最近在二刷《冰與火之歌》原著，全卷15本，特有的文本行進風，金句頻出，翻譯的特好，良心推薦五顆星。

幾天前，在北京燕莎高級餐廳與高人餐敘，得到一些啟發(fā)，送地產(chǎn)商一些建言。

一共十條。

一、市值管理怎么重視都不為過

今年1月至今，同花順的地產(chǎn)股指數(shù)整體跌了34%。巨頭碧桂園與萬科，跌幅都在40%以上。

這種跌幅不算小，但尚未到08年地產(chǎn)股平均80%跌幅的水平。但是在當時當日的局勢下，股價下墜如刀，你做市值管理基本是無用功，無異于螳臂當車。反倒是現(xiàn)在啟動，跌幅尚在人力可為的當下，市值管理才有功效。

這種勸告，尤其對大股東做了大量股權(quán)抵押融資的公司，相當致命。隨著毛衣戰(zhàn)往深處走，資本市場不是很明朗，地產(chǎn)股在今天的政策語境下向上空間有限，向下空間倒是清晰可見。

二、額外重視降價與交付輿情危機

對中國地產(chǎn)商而言，美好的故事總與銷售拿地有關(guān)，不那么美好的故事總與交付、降價有關(guān)。如果說營銷是一門功課，那么降價與交付就是一門藝術(shù)。

中國房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩的傳統(tǒng)開發(fā)模式里，歷經(jīng)十余年，拿地與銷售，已經(jīng)造就了你國最強大的新聞啦啦隊，包裝能力超強。

但是，這些戰(zhàn)斗力，一旦與開發(fā)商下行周期的降價與交付危機迎面相撞，基本上是復仇者聯(lián)盟面對滅霸，下場極悲慘，毫無還手之力。

這些危機，直接關(guān)乎品牌，客戶粘性，人心感受。降價不可恥，但是要善待客戶，比如把房子好好蓋。房價一夜七折賣，交付還疊加事故，人心此情同理，你不憤怒，說明你修養(yǎng)過高。

送句忠告給開發(fā)商。轉(zhuǎn)身的時候要優(yōu)雅，越是情勢艱難，越要人心共渡，重視誠信與誠意，房子好好蓋，客戶關(guān)系好好維護，此時有事半功倍之效。

是的，淡市下，做好人好事是最好的加杠桿！

三、培養(yǎng)自己的中低速生存能力

很多開發(fā)商，很多職業(yè)經(jīng)理人，很多商業(yè)機會，只存在于增量模式里。從本質(zhì)上說，它近乎是速度的函數(shù)，速度沒有了，前途就沒有了。

這是一種悲哀。這個行業(yè)財富效應如此明顯，老天如此慷慨給了十余年黃金光景，這樣的天時地利人和，結(jié)果只教會大家一種在增長模式下活下去的本領，太令人遺憾了。

我們應該注意培養(yǎng)，自己在低速模式與中速模式下活下去的生存能力。

這句話不僅適用于開發(fā)商，更適用于職業(yè)經(jīng)理人，當然也適用于莘莘媒體同業(yè)。我們應該把一個美好故事函數(shù)的變量，從速度轉(zhuǎn)移到能力，從天時轉(zhuǎn)向人力。

否則，我們不過是自以為是的高薪巨嬰，以及，一群明顯被包裝過度的偽明星。

四、重視培養(yǎng)公司內(nèi)部的趨勢研判能力

中國房地產(chǎn)的開發(fā)模式，進化到今天，明顯已經(jīng)變成產(chǎn)能過剩的投資自動化機器。人、地、錢，三者只要具備，機器就可以轟隆隆地開工，無眠無休。

但是，人的重要性在此刻被凸顯出來了。我其實指的是，基于公司內(nèi)生的趨勢研判與戰(zhàn)略選擇能力。

它能決定三件事情：

1. 依然有增量的城市在哪里；

2. 增量比較穩(wěn)定的城市在哪里；

3. 增量消失了的城市在哪里，足以讓你避開大坑。

這些結(jié)論，很多時候，外部外包機構(gòu)可以告訴你，但是我自己覺得，致命問題的答案，還是要靠內(nèi)部自身。

而它并非一夕一夜之功。重視這些人才，等于提前打造一把救命的火把。

五、研究中西部崛起與自己的關(guān)系

中西部崛起，大概是下一個五到十年中國房地產(chǎn)的黃金機會。抓不到的話，基本上可以洗洗睡了。

這個問題可以拆分成幾個小問題：

1. 對開發(fā)商的投資布局的影響；

2. 對職業(yè)經(jīng)理人群體就職流向的影響；

3. 對政府稅收結(jié)構(gòu)的影響；

4. 對土地資源指標分配的影響。

基本上，前三十強的公司都得想這個問題。想的越早，越接地氣，越快動手，機會離你越近。

六、研究人口流向，關(guān)乎人命！

不久前，我寫了一篇文章，這個數(shù)據(jù)請深圳朋友回答一下，互動頻繁，比預期還好。

結(jié)果，我有兩大發(fā)現(xiàn)：看好深圳的朋友比想象中多的多；人們更愿意相信自己愿意相信的東西。反正，我的意見我保留，可以等等看。

未來十年，中國所有商業(yè)公司必須考慮的事情是：人口流向。它由兩個問題組成：1. 人口從哪里流出了；2. 人口最終流向了哪里。

第一個問題很致命，第二個問題很黃金。也就是說，第一個問題的后果是，關(guān)乎公司的消失，而第二個問題，則關(guān)于黑馬的出現(xiàn)。

很多時候，對這些問題的回答，我們不要靠經(jīng)驗，靠感受，更不要靠意愿。而是要靠數(shù)據(jù)。冰冷的數(shù)據(jù)，不為人喜愛，但折射殘酷的真實。

比如，江蘇省省際間流動人口的最新增量數(shù)是多少呢？很多人覺得，江蘇是中國GDP第二大產(chǎn)區(qū)，省際間流動人口肯定是增加的，而且增加不菲。

真實的答案是什么？一年增量人口僅僅5000人。2017年10月，江蘇省統(tǒng)計局就公布，2016年，全省省際間流動人口（外省流入我省人口與我省流動出道外省人口數(shù)量之差），增加不足5000人。

這個數(shù)字，一定在很多人的意料區(qū)間以外，它也一定會讓很多看多者驚詫莫名。

江蘇省公開承認，全省常住人口增量中，自然增長人口是主因，因省際人口流動帶來的人口增量較小。

這個數(shù)字究竟有什么商業(yè)冒險的后果呢？

簡單來說，如果你開工廠，你可能發(fā)現(xiàn)勞動力不僅不夠用，而且很昂貴；如果你賣房子，你可能發(fā)現(xiàn)，主打投資性的房子未必好賣了，因為接盤的人可能少。

不信，你去看統(tǒng)計年鑒。這僅僅是一個戲劇性插曲。你有興趣的話，可以自己挑幾個自己感興趣的江蘇城市去看看結(jié)構(gòu)。

七、那些離開大城市的流動人口，究竟去了環(huán)京環(huán)滬，省會，還是悄悄繼續(xù)生活在大城市的林立高樓里？

這是又一個我們不得不重視的命題。因為，這個問題的答案，可能決定著泰禾、龍湖、華夏幸福、萬科、建業(yè)的投資與戰(zhàn)略選擇，究竟是善終，還是慘?。?/p>

事實上，人口答案的背后，不僅僅站著一個個開發(fā)商的命運，還意味著一個傳統(tǒng)商業(yè)模式的成敗。由不得你不重視。

我不是在嚇你。因為這個被擠壓出來的人口流向，可以折射兩件事：

1. 大都市圈的衛(wèi)星城模式，還靠譜么？如果擠壓出的人口都向省會城市回流了，那么，這個衛(wèi)星城就不靠譜，環(huán)京環(huán)滬的生意，可能就不成立了。

2. 郊區(qū)旅游大盤，還值得投資么？同樣，如果擠壓出來的人口都向各自省籍的省會城市或者家鄉(xiāng)回流，就近就業(yè)，那么，郊區(qū)大盤，很可能未來會發(fā)現(xiàn)大規(guī)模的滯銷與促銷現(xiàn)象。

八、在中國中西部城市里，誰的房地產(chǎn)機會相對更大？

我沒有標準答案，希望你們暢所欲言，不為自己傳統(tǒng)固有的認知所錮，更不要在辯論中引入個人意愿與興趣愛好。它不興這個！

武漢，西安，鄭州，貴陽，成都，重慶，昆明，合肥。這些都是排名靠前的網(wǎng)紅城市，我個人覺得，都很有機會。但是，由于它們各自的發(fā)展階段、長官意志、政策導向、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)互不相同，因此，構(gòu)成了不同的結(jié)果。

相對于答案，我更喜歡提問題：武漢會在崛起中成為最大贏家么？鄭州會不會受到富士康的重創(chuàng)？昆明與西安，反而成為被低估的一帶一路經(jīng)濟的最大受益者呢？合肥會再一次產(chǎn)業(yè)崛起么？

請記得，你的答案每一個都很昂貴，絕對值得你小心論證。

九、雖然流動性正在快速減少，那么，就趕緊把最大的那一塊搶到手吧

這一點無需多言，去年的信貸，今年的流動性，都對房地產(chǎn)不友好。請放心，明年還會不友好。那么，董事長、總裁與CFO該怎么辦呢？

想盡一切辦法，把最多的流動性率先搶到手！

從這個意義上看，剛剛被泄密的萬科董事長郁亮911內(nèi)部講話，暴露出兩大真相：

1. 郁亮確實是一名危機意識與財務素養(yǎng)極高的董事局主席。過去三十年，誰是完整穿越了多個經(jīng)濟周期的勇士？萬科，僅此一枚。歸根到底，還是掌舵人牛掰。

2. 郁亮號召公司搶收回款，今年不到6300億元回款，其他業(yè)務都會受到重大連帶影響。這等于在告訴同行，別光盯著搞大促銷等客戶端的那些三瓜兩棗，還有一個領域需要寸土必爭：銀行的按揭額度，誰去晚了，誰賣掉的越多，誰的后果更嚴重。這個領域的競爭法則是，時不宜遲，攻心為上。

請感謝郁亮。

十、行業(yè)下行，究竟是集權(quán)，還是放權(quán)？

我不打算對這個高端話題評頭論足，僅僅提出來，供看到的人力總、運營總、總裁與董事長深思熟慮。

總之，集權(quán)有集權(quán)的好，風險控制可能更到位，但是放權(quán)也能釋放出公司的靈活與敏感，對市場炮火的判斷，更有心得。

唯一能向諸位保證的是，一勺言與董小姐會聚精會神地盯著你們。如果你們的改革很有成績，我們會考慮寫一寫。但是，如果你們的改革出了岔子，請回頭看，我們就在你的身后。

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