴展市場(chǎng)，但從長(cháng)期來(lái)看，在租期時(shí)間里，通過(guò)薄弱租金利差盈利，實(shí)現快速回籠成本并獲得盈利較為困難。

（2）長(cháng)租公寓城市格局與競爭關(guān)系

根據媒體報道已公開(kāi)資料不完全統計，目前長(cháng)租公寓運營(yíng)商在城市布局情況為，主要集中在北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市，同時(shí)地方省會(huì )城市同樣是不可或缺的市場(chǎng)，其次，在成都、重慶、杭州等城市，隨著(zhù)城市凈流入人口的增長(cháng)，相關(guān)租房政策的落地，長(cháng)租公寓也將著(zhù)重在這些重要二線(xiàn)城市布局。

在競爭性方面，以北京為例，根據鏈家租房市場(chǎng)報告預估，未來(lái)北京會(huì )有1000萬(wàn)人租房，人均20平米左右，需求是兩億平米的租房面積，目前還有一億平米空缺，目前長(cháng)租公寓品牌占有率不足10%，其中地產(chǎn)商系、中介服務(wù)系、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng )業(yè)系大體上各占比30%左右，未來(lái)，在重要一線(xiàn)城市地產(chǎn)系、中介服務(wù)系運營(yíng)商擁有市場(chǎng)占比將會(huì )進(jìn)一步增加，而直接的公寓運營(yíng)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng )業(yè)者所能擁有的市場(chǎng)將進(jìn)一步減小。

（3）長(cháng)租公寓代表廠(chǎng)商：

• 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商系：

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“交易后市場(chǎng)”階段，隨著(zhù)拿地成本的逐漸升高，樓市調控越發(fā)嚴酷，周轉和去化放緩的背景下，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤率下降，傳統“開(kāi)發(fā)+銷(xiāo)售”經(jīng)營(yíng)模式已不可持續，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始尋求其他業(yè)務(wù)增長(cháng)點(diǎn)。數據顯示，排名前三十的房產(chǎn)企業(yè)有三分之一以自營(yíng)或投資的方式布局長(cháng)租公寓賽道，代表廠(chǎng)商如：萬(wàn)科（泊寓）、旭輝（領(lǐng)寓國際）、招商蛇口（壹間）、龍湖（冠寓）、金地（草莓社區）、保利（N+公寓）、朗詩(shī)（朗詩(shī)寓）、石榴（熊貓公寓）等。

• 酒店集團系：

盡管在宏觀(guān)政策上，無(wú)論是“炒房限制”還是“促進(jìn)租賃”對于酒店企業(yè)來(lái)說(shuō)都沒(méi)有太直接相關(guān)的利益，但就酒店業(yè)內的情況來(lái)看，國內酒店行業(yè)發(fā)展極不規范，大小家庭式旅館遍布，精細化運營(yíng)不足，經(jīng)營(yíng)模式趨同，服務(wù)及產(chǎn)品同質(zhì)化，隨著(zhù)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來(lái)，信息的不對稱(chēng)性被打破，暴露了酒店行業(yè)更多經(jīng)營(yíng)管理不善的問(wèn)題。于此同時(shí)“非標住宿”“長(cháng)租公寓”給酒店行業(yè)帶來(lái)變革靈感和契機。其中：如家（逗號）、華?。ǔ羌夜ⅲ?、鉑濤（窩趣）等積極布局長(cháng)租公寓。

• 房產(chǎn)服務(wù)中介系：

房地產(chǎn)服務(wù)中介較早開(kāi)始布局長(cháng)租公寓，因其租賃業(yè)務(wù)中承上啟下的作用，以最直接的行業(yè)視角與敏捷的姿態(tài)搶先布局長(cháng)租公寓，并通過(guò)在房源以及客源中的優(yōu)勢，以較低成本收集房源，迅速規?；?。房產(chǎn)服務(wù)中介系代表玩家如：鏈家（自如）、我愛(ài)我家（相寓）、世聯(lián)行（紅璞）。

• 互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng )業(yè)系：

互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng )業(yè)系是整個(gè)長(cháng)租公寓領(lǐng)域最多的一類(lèi)玩家，其憑借自身在互聯(lián)網(wǎng)渠道方面的優(yōu)勢，解決房客和房東之間的信息不對稱(chēng)問(wèn)題，迎合青年主流消費者的需求，快速獲取用戶(hù)，有效利用資本助力，建立品牌與布局。

三、長(cháng)租公寓發(fā)展趨勢及建議

（一）長(cháng)租公寓發(fā)展困境：高投入、長(cháng)周期、微利潤是行業(yè)最大問(wèn)題

雖然長(cháng)租公寓呼聲很高，但實(shí)際運營(yíng)結果確有些差強人意。YOU+更換CEO并宣布去“公寓化”；蘑菇公寓改名蘑菇租房，轉型為公寓出租平臺；窩趣公寓被鉑濤酒店作價(jià)1200萬(wàn)元轉讓旗下16.4%股權……

對于公寓運營(yíng)商而言，即使是輕資產(chǎn)、分散式運營(yíng)，前期的租金、裝修投入同樣很大，擴張投入遠遠大于資金回收速度，且3~5年里看不到回報，此外，長(cháng)租公寓、聯(lián)合辦公等領(lǐng)域蜂擁而至的創(chuàng )業(yè)者，助長(cháng)資產(chǎn)價(jià)格提升，進(jìn)一步造成利潤空間壓縮。

（二）長(cháng)租公寓發(fā)展趨勢

（1）金融工具助力長(cháng)租公寓發(fā)展，未來(lái)3~5年里將迎來(lái)增長(cháng)爆發(fā)

在過(guò)去兩年，REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）的試點(diǎn)常常被提及，盡管目前相關(guān)的稅收政策和配套法律法規還未出臺，但就一月前“新派公寓權益型類(lèi)REITs”破冰長(cháng)租公寓REITs 后，“ 保利租賃住房REITs” 通過(guò)上證審議，讓REITs突破長(cháng)租公寓瓶頸有了更多期待。

隨著(zhù)政策支持力度加大，資產(chǎn)證券化，類(lèi)REITs金融產(chǎn)品將進(jìn)一步加快長(cháng)租公寓重資產(chǎn)轉向輕資產(chǎn)，從而實(shí)現更大的規?；c可持續發(fā)展；在3~5年內，現階段地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大量投入的重資產(chǎn)集中式公寓將大面積投入市場(chǎng)運營(yíng)中，帶來(lái)新的運營(yíng)增長(cháng)；此外，3~5年長(cháng)租公寓運營(yíng)商經(jīng)過(guò)模式驗證與長(cháng)期運營(yíng)，或將開(kāi)始正向盈利。由此來(lái)看，后續資本市場(chǎng)投資仍將繼續，未來(lái)3~5年，長(cháng)租公寓獲將迎來(lái)新一輪的增長(cháng)爆發(fā)。

（2）長(cháng)租公寓品牌兩級分化，強者越強，弱者越弱

長(cháng)租公寓是資金和資源雙重密集型行業(yè)，從房源獲取與市場(chǎng)占有來(lái)看，搶先獲取價(jià)值房源的企業(yè)，在租期截止前，占領(lǐng)房源等同于占領(lǐng)該地區的市場(chǎng)，而后來(lái)者機會(huì )較小。如資源較強的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)系運營(yíng)商，一方面可憑借母公司的供應鏈資源，在房源開(kāi)發(fā)和改造的成熟經(jīng)驗，降低投入成本，另一方面，類(lèi)REITs金融模式一經(jīng)跑通，開(kāi)發(fā)商們將迎來(lái)長(cháng)租公寓全面規?；狞S金期，而發(fā)行ABS、REITs金融產(chǎn)品具有較高的資質(zhì)門(mén)檻，創(chuàng )業(yè)者難以大規模進(jìn)入，因此，在資源和資金上占強勢地位的企業(yè)未來(lái)發(fā)展優(yōu)勢明顯，長(cháng)租公寓品牌將產(chǎn)生兩級分化，強者越強，弱者發(fā)展受到擠壓。

（三）長(cháng)租公寓創(chuàng )業(yè)建議

盡管創(chuàng )業(yè)者在資金與資源不占優(yōu)勢，但長(cháng)租公寓除了資源資金這個(gè)大壁壘，運營(yíng)同樣不是一個(gè)小壁壘。對于長(cháng)租公寓運營(yíng)商，收入減成本的利差綜合取決于它的拿房成本、裝修成本、運營(yíng)實(shí)際坪效、出房時(shí)間差、入住率以及租金。在眾多條件不可控條件下，也不是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商系、房產(chǎn)服務(wù)中介系一家獨有的機會(huì )。

（1）分散式與集中式協(xié)同發(fā)展，品牌與服務(wù)差異化突出重圍

創(chuàng )業(yè)者在前期可通過(guò)輕資產(chǎn)、分散式房源獲得規模效應，從發(fā)展的中長(cháng)期看，分散式房源存在租期短和違約風(fēng)險，為確保不為他人做嫁衣，發(fā)展集中式公寓，獲得品牌效應至關(guān)重要，此外，集中式房源在管理效益上也高于分散式房源，可提升企業(yè)利潤。

目前絕大多數的長(cháng)租公寓創(chuàng )業(yè)者定位重疊，與地產(chǎn)商系、地產(chǎn)服務(wù)中介系之間競爭關(guān)系明顯，在規?；芰Σ蛔?，品牌優(yōu)勢不顯的情況下，進(jìn)行差異化定位，服務(wù)特定人群的特定需求，是創(chuàng )業(yè)系長(cháng)租公寓可持續發(fā)展的重要方向；其次，長(cháng)租公寓是一個(gè)分散性市場(chǎng)，即使產(chǎn)生龍頭企業(yè)，在部分空間區域內的覆蓋度也是有限的，這也是創(chuàng )業(yè)者的機會(huì )所在。

（2）輕一線(xiàn)，重二、三線(xiàn)城市運營(yíng)機會(huì )更大

從長(cháng)租公寓品牌在城市布局分布情況來(lái)看，一線(xiàn)城市與新興的準一線(xiàn)城市，長(cháng)租公寓品牌密布，競爭激烈。分析師認為，在一線(xiàn)城市是一個(gè)資源偏向型的市場(chǎng)，極度考驗創(chuàng )業(yè)者資源而二三線(xiàn)城市則是運營(yíng)偏向型的市場(chǎng)，而運營(yíng)恰恰是互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng )業(yè)者所擅長(cháng)的。