王健林的強(qiáng)大朋友圈，再一次幫他接了盤(pán)。

昨日(2月12日)，蘇寧易購(gòu)董事長(zhǎng)張近東在新春團(tuán)拜會(huì)上宣布，蘇寧易購(gòu)正式收購(gòu)萬(wàn)達(dá)百貨下屬全部37家百貨門(mén)店，進(jìn)一步鎖定優(yōu)質(zhì)線下資源。

于萬(wàn)達(dá)而言，這意味著王健林的萬(wàn)達(dá)“減肥”計(jì)劃又進(jìn)一步，2016年，王健林還是首富，而自2017年開(kāi)始，在主動(dòng)轉(zhuǎn)型與被動(dòng)轉(zhuǎn)身的雙重壓力下，萬(wàn)達(dá)割肉瘦身，大量出售旗下物業(yè)和土地儲(chǔ)備，降低負(fù)債率轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。

而萬(wàn)達(dá)能否成功轉(zhuǎn)型，由重變輕，關(guān)乎萬(wàn)達(dá)商管能否按時(shí)上市，完成其與騰訊、蘇寧、融創(chuàng)、京東的對(duì)賭協(xié)議。蘇寧拿下萬(wàn)達(dá)百貨，無(wú)疑是又給萬(wàn)達(dá)的瘦身計(jì)劃加了一把力。

不過(guò)這筆交易的對(duì)價(jià)并未公開(kāi)。據(jù)報(bào)道，蘇寧方面表示，有關(guān)本次收購(gòu)萬(wàn)達(dá)百貨的相關(guān)信息，尚未達(dá)到深交所信息披露標(biāo)準(zhǔn)，待該項(xiàng)目交割完畢后，公司會(huì)在2019年定期報(bào)告中及時(shí)披露。

蘇寧借道萬(wàn)達(dá)在CBD占坑

萬(wàn)達(dá)百貨創(chuàng)立于2007年，是在萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展初期，為了支持萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)而衍生的業(yè)態(tài)，在萬(wàn)達(dá)眼中，商圈才是大局，百貨只是配套業(yè)態(tài)之一。不過(guò)鼎盛時(shí)期，萬(wàn)達(dá)百貨全國(guó)門(mén)店總數(shù)達(dá)到110個(gè)，與商業(yè)地產(chǎn)、文化產(chǎn)業(yè)、高級(jí)酒店一起并稱(chēng)為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的四大支柱產(chǎn)業(yè)。

2015年是萬(wàn)達(dá)百貨的分水嶺，這一年萬(wàn)達(dá)百貨關(guān)了56家門(mén)店，如此大調(diào)整也印證了傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)風(fēng)光不再，即便是萬(wàn)達(dá)百貨也在急速衰退。頻頻關(guān)店之后，萬(wàn)達(dá)百貨直接被王健林“踢”出財(cái)報(bào)。

而蘇寧與萬(wàn)達(dá)的合作也始于此。2015年9月，當(dāng)時(shí)蘇寧在北京宣布和萬(wàn)達(dá)進(jìn)行戰(zhàn)略合作，蘇寧云店進(jìn)駐萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，算是補(bǔ)了萬(wàn)達(dá)百貨的空缺。蘇寧將根據(jù)每一家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的不同特點(diǎn)進(jìn)行云店的品類(lèi)組合和規(guī)劃，萬(wàn)達(dá)方面則將根據(jù)蘇寧云店的設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)需求，為蘇寧進(jìn)行物業(yè)資源的開(kāi)發(fā)定制。

2018年年初，雙方的合作首次上升到資本層面，蘇寧與騰訊、融創(chuàng)等入股萬(wàn)達(dá)商業(yè)的活動(dòng)中，蘇寧出資95億元購(gòu)買(mǎi)大萬(wàn)達(dá)商業(yè)3.91%股份。其后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)更名為萬(wàn)達(dá)商管，開(kāi)始加速剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

以家電為主業(yè)的蘇寧，正致力于做寬經(jīng)營(yíng)范圍，目前蘇寧旗下已有蘇寧易購(gòu)、家電3C家居生活店、蘇寧小店、紅孩子母嬰店、蘇鮮生超市，進(jìn)行城鄉(xiāng)地域及消費(fèi)品類(lèi)的全覆蓋，此次蘇寧拿下37家百貨門(mén)店，是蘇寧向綜合零售布局的重要落子。

而作為國(guó)內(nèi)連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)第一名，蘇寧旗下各業(yè)態(tài)門(mén)店已超6000家，張近東一直強(qiáng)調(diào)“好的線下資源是稀缺的”，去年蘇寧小店負(fù)債狂奔，也體現(xiàn)其對(duì)線下資源的勢(shì)在必得。萬(wàn)達(dá)百貨這37家門(mén)店大都位于一、二線城市的CBD或市中心區(qū)域，無(wú)疑又對(duì)了張老板的胃口。

作為投資方，如果萬(wàn)達(dá)商管能按協(xié)議上市，蘇寧大概率獲得豐厚的回報(bào)。從2014年以來(lái)，蘇寧的扣非后凈利潤(rùn)大多為負(fù)數(shù)，2015年蘇寧開(kāi)始通過(guò)拋售阿里股票等非經(jīng)營(yíng)性手段補(bǔ)充現(xiàn)金流。如今蘇寧已清空所持阿里股份，共獲利141億元，但仍需要不斷投入智慧零售，萬(wàn)達(dá)商管，有望接替阿里成為蘇寧的業(yè)績(jī)“壓艙石”?

萬(wàn)達(dá)加速瘦身還債

去年一月，騰訊作為主發(fā)起方，聯(lián)合蘇寧、融創(chuàng)、京東與萬(wàn)達(dá)商業(yè)簽訂戰(zhàn)略投資協(xié)議，投資約340億元人民幣，收購(gòu)萬(wàn)達(dá)商業(yè)香港H股退市時(shí)引入的投資人持有的約14%股份，而萬(wàn)達(dá)商業(yè)要在2023年10月31日之前合格上市，不可以更改其主營(yíng)業(yè)務(wù)，2019年租金凈收益要達(dá)到190億元，如果低于這個(gè)數(shù)據(jù)，投資方有權(quán)要求萬(wàn)達(dá)給予現(xiàn)金補(bǔ)償。

今年1月12日萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2018年年會(huì)中，王健林表示旗下萬(wàn)達(dá)商管要在2019年完全剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。當(dāng)然，在集團(tuán)層面，萬(wàn)達(dá)不可能全盤(pán)放棄房地產(chǎn)，去地產(chǎn)化的萬(wàn)達(dá)要做門(mén)檻高、現(xiàn)金流穩(wěn)定、有科技含量的生意，而是在有息負(fù)債總體逐年減少的情況下再做重資產(chǎn)。

王健林的判斷，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正發(fā)生兩大深刻變化。一是內(nèi)需成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展主動(dòng)能。過(guò)去外貿(mào)、投資是主動(dòng)能，現(xiàn)在內(nèi)需是主動(dòng)能。二是由商品消費(fèi)為主轉(zhuǎn)向服務(wù)消費(fèi)為主。萬(wàn)達(dá)今后要緊緊抓住服務(wù)消費(fèi)、體驗(yàn)消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，把這些產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)。

在王健林看來(lái)，房地產(chǎn)是為了商管而存在的，他會(huì)議上表示：“地產(chǎn)集團(tuán)為了保證商管每年開(kāi)業(yè)50個(gè)廣場(chǎng)，每年還需要力爭(zhēng)上10到15個(gè)重資產(chǎn)項(xiàng)目，地產(chǎn)集團(tuán)不追求銷(xiāo)售額，而是為商管而存在。為了資本市場(chǎng)的需要，徹底把商業(yè)管理和地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離。”

萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)分為兩類(lèi)，一種叫做投資類(lèi)，一種叫做合作類(lèi)。投資類(lèi)就是別人出錢(qián)，萬(wàn)達(dá)幫別人找地、設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、竣工運(yùn)營(yíng)后移交給別人，其中還有一個(gè)資本化程序。合作類(lèi)就是萬(wàn)達(dá)既不出錢(qián)，也不出地，覺(jué)得項(xiàng)目合適，跟別人簽合同，幫別人建設(shè)，建成后租金三七分成，這是萬(wàn)達(dá)力推的模式。

“輕資產(chǎn)項(xiàng)目收入扣除所得稅后就是利潤(rùn)，重資產(chǎn)項(xiàng)目租金雖然全歸自己，但要扣除各種費(fèi)用。萬(wàn)達(dá)商管越往后，租金收入含金量會(huì)越高。”王建林認(rèn)為。

雖然往服務(wù)業(yè)的方向走，萬(wàn)達(dá)商管要成為一個(gè)純粹的商業(yè)物業(yè)持有和運(yùn)營(yíng)管理商。但萬(wàn)達(dá)的“攢商圈，做配套”的邏輯并沒(méi)有改變，不過(guò)換成了資本運(yùn)作的方式，例如未來(lái)萬(wàn)達(dá)進(jìn)軍大健康產(chǎn)業(yè)，要引進(jìn)國(guó)際一流的醫(yī)院，但同樣商圈越繁榮，萬(wàn)達(dá)的收益越高。

若找個(gè)對(duì)照，萬(wàn)達(dá)商管有些像阿里，賺的都是“平臺(tái)”服務(wù)費(fèi)，現(xiàn)金流穩(wěn)定，周期影響小。王健林預(yù)期，憑借租金等服務(wù)業(yè)收入，再過(guò)幾年，萬(wàn)達(dá)就能“任憑風(fēng)浪起，穩(wěn)坐釣魚(yú)臺(tái)”了。

值得一提的是，萬(wàn)達(dá)商管說(shuō)不定會(huì)保留電商業(yè)務(wù)，去年5月，萬(wàn)達(dá)、騰訊、高朋宣布，三方將成立一家合資網(wǎng)絡(luò)科技公司，萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)占股51%，騰訊占股42.48%，高朋占股份6.52%，飛凡將會(huì)注入其中。

在零售方面，王健林屢敗屢戰(zhàn)，繼續(xù)拉人幫忙，不過(guò)所占股權(quán)也越來(lái)越少，到萬(wàn)達(dá)百貨這樣重資產(chǎn)而且本身不擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)，直接完全清出。

而蘇寧幫萬(wàn)達(dá)退出非優(yōu)勢(shì)重資產(chǎn)，這是一筆互利的交易。目前蘇寧的業(yè)態(tài)涵蓋家電、母嬰、生鮮等，但在服飾為主的高端百貨業(yè)態(tài)還沒(méi)有布局，這次收購(gòu)萬(wàn)達(dá)百貨，顯然也有更上一層的意思。

本文轉(zhuǎn)自微信公眾號(hào)：高街高參(ID:gjgc168)，作者：范向東。