借著最近的“你們懂得”的熱點(diǎn)，我們來(lái)一本正經(jīng)的聊聊當(dāng)前大家熱議的民生問(wèn)題的“商業(yè)之路”和“理性的解決之道”。

一方面，房市政策調(diào)控短時(shí)間內(nèi)不可逆，關(guān)于買房這事，大家或許該換個(gè)思路了。

另一方面，隨著北京流動(dòng)人口觸頂、安全隱患升級(jí)，租房市場(chǎng)開(kāi)始大力整頓。

“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，這句話便是今后整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的“長(zhǎng)期基調(diào)”。長(zhǎng)租公寓在此時(shí)興起，可謂恰逢其時(shí)。

前有碧桂園、華潤(rùn)置地這類地產(chǎn)商開(kāi)路，后有國(guó)家隊(duì)入場(chǎng)做建設(shè)，這個(gè)市場(chǎng)終于熱鬧了起來(lái)！

本報(bào)告旨在全面概述整個(gè)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)：

從行業(yè)維度，界定清楚行業(yè)邊界、發(fā)展歷程；

從資本維度分析，對(duì)于資本的依賴程度以及資本偏好；

探討這個(gè)市場(chǎng)最終屬于哪些玩家，未來(lái)的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？

一、長(zhǎng)租公寓綜述

（一）長(zhǎng)租公寓行業(yè)背景與熱度解讀

長(zhǎng)租公寓是傳統(tǒng)租房的一個(gè)供給側(cè)升級(jí)，其發(fā)展與熱度與整體租房服務(wù)市場(chǎng)發(fā)展滯后有著直接的關(guān)系。隨著租房行業(yè)相關(guān)利好政策相繼出臺(tái)，并伴隨著消費(fèi)升級(jí)與租房供應(yīng)端改造的契機(jī)，長(zhǎng)租公寓發(fā)展成為必然趨勢(shì)。

（1）租房市場(chǎng)落后，發(fā)展空間巨大

國(guó)內(nèi)住房制度構(gòu)成主要由交易市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、住房保障市場(chǎng)共同組成，其中交易市場(chǎng)占了絕對(duì)主導(dǎo)的地位，租房市場(chǎng)發(fā)展先天不足，其核心原因在于國(guó)人主要通過(guò)自建房屋或購(gòu)買商品房的形式來(lái)滿足住房需求，而非租房。數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的住房自有率常年維持在70%以上，而在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)和日本，其住房自有率維持在 50-70%左右，其中德國(guó)更是在50%以下。

根據(jù)2016年整體住房市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)來(lái)看，2016年整體房屋市場(chǎng)交易額超過(guò)15萬(wàn)億，而租房交易市場(chǎng)租金規(guī)模為1.1萬(wàn)億，是整個(gè)房屋交易市場(chǎng)的7%，而美國(guó)與日本的這個(gè)數(shù)字為50%和72%。由此可見(jiàn)，中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)還有較大發(fā)展空間。

此外，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，發(fā)展租房服務(wù)，盤活存量物業(yè)已成為房地產(chǎn)發(fā)展的新重點(diǎn)，“賣房”向“租房”轉(zhuǎn)變勢(shì)在必行。

（2）租房政策利好，促進(jìn)行業(yè)快速健康發(fā)展

從15年開(kāi)始，政府部門加大住房市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度，一方面是對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、住房買賣增加了不少限制，另一方面，則為保障房建設(shè)以及租房服務(wù)提供了更多的扶持發(fā)展和利好政策，今年優(yōu)勝以往， 7 月 20 日，九部委共同發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，選取了12個(gè)城市作為首批重點(diǎn)發(fā)展試點(diǎn)單位，其后各城市單位相繼推出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”“稅收優(yōu)惠”等實(shí)際落地利好政策。

（3）租房需求增長(zhǎng)，市場(chǎng)規(guī)模可期

租房需求就是流動(dòng)人口的基本需求，伴隨全國(guó)持續(xù)性的城市化進(jìn)程，流動(dòng)人口租房剛需將產(chǎn)生更加巨大的市場(chǎng)。根據(jù)根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院測(cè)算，當(dāng)前我國(guó)總租賃人口接近1.8億人，占總?cè)丝诒戎貫?3%，租房市場(chǎng)規(guī)模達(dá)1.38萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)2020年我國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)1.71萬(wàn)億元。

另一方面，房?jī)r(jià)陡升也使得部分城市人口由購(gòu)房群體轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥咳后w。

（4）從消費(fèi)升級(jí)到供應(yīng)端改造，長(zhǎng)租公寓發(fā)展成為必然趨勢(shì)

80、90后正在成為主流租客群體，他們整體呈現(xiàn)年輕化和高知化，受互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展和城市經(jīng)濟(jì)的影響更深，因此，由傳統(tǒng)個(gè)人房源組成的租房服務(wù)市場(chǎng)，已經(jīng)不能滿足其日益增長(zhǎng)的美好生活需求。

此外，與美國(guó)多元化的租房供給組成相比，國(guó)內(nèi)租房供給側(cè)結(jié)構(gòu)單一，服務(wù)不善是普遍問(wèn)題。美國(guó)80%的可支付的租賃住房則是由住房協(xié)會(huì)、私營(yíng)企業(yè)及業(yè)主、非盈利組織、房地產(chǎn)信托基金和保險(xiǎn)公司提供，而國(guó)內(nèi)租房市場(chǎng)依舊是傳統(tǒng)由買方需求驅(qū)動(dòng)的，供給側(cè)房源絕大部分來(lái)自個(gè)人業(yè)主，因此大小中介遍地，房源質(zhì)量參差不齊，配套不完善、居住環(huán)境差成為普遍問(wèn)題。

因此，消費(fèi)升級(jí)必然促進(jìn)租房向品牌化、專業(yè)化、服務(wù)化轉(zhuǎn)變，也就是現(xiàn)在的長(zhǎng)租公寓所表現(xiàn)的形態(tài)。

（二）長(zhǎng)租公寓釋義

長(zhǎng)租公寓是近幾年新興的一種租房服務(wù)形態(tài)，總體呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：保持一致的品牌輸出與裝修風(fēng)格，配置完善的家具家電設(shè)施，提供完善的租后生活社區(qū)服務(wù)與（或）物業(yè)管理服務(wù)等。

由于公寓運(yùn)營(yíng)商自身的起始點(diǎn)和優(yōu)劣勢(shì)不同，在房源獲取上存在一定差異，因此，根據(jù)房源在地理空間上的分布，可以將長(zhǎng)租公寓分為集中式公寓和分散式公寓兩種。此外，公寓運(yùn)營(yíng)商根據(jù)不同租客的定位，賦予房間不同的裝修風(fēng)格以及相關(guān)服務(wù)特色，在租客終端的產(chǎn)品上有略微的差異。

（三）長(zhǎng)租公寓發(fā)展歷程

長(zhǎng)租公寓的爆發(fā)隨著房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)化的加深而伴生的。1999年，第一家房地產(chǎn)網(wǎng)站“搜房網(wǎng)”成立，隨后2年，300多家房地產(chǎn)網(wǎng)站先后成立；2007年，互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)電商平臺(tái)“安居客”成立，打破傳統(tǒng)房產(chǎn)交易形態(tài)；2012年開(kāi)始，受國(guó)外領(lǐng)先商業(yè)模式影響，各類互聯(lián)網(wǎng)+房產(chǎn)創(chuàng)業(yè)百花齊放，根據(jù)鯨準(zhǔn)App數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012-2014年間成立的長(zhǎng)租公寓、非標(biāo)短租、房產(chǎn)中介、房產(chǎn)眾籌、房租分期等賽道項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到了400之多。

（四）長(zhǎng)租公寓創(chuàng)業(yè)融資數(shù)據(jù)

根據(jù)鯨準(zhǔn)收錄的數(shù)據(jù)，目前國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓企業(yè)超過(guò)170家，超過(guò)半數(shù)項(xiàng)目發(fā)生融資事件，天使及以前融資占比27%，A輪與B輪項(xiàng)目融資占比分別為13.9%、6.56%。

詳細(xì)來(lái)看，至2012年起，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域共發(fā)生融資事件99起； 2014年，資本開(kāi)始進(jìn)入長(zhǎng)租公寓，共發(fā)生16起融資事件，融資集中在天使與A輪；2015年，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域融資有爆發(fā)式的增加，總投資近40起，B輪及B+輪項(xiàng)目獲得5起融資；2016年，賽道融資趨冷，早期融資減少，而C輪、C+輪與戰(zhàn)略融資開(kāi)始增加，投資進(jìn)入緩沖期。

從融資額來(lái)看，從2012年至2016年，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域所投資的資本逐年增加，截止目前，資本所投金額達(dá)67.5億元。

二、長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)鏈與模式研究

（一）長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成

長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)鏈可以簡(jiǎn)單分為上游資產(chǎn)（房源），下游租客，以及中間長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，在公寓運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，平臺(tái)基于成本控制出發(fā)，一般不會(huì)自建裝修施工隊(duì)、家電維修、家政保潔以及其他生活服務(wù)團(tuán)隊(duì)，因此第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)為公寓運(yùn)營(yíng)商提供必不可少的產(chǎn)品以及服務(wù)支持。此外，長(zhǎng)租公寓是一個(gè)資金和資源雙重密集型的行業(yè)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)于企業(yè)融資具有非常重要的影響。

（二）長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)模式及主要參與者

（1）長(zhǎng)租公寓主要參與者及運(yùn)營(yíng)模式

長(zhǎng)租公寓在運(yùn)營(yíng)模式上分為重資產(chǎn)模式與輕資產(chǎn)模式兩種，在表現(xiàn)上分為重資產(chǎn)集中式、輕資產(chǎn)集中式、輕資產(chǎn)分散式、重資產(chǎn)分散式4種。長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商主要有4類參與者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商系、酒店集團(tuán)系、房產(chǎn)服務(wù)中介系、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)系。

長(zhǎng)租公寓企業(yè)的運(yùn)營(yíng)發(fā)展與其資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式有直接關(guān)系，從資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的角度來(lái)考慮，重資產(chǎn)模式對(duì)于運(yùn)營(yíng)商在物業(yè)獲取、運(yùn)營(yíng)效率和跨周期資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面有諸多優(yōu)勢(shì)，但重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式對(duì)資金的要求更高；輕資產(chǎn)模式前期資金沉淀相對(duì)較少，可以在短時(shí)間內(nèi)快速擴(kuò)展市場(chǎng)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，在租期時(shí)間里，通過(guò)薄弱租金利差盈利，實(shí)現(xiàn)快速回籠成本并獲得盈利較為困難。

（2）長(zhǎng)租公寓城市格局與競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系

根據(jù)媒體報(bào)道已公開(kāi)資料不完全統(tǒng)計(jì)，目前長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商在城市布局情況為，主要集中在北京、上海、廣州、深圳等一線城市，同時(shí)地方省會(huì)城市同樣是不可或缺的市場(chǎng)，其次，在成都、重慶、杭州等城市，隨著城市凈流入人口的增長(zhǎng)，相關(guān)租房政策的落地，長(zhǎng)租公寓也將著重在這些重要二線城市布局。

在競(jìng)爭(zhēng)性方面，以北京為例，根據(jù)鏈家租房市場(chǎng)報(bào)告預(yù)估，未來(lái)北京會(huì)有1000萬(wàn)人租房，人均20平米左右，需求是兩億平米的租房面積，目前還有一億平米空缺，目前長(zhǎng)租公寓品牌占有率不足10%，其中地產(chǎn)商系、中介服務(wù)系、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)系大體上各占比30%左右，未來(lái)，在重要一線城市地產(chǎn)系、中介服務(wù)系運(yùn)營(yíng)商擁有市場(chǎng)占比將會(huì)進(jìn)一步增加，而直接的公寓運(yùn)營(yíng)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)者所能擁有的市場(chǎng)將進(jìn)一步減小。

（3）長(zhǎng)租公寓代表廠商：

• 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商系：

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“交易后市場(chǎng)”階段，隨著拿地成本的逐漸升高，樓市調(diào)控越發(fā)嚴(yán)酷，周轉(zhuǎn)和去化放緩的背景下，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率下降，傳統(tǒng)“開(kāi)發(fā)+銷售”經(jīng)營(yíng)模式已不可持續(xù)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始尋求其他業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，排名前三十的房產(chǎn)企業(yè)有三分之一以自營(yíng)或投資的方式布局長(zhǎng)租公寓賽道，代表廠商如：萬(wàn)科（泊寓）、旭輝（領(lǐng)寓國(guó)際）、招商蛇口（壹間）、龍湖（冠寓）、金地（草莓社區(qū)）、保利（N+公寓）、朗詩(shī)（朗詩(shī)寓）、石榴（熊貓公寓）等。

• 酒店集團(tuán)系：

盡管在宏觀政策上，無(wú)論是“炒房限制”還是“促進(jìn)租賃”對(duì)于酒店企業(yè)來(lái)說(shuō)都沒(méi)有太直接相關(guān)的利益，但就酒店業(yè)內(nèi)的情況來(lái)看，國(guó)內(nèi)酒店行業(yè)發(fā)展極不規(guī)范，大小家庭式旅館遍布，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)不足，經(jīng)營(yíng)模式趨同，服務(wù)及產(chǎn)品同質(zhì)化，隨著互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來(lái)，信息的不對(duì)稱性被打破，暴露了酒店行業(yè)更多經(jīng)營(yíng)管理不善的問(wèn)題。于此同時(shí)“非標(biāo)住宿”“長(zhǎng)租公寓”給酒店行業(yè)帶來(lái)變革靈感和契機(jī)。其中：如家（逗號(hào)）、華?。ǔ羌夜ⅲ?、鉑濤（窩趣）等積極布局長(zhǎng)租公寓。

• 房產(chǎn)服務(wù)中介系：

房地產(chǎn)服務(wù)中介較早開(kāi)始布局長(zhǎng)租公寓，因其租賃業(yè)務(wù)中承上啟下的作用，以最直接的行業(yè)視角與敏捷的姿態(tài)搶先布局長(zhǎng)租公寓，并通過(guò)在房源以及客源中的優(yōu)勢(shì)，以較低成本收集房源，迅速規(guī)?；７慨a(chǎn)服務(wù)中介系代表玩家如：鏈家（自如）、我愛(ài)我家（相寓）、世聯(lián)行（紅璞）。

• 互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)系：

互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)系是整個(gè)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域最多的一類玩家，其憑借自身在互聯(lián)網(wǎng)渠道方面的優(yōu)勢(shì)，解決房客和房東之間的信息不對(duì)稱問(wèn)題，迎合青年主流消費(fèi)者的需求，快速獲取用戶，有效利用資本助力，建立品牌與布局。

三、長(zhǎng)租公寓發(fā)展趨勢(shì)及建議

（一）長(zhǎng)租公寓發(fā)展困境：高投入、長(zhǎng)周期、微利潤(rùn)是行業(yè)最大問(wèn)題

雖然長(zhǎng)租公寓呼聲很高，但實(shí)際運(yùn)營(yíng)結(jié)果確有些差強(qiáng)人意。YOU+更換CEO并宣布去“公寓化”；蘑菇公寓改名蘑菇租房，轉(zhuǎn)型為公寓出租平臺(tái)；窩趣公寓被鉑濤酒店作價(jià)1200萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓旗下16.4%股權(quán)……

對(duì)于公寓運(yùn)營(yíng)商而言，即使是輕資產(chǎn)、分散式運(yùn)營(yíng)，前期的租金、裝修投入同樣很大，擴(kuò)張投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于資金回收速度，且3~5年里看不到回報(bào)，此外，長(zhǎng)租公寓、聯(lián)合辦公等領(lǐng)域蜂擁而至的創(chuàng)業(yè)者，助長(zhǎng)資產(chǎn)價(jià)格提升，進(jìn)一步造成利潤(rùn)空間壓縮。

（二）長(zhǎng)租公寓發(fā)展趨勢(shì)

（1）金融工具助力長(zhǎng)租公寓發(fā)展，未來(lái)3~5年里將迎來(lái)增長(zhǎng)爆發(fā)

在過(guò)去兩年，REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）的試點(diǎn)常常被提及，盡管目前相關(guān)的稅收政策和配套法律法規(guī)還未出臺(tái)，但就一月前“新派公寓權(quán)益型類REITs”破冰長(zhǎng)租公寓REITs 后，“ 保利租賃住房REITs” 通過(guò)上證審議，讓REITs突破長(zhǎng)租公寓瓶頸有了更多期待。

隨著政策支持力度加大，資產(chǎn)證券化，類REITs金融產(chǎn)品將進(jìn)一步加快長(zhǎng)租公寓重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)，從而實(shí)現(xiàn)更大的規(guī)?；c可持續(xù)發(fā)展；在3~5年內(nèi)，現(xiàn)階段地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大量投入的重資產(chǎn)集中式公寓將大面積投入市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中，帶來(lái)新的運(yùn)營(yíng)增長(zhǎng)；此外，3~5年長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商經(jīng)過(guò)模式驗(yàn)證與長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，或?qū)㈤_(kāi)始正向盈利。由此來(lái)看，后續(xù)資本市場(chǎng)投資仍將繼續(xù)，未來(lái)3~5年，長(zhǎng)租公寓獲將迎來(lái)新一輪的增長(zhǎng)爆發(fā)。

（2）長(zhǎng)租公寓品牌兩級(jí)分化，強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者越弱

長(zhǎng)租公寓是資金和資源雙重密集型行業(yè)，從房源獲取與市場(chǎng)占有來(lái)看，搶先獲取價(jià)值房源的企業(yè)，在租期截止前，占領(lǐng)房源等同于占領(lǐng)該地區(qū)的市場(chǎng)，而后來(lái)者機(jī)會(huì)較小。如資源較強(qiáng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)系運(yùn)營(yíng)商，一方面可憑借母公司的供應(yīng)鏈資源，在房源開(kāi)發(fā)和改造的成熟經(jīng)驗(yàn)，降低投入成本，另一方面，類REITs金融模式一經(jīng)跑通，開(kāi)發(fā)商們將迎來(lái)長(zhǎng)租公寓全面規(guī)?；狞S金期，而發(fā)行ABS、REITs金融產(chǎn)品具有較高的資質(zhì)門檻，創(chuàng)業(yè)者難以大規(guī)模進(jìn)入，因此，在資源和資金上占強(qiáng)勢(shì)地位的企業(yè)未來(lái)發(fā)展優(yōu)勢(shì)明顯，長(zhǎng)租公寓品牌將產(chǎn)生兩級(jí)分化，強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者發(fā)展受到擠壓。

（三）長(zhǎng)租公寓創(chuàng)業(yè)建議

盡管創(chuàng)業(yè)者在資金與資源不占優(yōu)勢(shì)，但長(zhǎng)租公寓除了資源資金這個(gè)大壁壘，運(yùn)營(yíng)同樣不是一個(gè)小壁壘。對(duì)于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，收入減成本的利差綜合取決于它的拿房成本、裝修成本、運(yùn)營(yíng)實(shí)際坪效、出房時(shí)間差、入住率以及租金。在眾多條件不可控條件下，也不是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商系、房產(chǎn)服務(wù)中介系一家獨(dú)有的機(jī)會(huì)。

（1）分散式與集中式協(xié)同發(fā)展，品牌與服務(wù)差異化突出重圍

創(chuàng)業(yè)者在前期可通過(guò)輕資產(chǎn)、分散式房源獲得規(guī)模效應(yīng)，從發(fā)展的中長(zhǎng)期看，分散式房源存在租期短和違約風(fēng)險(xiǎn)，為確保不為他人做嫁衣，發(fā)展集中式公寓，獲得品牌效應(yīng)至關(guān)重要，此外，集中式房源在管理效益上也高于分散式房源，可提升企業(yè)利潤(rùn)。

目前絕大多數(shù)的長(zhǎng)租公寓創(chuàng)業(yè)者定位重疊，與地產(chǎn)商系、地產(chǎn)服務(wù)中介系之間競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系明顯，在規(guī)?；芰Σ蛔悖放苾?yōu)勢(shì)不顯的情況下，進(jìn)行差異化定位，服務(wù)特定人群的特定需求，是創(chuàng)業(yè)系長(zhǎng)租公寓可持續(xù)發(fā)展的重要方向；其次，長(zhǎng)租公寓是一個(gè)分散性市場(chǎng)，即使產(chǎn)生龍頭企業(yè)，在部分空間區(qū)域內(nèi)的覆蓋度也是有限的，這也是創(chuàng)業(yè)者的機(jī)會(huì)所在。

（2）輕一線，重二、三線城市運(yùn)營(yíng)機(jī)會(huì)更大

從長(zhǎng)租公寓品牌在城市布局分布情況來(lái)看，一線城市與新興的準(zhǔn)一線城市，長(zhǎng)租公寓品牌密布，競(jìng)爭(zhēng)激烈。分析師認(rèn)為，在一線城市是一個(gè)資源偏向型的市場(chǎng)，極度考驗(yàn)創(chuàng)業(yè)者資源而二三線城市則是運(yùn)營(yíng)偏向型的市場(chǎng)，而運(yùn)營(yíng)恰恰是互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)者所擅長(zhǎng)的。