“海南不需要做中國的夏威夷，而是應該做二十一世紀的夏威夷或者二十二世紀的夏威夷。(海南)另外一個定位是要對標香港，且必須超越香港。”

如果這段話出自我們親愛的馬云馬老師之口，你會怎么想?事實上，這是前端時間海南企業(yè)家咨詢會上，馬云發(fā)表的一個觀點。

嗯，小目標還是要有的，萬一實現(xiàn)了呢，比如超越香港......

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我們先來看下對手盤——香港。

三魚以前和朋友說過，世界上有兩種金融中心，一種叫國內(nèi)金融中心，一種叫國際金融中心。

前者主要是考慮如何把錢分配出去的問題，也就是要真正掌握金融體系話語權的那個，所以這個金融中心在我們國家，叫北京。

后者其實不需要什么天賦，只要自由和高度法制，剩下的進進出出，你想怎么玩怎么玩。很可惜，目前能在這點上做到的，中國只有香港。

而對比金融中心，香港更是國際航運中心，每年在香港吞吐的集裝箱量，可以超過2000萬標箱。發(fā)達的貿(mào)易，才能迭代出高度繁榮的金融需求。

如果沒有去過海南，可能各位很難想象海南當下的基礎之薄弱。

雖然有著自由港的政策利好，但就航運來說，2017年海南進出口總額為702.4億元，僅占全國277923億元進出口總額的1.7%，體量非常之小。

金融中心，對海南來說，更是沒邊的事。

所以，海南對標香港，至少目前看來，實在有點沒譜。

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然而，很多事情，往往孕育在想象力之中。

海南目前大概有一件事情是能和香港對標的，就是那神奇的房價。

作為中國的一大寶島，海南的房價就像潮起潮落的海浪了，歷經(jīng)波折。從1988年開始成立省級行政區(qū)，到2010年獲批建設國際旅游島，這片土地上最不缺的就是各路炒房資本。十幾年前，海南的房地產(chǎn)就是重點以炒地、炒樓花、玩土地桿杠的樓市泡沫。

之后的2014年至2018年3月，可以說是海南樓市歷史上“最正常”的四年了。直到4.22最嚴政策的出臺，海南幾乎可以稱得上是徹底失去房地產(chǎn)。

我們回過頭來復盤，海南樓市神奇的背后自有其邏輯。

我想先讓大家看一組對比數(shù)據(jù)，2018年前三季度31省份“房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重”排名中，海南省占比達到了34%，高居榜首。

毫無疑問，房地產(chǎn)目前依然是海南的支柱性產(chǎn)業(yè)。

看起非?？捎^，但作為支柱性產(chǎn)業(yè)，2006年～2017年，海南全省10年商品房成交總量67.5萬套(包括寫字樓和商鋪)。如果剔除各種非住宅，海南全省10年內(nèi)一共大約賣了40萬套住宅。作為對比，二線城市重慶2017年商品住宅成交量達到43萬套。

換句話說，海南樓市容量沒有大家想象得那么大。而這和海南脆弱的生態(tài)承載力有關，政府其實也充分意識到這點。

應該說，早在4.22全面新政之前，政府就從環(huán)保出發(fā)，開始收緊地產(chǎn)政策，標志就是從1月4日開始，海南實行最嚴土地管理政策。

但是，你沒法否認，海南依然有著中國最獨一無二的熱帶和海景資源，每年年均6萬套左右供給是難以滿足全國客戶需求的。至少對于在冬天深受嚴寒和霧霾雙重摧殘的北方朋友來說，海南的吸引力是非常驚人的。

而且，海南還有很容易被忽略的地方，其一大投資對手盤是東南亞。三魚自己也對比過，不可否認，東南亞的樓市是有著比海南更優(yōu)質(zhì)的自然資源和性價比。

只是海南，擁有一件東南亞難以言喻的優(yōu)勢——確定性。也就是，海南樓市再神奇，也依然是被中國樓市包裹的，不會面臨東南亞小國的諸多不確定性風險，比如再重演一次1998年的東南亞危機。

總的來說，海南樓市整體供大于求(海南全省人口不足千萬)，但是如果能有全國性的需求注入，那么海南樓市就是供不應求。

這些也就是海南樓市的根本性力量，無論這股需求是來炒作，是來投資，還是來養(yǎng)老。

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那這是否意味著，海南樓市長期依然看漲?其實我反而想談談海南自身。

海南更急迫的問題，不在于擺脫房地產(chǎn)依賴，而是基礎性太差。

簡單來說，人口流入不足，人才短缺，基礎設施不足，產(chǎn)業(yè)亟待轉型，物價高。其實這幾點，都不能孤立去看，它們甚至已經(jīng)形成一個消極循環(huán)。

這里我不羅列太多數(shù)據(jù)，我自己在海南生活過一段時間，有一些感受還是很明顯的。比如，海南雖然是偏熱帶氣候，物產(chǎn)豐富，理論上可以自己自足，但實際上物資還是靠大陸輸入。

我曾開車經(jīng)過過海輪渡，一排排過海大貨車的擁擠盛況，給我留下了深刻印象。一直處于規(guī)劃中的瓊州海峽通道，至今還是空中樓閣。說白了，沒有這樣的基建通道，如果物流不能低成本參與到大陸的貿(mào)易體系中來，物價怎么降下來?

而生態(tài)環(huán)境的脆弱，造成海南第二產(chǎn)業(yè)的薄弱。地產(chǎn)和旅游，本質(zhì)上并不是能接納多數(shù)就業(yè)人口的產(chǎn)業(yè)，不要說吸引人口，本來就不多的人口，也會外流。

不過好在國家始終惦記著這個寶島，否則也不會搞出自貿(mào)港來。

而且，正是因為海南的基礎薄弱，目前是中國唯一的自貿(mào)港，有著極大的想象空間。比如馬云的話，大家可以體會下。

“海南自由貿(mào)易港的最重要價值，不僅要建一個港口，而且要積極參與世界貿(mào)易游戲規(guī)則的制定和打造。”

“海南在貿(mào)易方面可對標香港實行稅制改革，在海南全島流通和消費領域取消關稅和增值稅。”

“取消不必要的進口管制，允許貨物自由進出和流轉。”

其實這些就是目前改革深水區(qū)必須要做的事。在海南自貿(mào)港里，我們平常一些敢想不敢做的事，比如資本自由流通之類的，是完全可以在海南先行探索，先行實驗的。

當然，這些都是想象空間。不過，有時候想象往往有著某種預期的含義。

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想象畢竟是想象，海南的未來相當程度取決于產(chǎn)業(yè)轉型和自貿(mào)港的成功與否。但說回現(xiàn)實，樓市依然是當下海南不可逃脫的現(xiàn)實。

2017年，海南的稅收中，房地產(chǎn)占49%，投資占了51%。

而且我們也在后臺收到這樣的問題：

加上春節(jié)還是海南房地產(chǎn)的傳統(tǒng)旺季，雖然被鎖死，但也留下各種入戶小缺口，所以感興趣的人不少。

一句話：海南的房地產(chǎn)市場不是鐵板，是分化。

海南雖小，格局上卻分為5塊，南方三亞、北方?？?、東線、西線、中部山區(qū)，大致和海南規(guī)劃中的5大組團差不多。

我們再配合海南各市的房價地圖：

南方三亞，成名已久，不用多說，連同一旁陵水，也是能在中國房價中排名前列的。

事實上，很多人以為海南都四季如夏，其實不是的。由于中間五指山山脈阻隔，實際只有接近赤道、南部這一片，才能做到真正的四季如夏。

擁有最好自然資源，自然樓價全島最貴，不過還是那句話，還是富人之間游戲。

對了，有兩地值得注意。一者，正是因為四季如夏，反而不適合長期生活;二者，作為只有50萬人口旅游城市，外來購房的人是絕對的主力，所以在限購的情況下，往往是最容易受傷的。

北方?？冢@是海南我最看好的地方。

毫無疑問，作為省會，海南科教文衛(wèi)中心自不必說。實際上，海南也在逐漸開始了“強省會之路”，未來，海南資源將加速向海口聚集。

另外，?？谟斜镜貏傂柰械?。雖然海南封島，但?？谛路渴袌鲆廊煌?。

截至2018年11月末，?？诘淖≌瑤齑嬷挥?40萬平米，相比2017年末減少了90萬平米，去化周期只有6個月。

或者說，整個海南市場，只有?？跇鞘惺怯须p保險的，經(jīng)得起封島的折騰。

更重要的是，海口也將是自貿(mào)港的最大預期。知道了這些，你就不難理解為什么?？谠谝恢芮熬尤荒鎰菁訌娬{(diào)控了。

東線對比西線，應該說，東線的基礎設施和配套是要比西線好不少的。但本質(zhì)上其實差不多，尤其東線價格和海口不相上下，但實現(xiàn)配套還是長遠預期，都是差于?？诘?。

當然，如果你堅持兩地的性價比，那么不要貪圖便宜，貴點的東線總會比西線好。

最后才是最便宜的中部山區(qū)。如果你對海南的山有興趣的話，我也無話可說。