2017年，是鄭州房地產(chǎn)市場的調(diào)控年，是穩(wěn)定年，也是轉(zhuǎn)型年。這一年，“房子是用來住的，不是用來炒的”觀念越來越深入人心，住房開始回歸居住屬性;這一年，鄭州樓市進入了“限購、限貸、限售、限價、限簽”的“五限時代”，穩(wěn)定房價成效顯著;這一年，隨著租購并舉、租售同權的漸次提出，房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制輪廓已經(jīng)逐漸顯現(xiàn);這一年，人才新政溫暖了青年人才的心，成品住宅政策提升著人居水平……讓我們共同記錄鄭州樓市新變化，一起盤點2017年鄭州樓市關鍵詞。

關鍵詞：“房住不炒”

熱點回顧：

2016年年底的中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”。2017年以來，全國兩會、黨的十九大等主要會議均重點提到了“房住不炒”。與之相對應的則是國家和相關部門一系列政策的陸續(xù)出臺。時至今日，“房子是用來住的，不是用來炒的”已經(jīng)不再是一種理念，而是實實在在的行動。

點評：

“房子是用來住的，不是用來炒的”這一觀念貫穿了整個2017年，未來也將持續(xù)影響全國樓市。“房住不炒”明確了中國樓市未來的發(fā)展方向，意味著我國將綜合運用多重手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，真正促使住房回歸居住的本質(zhì)屬性。

隨著“房住不炒”定位的提出，去年以來，房地產(chǎn)確實在經(jīng)歷新一輪的變革，房子的投資屬性正在弱化，將逐步回歸居住屬性。這也意味著房子的品質(zhì)、口碑與創(chuàng)新力才是房企未來角力場的關鍵。而在鄭州建設國家中心城市，多重政策利好疊加，發(fā)展?jié)摿薮蟮臅r期，“房住不炒”更應頂住壓力堅定落實。這也是對鄭州政府主管部門、對鄭州房企的一大考驗。

關鍵詞：調(diào)控升級

熱點回顧：

2016年10月，鄭州樓市進入新一輪調(diào)控期，2017年鄭州樓市的主旋律無疑是“限”字當頭。2017年3月17日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布通知，凡屬補繳且補繳日期在2017年3月17日之后的社會保險證明、個人所得稅完稅憑證不再作為購房的有效憑證;5月3日凌晨，鄭州限購再次升級，不僅將新鄭市、滎陽市、中牟縣納入限購區(qū)域，而且在2017年5月3日后購買的住房，自取得《不動產(chǎn)權證書》之日起，不滿3年的不得上市轉(zhuǎn)讓;6月29日，鄭州住建部門發(fā)出通知：鄭州市新備案預售商品住房銷售均價原則上不高于2016年10月份周邊新建商品住房價格水平。

點評：

河南財經(jīng)政法大學城市發(fā)展研究中心主任劉社認為，限購政策升級的最終目的并非是減少交易量，而是穩(wěn)定房價，以達到市場供求平衡的目的。誠如斯言，大范圍、高強度的樓市調(diào)控，有效遏制了房價上漲的勢頭，打擊了投機炒房行為，抑制了房價的過分上漲。據(jù)統(tǒng)計，2017年4月之后，鄭州新房成交均價漲幅明顯回調(diào)。種種跡象表明，鄭州樓市的本輪政策調(diào)控，短時間內(nèi)并沒有任何松動的意思。業(yè)內(nèi)人士分析指出，2018年樓市調(diào)控政策不會松動。

關鍵詞：利率上浮

熱點回顧：

繼北上廣深一線城市收緊房貸政策之后，作為樓市熱點城市的鄭州，房貸利率也從2017年五六月份開始上浮。據(jù)悉，目前鄭州市幾乎所有銀行都取消了首套房優(yōu)惠利率，首套房貸款利率在基準利率基礎上上浮10%成主流，還有部分銀行首套房貸款利率上浮20%。二套房首付利率則上浮20%~30%。

點評：

房貸利率調(diào)整是銀行在嚴格實施房地產(chǎn)市場調(diào)控、市場利率整體上揚的背景下，根據(jù)市場資金變化、自身資產(chǎn)負債管理需要所采取的自主行為，符合政策要求和導向。

然而利率的上浮，首付比例的提高也給購房者帶來了不小的壓力。房貸利率尤其首套房利率的提高，誤傷剛需成為人們重點關注的問題。對此，中國社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛表示：“房貸利率的提高，不能簡單看做是房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，這和整個市場環(huán)境有關。目前來看，保護剛需，主要是保障對剛需貸款規(guī)模的供給，讓商業(yè)銀行以較低的利率水平向剛需放貸不具有商業(yè)可持續(xù)性。2017年房貸利率的調(diào)整針對的是增量，存量房貸的負擔沒有加重。而對于正欲買房的剛需購房者來說，從中長期看，房地產(chǎn)市場漲幅放緩，成本或許不升反降。”

關鍵詞：房價企穩(wěn)

熱點回顧：

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的“2017年11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，包括鄭州的11個熱點城市新建商品住宅價格已跌回1年前。同時，根據(jù)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局近一年發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，鄭州全市商品住宅均價穩(wěn)中有降。其中，僅2月份突破了萬元，均價為10465元/平方米。最低點則出現(xiàn)在9月，為7592元/平方米。這一數(shù)據(jù)是鄭州市房管局綜合全市全部行政區(qū)劃范圍，包括市區(qū)、滎陽、上街、新鄭、中牟、新密等多區(qū)域，將1個月內(nèi)銷售的所有樓房價格相加，然后除以交易總面積，得出的全市均價。

點評：

顯而易見，2017年整體而言，鄭州市場上投資客明顯減少，房價相對穩(wěn)定，部分區(qū)域出現(xiàn)小幅度下跌，土地市場明顯降溫。

房價表現(xiàn)穩(wěn)定，調(diào)控政策起到很大的作用。有業(yè)內(nèi)人士指出，經(jīng)過多輪廣泛深入的調(diào)控，以“限購、限貸、限售、限價、限簽”為代表的調(diào)控政策令房價總體趨于平穩(wěn)。不難預見，2018年鄭州樓市依然會處于穩(wěn)定狀態(tài)，不管是二手房還是新房，價格都不會有太大的波動，個別區(qū)域以及急需回款的開發(fā)商還有可能會給出極具誘惑力的價格。

關鍵詞：成品時代

熱點回顧：

2017年8月，河南省住房城鄉(xiāng)建設廳等七部門聯(lián)合印發(fā)《關于加快發(fā)展成品住宅的指導意見》，從2018年1月1日起，全省所有市、縣新開工建設商品住宅，全部要按照成品住宅設計建設(不含4層以下住宅及單套面積大于200平方米的住宅)。這意味著自2018年1月1日起，新開工的商品住宅不再是毛坯房，而是具備基本使用功能的成品房，即“全裝修住宅”。河南正式進入成品住宅時代。

點評：

成品住宅具有減少建筑垃圾、降低資源浪費等降耗能意義，在客戶需求方面，成品住宅有利于推進居住環(huán)境的改善，避免裝修噪音干擾。在鄭州房地產(chǎn)市場已經(jīng)走向精細化的現(xiàn)在，成品住宅能更好地滿足客戶需求，是大勢所趨。而對于許多開發(fā)商而言，成品住宅時代的到來也帶來了巨大的挑戰(zhàn)。開發(fā)商將面臨土建施工質(zhì)量、資源整合能力、專業(yè)人才和團隊建設能力等多方面的考驗。

未來成品住宅主要面臨的問題就是開發(fā)商承諾的裝修品質(zhì)能否落到實處，所以購房者在挑選房源時也需要掌握更多的技巧，品牌成為選房關鍵，尤其是一些有成品住宅經(jīng)驗的開發(fā)商可作為優(yōu)選。

關鍵詞：人才新政

熱點回顧：

去年11月23日，“智匯鄭州”人才政策發(fā)布會舉行，鄭州面向全球推出30條重磅“人才新政”，包括籌集建設人才公寓供在鄭工作的高校畢業(yè)生等各類人才租住;對在鄭工作并擁有全日制本科以上學歷、副高級職稱(高級技師)以上的非鄭戶籍人才首套自住商品住宅免予提供社保或個稅證明;青年人才首次在鄭州購房可領補貼等內(nèi)容。2017年12月26日，鄭州市房管局發(fā)布《關于做好我市青年人才首次購房補貼發(fā)放工作的通知》《關于落實非鄭戶籍人才購房工作的通知》，標志著“智匯鄭州”人才工程涉及的人才購房政策配套文件、操作細則正式出臺，為我市青年人才、非鄭戶籍人才“住有所居”提供政策保障。

點評：

處于高速發(fā)展的鄭州，需要更多高端人才的支撐，針對優(yōu)秀人才的購房政策，無疑為鄭州的建設帶來一大波主力軍。而對于網(wǎng)傳的“人才新政是鄭州解除限購的第一步”的說法，業(yè)內(nèi)人士指出，這個政策的本質(zhì)還是為鄭州吸引高端人才，而不是變相解除房地產(chǎn)限購。在同等條件下，對非鄭戶籍人才家庭購買首套自住住房不再審核連續(xù)24個月的社?；騻€稅，但其他方面，如“限購、限貸、限售”等仍然按照調(diào)控政策執(zhí)行，要避免政策曲解誤讀。

關鍵詞：租售并舉

熱點回顧：

2017年7月，九部委聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，包括鄭州在內(nèi)的12個城市成為首批開展住房租賃試點的單位。隨后，河南省住建廳印發(fā)《關于進一步推進鄭州市住房租賃試點工作的意見》，鄭州有望成為我省首個租購同權的城市。隨后，河南持續(xù)發(fā)力住房租賃市場，并積極搭建住房租賃管理與服務信息平臺。租購同權、租售并舉成為2017年樓市的“網(wǎng)紅熱詞”，引發(fā)強烈關注。

點評：

所謂的租購同權，就是租房者與購房者開始享有在子女入學、稅收等方面同等的公共服務權益，這在很大程度上消解了部分被動購房者的購買動機。租賃新政將逐漸引導人們從“居者有其屋”的觀念，向“住有所居”進行轉(zhuǎn)變。一邊嚴厲打擊投機炒房，一邊建設租賃市場，盡管現(xiàn)階段完全做到租購同權還不太現(xiàn)實，但這個詞匯卻讓人們生活的城市變得更加有溫度。

有業(yè)內(nèi)人士表示，未來10年將是租賃市場快速發(fā)展的階段，尤其是2018年，住房租賃市場各領域都將面臨轉(zhuǎn)型期，包括租房標準趨于完善、市場信息更為透明、國家隊紛紛入局等市場變量，租賃市場的產(chǎn)品和服務都有望獲得較大的提升。

關鍵詞：五環(huán)之歌

熱點回顧：

鄭州出現(xiàn)一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)以后，終于提出了五環(huán)的新概念。2017年9月，G107線鄭州境東移改建(二期)工程項目正式通車，標志著市民口中的“東五環(huán)”與大家正式見面。2017年，鄭州五環(huán)已輪廓初顯：其中南五環(huán)、西五環(huán)都是繞城高速輔道，北五環(huán)則是正在實現(xiàn)快速化的大河路，東五環(huán)是國道107，位置便是現(xiàn)在的萬三公路。

點評：

城市的環(huán)線是城市發(fā)展的年輪。鄭州這座“火車上拉來的城市”，也遵循著不少國內(nèi)一線城市的發(fā)展軌跡，一層一層向外延伸。如今的鄭州也將奏響屬于它的“五環(huán)之歌”。河南省社會科學院城市發(fā)展研究所所長王建國說，隨著鄭州建設國家中心城市，擴建是其發(fā)展的必然，而如今東五環(huán)的出現(xiàn)，則標志著鄭州城市范圍的進一步擴大。

而在“五環(huán)之歌”奏響的同時，2017年，“休騙三”——“休想騙我出三環(huán)”又突然流行。這句話看似戲謔，卻反映出這個時代下購房者心中的迷茫和困惑：是買在配套成熟、生活便利的老城區(qū)，還是買在規(guī)劃超前、生態(tài)卓越的城市新區(qū)?在鄭州新區(qū)遍地開花之時，城市新區(qū)和中心城區(qū)也開始了正面PK。