華夏幸福的LOGO中間是個(gè)太極圖，圖邊圍著八個(gè)點(diǎn)，乍看像是一群人在吃鴛鴦火鍋，實(shí)際上它的寓意是太極兩儀生八卦，八卦生萬(wàn)物。

此前，王文學(xué)獨(dú)掌華夏乾坤，呈混元之勢(shì)，2018年下半年，平安入股成為二股東，2019年2月，前華潤(rùn)置地總裁吳向東成為華夏幸福聯(lián)席董事長(zhǎng)和總裁。

自此，華夏幸福兩儀始立、陰陽(yáng)初分，兩人分工明確。

吳向東擅長(zhǎng)在核心城市的核心地段，操盤(pán)商業(yè)地產(chǎn)和高端住宅。他此前在華潤(rùn)置地時(shí)打造深圳萬(wàn)象城，一役奠定江湖地位。

王文學(xué)擅長(zhǎng)在一線城市的周邊地帶，以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)形式拿地，開(kāi)發(fā)園區(qū)內(nèi)外住宅地產(chǎn)回籠資金反哺產(chǎn)城業(yè)務(wù)，等到產(chǎn)城業(yè)務(wù)成熟，坐收產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)費(fèi)用。

他此前在環(huán)京的固安一操盤(pán)產(chǎn)業(yè)新城十多年，并成功將其模式復(fù)制到環(huán)南京、杭州等區(qū)域。

而今，華夏幸福在北京和深圳各有總部，王文學(xué)坐鎮(zhèn)北京，留守都市圈外圍的產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)，而吳向東坐鎮(zhèn)深圳，開(kāi)掘都市圈的核心地帶，幫助華夏幸福在產(chǎn)業(yè)新城之外，再造一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)板塊，產(chǎn)品包括寫(xiě)字樓、高端商場(chǎng)與中高端住宅。

可以說(shuō)，此前長(zhǎng)期在城鄉(xiāng)結(jié)合部打游擊的華夏幸福，2019年要進(jìn)城了!

理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)又如何呢?

4月22月下午，華夏幸福董事、聯(lián)席總裁趙鴻靖，董事會(huì)秘書(shū)林成紅等高管現(xiàn)身南京市溧水區(qū)華夏幸福產(chǎn)業(yè)園，他們?cè)噲D向騰訊《棱鏡》等與會(huì)媒體解答這一疑問(wèn)。

融資結(jié)構(gòu)再優(yōu)化

2019年2月，吳向東帶著以原華潤(rùn)置地財(cái)務(wù)總管俞建為首的舊部入駐華夏幸福。

兵馬到位，資金糧草是否已經(jīng)先行呢?

在吳向東到位兩個(gè)月后，華夏幸福公布2018年財(cái)報(bào)，截止財(cái)報(bào)季末，華夏幸?；I資活動(dòng)現(xiàn)金流從上期末的571億元陡降為-65億元。簡(jiǎn)言之，現(xiàn)金流并不樂(lè)觀。

華夏幸福董事會(huì)秘書(shū)林成紅對(duì)此解釋，籌資活動(dòng)現(xiàn)金流惡化始于2018年二季度，彼時(shí)房地產(chǎn)調(diào)控嚴(yán)厲，加之資管新規(guī)頒布，諸多非標(biāo)融資無(wú)法操作，因此融資性現(xiàn)金流成負(fù)。

但到2018年四季度時(shí)，融資性現(xiàn)金流已經(jīng)回血，2019年一季度又在持續(xù)增長(zhǎng)之中。

確如林成紅所說(shuō)，自2018年12月至今，扎在房企頭上的融資緊箍咒大大放松。受益于政策窗口，華夏幸福緊急發(fā)債。

2018年12月，華夏幸福超額發(fā)行70億元公募公司債券，其中30億元，票面利率7.00%，另外40億元，票面利率8.30%。

2019年3月，該公司發(fā)行一筆10億元5年期的公司債，票面利率5.5%。

相對(duì)于動(dòng)輒10%以上的非標(biāo)融資利率，發(fā)債融資成本較低。

房企發(fā)債主要用于債務(wù)再融資，說(shuō)白了，是借新還舊，降低短期負(fù)債比例，提高長(zhǎng)期負(fù)債比例，以時(shí)間換空間消解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

華夏幸福在2018年報(bào)中解釋道，2018年融資現(xiàn)金流大幅下降源于大量?jī)斶€借款，通過(guò)償還短債新借長(zhǎng)債筑起債務(wù)防火墻。

過(guò)去一年，華夏幸福的融資結(jié)構(gòu)中，有息負(fù)債總額1390億元，其中一年期短期債務(wù)占總有息負(fù)債的比重為19%，較上年同期下降12 個(gè)百分點(diǎn)。

2019年一季度，華夏幸福融資結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，在總額252.10億元的新近借款中，銀行貸款6.78億元，債券15.87億元，剩下的絕大部分為新增保險(xiǎn)資金債權(quán)計(jì)劃和信托借款，而保險(xiǎn)資金債權(quán)計(jì)劃一般融資期限較長(zhǎng)，在5-10年之間。

吳向東糧草到位

大筆長(zhǎng)期負(fù)債的出現(xiàn)，是在給吳向東開(kāi)疆拓土籌備糧草。

正如華夏幸福在《致股東信》里說(shuō)的地產(chǎn)金融化：不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展需要長(zhǎng)期、穩(wěn)定、低利率的資金，“長(zhǎng)錢”也需要投資不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目以平衡風(fēng)險(xiǎn)收益。

林成紅對(duì)此解釋稱，長(zhǎng)線資金如黑石等國(guó)外資管機(jī)構(gòu)或國(guó)內(nèi)的保險(xiǎn)資金對(duì)配置不動(dòng)產(chǎn)的需求很大，因此，地產(chǎn)金融結(jié)合的趨勢(shì)非常明顯。

“而產(chǎn)業(yè)新城的商業(yè)模式盈利性和穩(wěn)定性非常好，適合長(zhǎng)線資金的配置需求。”華夏幸福另一位高管對(duì)騰訊《棱鏡》說(shuō)道。

吳向東將要大力開(kāi)拓的商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等持有型長(zhǎng)周期地產(chǎn)業(yè)務(wù)，對(duì)長(zhǎng)線資金的需求比產(chǎn)業(yè)新城更大，這些業(yè)務(wù)的培育需要大量的前期投資，并且需要上十年的運(yùn)營(yíng)，才有望收回投資。

“目前的政策對(duì)地產(chǎn)金融化也是大力支持，”林成紅稱，未來(lái)證監(jiān)會(huì)、銀行有望批準(zhǔn)公募的REITs(房地產(chǎn)信托基金)產(chǎn)品發(fā)行。

這對(duì)吳向東的商業(yè)地產(chǎn)野心來(lái)說(shuō)，是個(gè)利好。

另外，中國(guó)平安的兩筆股權(quán)投資款已經(jīng)到賬，華夏幸福大股東華夏控股得以解除股權(quán)質(zhì)押風(fēng)險(xiǎn)。

因A股沒(méi)有放開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定增、配股，因此平安只能通過(guò)受讓老股的方式，自華夏控股處獲得華夏幸福25.25%的股權(quán)。

騰訊《棱鏡》獲悉，股權(quán)轉(zhuǎn)讓款分兩筆支付，第一筆接近137億資金在2018年9月份已經(jīng)到位，第二筆接近40億資金4月23日左右已經(jīng)到位，177億元全部打入華夏控股的賬戶。

華夏控股收到第一筆資金后，用于償還債務(wù)，同時(shí)解除股權(quán)質(zhì)押。

根據(jù)華夏控股和中國(guó)平安的協(xié)議安排，第二筆40億元將由華夏控股借給上市公司華夏幸福，解決上市公司運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流緊缺等問(wèn)題。

華夏平安誰(shuí)做主

中國(guó)平安已經(jīng)持有華夏幸福25.25%的股權(quán)，大股東華夏控股的持股比例則降到36.29%。

中國(guó)平安是否會(huì)謀求上市公司控制權(quán)?吳向東到底華夏控股的人還是平安的人?

外界疑慮頗多。

對(duì)此，林成紅從三個(gè)層面給出解釋——

從股東控股層面來(lái)說(shuō)，平安對(duì)華夏幸福的投資是具有戰(zhàn)略性目的的財(cái)務(wù)性投資。在第二筆股權(quán)交易協(xié)議里，平安承諾不主動(dòng)謀求華夏幸?？刂茩?quán)，現(xiàn)在華夏控股在上市公司中的股權(quán)比例高達(dá)36%以上，王文學(xué)和華夏控股依然是華夏幸福的實(shí)際控制人。

從董事會(huì)成員層面看，華夏幸福董事會(huì)結(jié)構(gòu)是4+2+3，4位是華夏控股提名的董事：王文學(xué)、吳向東、孟驚、趙鴻靖;兩位中國(guó)平安提名的董事：孟森和王威;3位獨(dú)立董事：朱武祥、張奇峰、王京偉。

而且，林成紅特別澄清：華夏幸福首席執(zhí)行官吳向東是由華夏控股提名，“這樣的董事會(huì)席位安排，兼顧了平安投后管理的穩(wěn)定性和上市公司治理決策的有效性。”

最后是公司治理層面，華夏幸福公司章程規(guī)定，首席執(zhí)行官吳向東在董事會(huì)的授權(quán)之下，對(duì)公司的業(yè)務(wù)進(jìn)行相應(yīng)管理，年度預(yù)算的批復(fù)和年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃等需要在董事會(huì)層面討論。

“我們現(xiàn)在是一個(gè)比較強(qiáng)大和高效的董事會(huì)，會(huì)對(duì)戰(zhàn)略性問(wèn)題、預(yù)算問(wèn)題、投資問(wèn)題進(jìn)行非常有針對(duì)性的溝通和決策。”林成紅說(shuō)。

吳向東不僅是華夏幸福的首席執(zhí)行官，還是該公司聯(lián)席董事長(zhǎng)，已經(jīng)被授予足夠的人力、資金等核心資源調(diào)動(dòng)權(quán)限。

冒險(xiǎn)之旅開(kāi)始了

華夏幸福就等著吳向東打響進(jìn)城的第一炮了。

吳向東目前主抓商業(yè)地產(chǎn)、高端住宅、長(zhǎng)租公寓、康養(yǎng)地產(chǎn)。“新模式、新領(lǐng)域、新地域。”上述產(chǎn)業(yè)被吳向東稱之為三新業(yè)務(wù)。

所有人都在關(guān)注著，當(dāng)年他在華潤(rùn)置地操盤(pán)深圳萬(wàn)象城的成功經(jīng)驗(yàn)，能否在華夏幸福得以復(fù)制?

三座大山擺在擺在吳向東面前，一是地，三新業(yè)務(wù)如何找準(zhǔn)核心城市的核心地段;二是錢，三新業(yè)務(wù)資金需求大、使用周期長(zhǎng)，從哪兒找到合適的錢?三是品牌，華夏幸福在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域一片空白，吳向東如何說(shuō)服地方政府和合作伙伴與華夏幸福展開(kāi)合作?

據(jù)此，華夏幸福管理層透露，前期華夏幸福將在自己的老地盤(pán)中，尋找核心地塊開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，“比如說(shuō)廊坊市的核心區(qū)域，以輕資產(chǎn)為主的方式尋求合作伙伴的資金支持。這樣以來(lái)，地方政府的信任就解決了，再去取信合作伙伴，相對(duì)容易一些。”

然而，某商業(yè)地產(chǎn)公司區(qū)域投拓總監(jiān)表示，商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式若想成功，首要前提還是擁有成熟品牌。例如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，已經(jīng)運(yùn)作10多年，在市場(chǎng)、客戶和業(yè)內(nèi)心中都有極大的品牌影響力，如是才能找到合作方出錢出地，萬(wàn)達(dá)則提供品牌溢價(jià)和運(yùn)營(yíng)管理。

畢竟，羅馬不是一天建成的。

一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功，除了品牌加持，還關(guān)系地段、營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)、管理等諸多因素，而品牌植入人心，是這些因素集合達(dá)成效果最優(yōu)，而后通過(guò)時(shí)間驗(yàn)證方才有望開(kāi)花結(jié)果。

“華夏幸福在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)是零起點(diǎn)，好在吳向東本身在這個(gè)領(lǐng)域浸淫多年，他本人就是一個(gè)IP，以他的資歷經(jīng)驗(yàn)和管理團(tuán)隊(duì)，如果打造的第一個(gè)項(xiàng)目一炮而紅，品牌效應(yīng)說(shuō)不定就會(huì)出來(lái)。”上述投拓總監(jiān)表示。

錢已到位，人已到位，接下來(lái)，吳向東和華夏幸福的冒險(xiǎn)之旅開(kāi)始了。

本文來(lái)源：騰訊財(cái)經(jīng)棱鏡，作者：孫春芳