成功讓人自信。

成功也讓人迷之自信。

3月14日，天津靜海，富力新城雍景豪庭四期工程，一人從高處墜亡。

3月29日，福建龍巖，建發(fā)富力·璽院項目，一人從高處墜亡。

死亡，并不是無跡可尋。從2016年4月到2019年3月，富力在天津的項目發(fā)生了3起傷亡事故；而福建省住建廳去年就通報過富力子公司違法違規(guī)情況。

早年，富力負責工程項目開發(fā)和工程管理的聯(lián)席董事長、總裁張力曾被報道經(jīng)常頂著夏日三十多度的高溫，四處巡視工地，親自檢查施工質(zhì)量。

去年8月，富力董事長李思廉被問及“加快土地開發(fā)周期、增加資金周轉(zhuǎn)，安全方面如何保障”時，他表示：“富力在這方面所做的準備是足夠充分的。”

但在死亡面前，這些檢查和準備顯得蒼白無力。

富力的說辭還有不會破壞保護區(qū)范圍內(nèi)的紅樹林。但海南當?shù)孛襟w《南國都市報》近日報道，海南富力地產(chǎn)已經(jīng)因此至少吃到過4張罰單，還有施工負責人被追究刑責。

據(jù)澎湃報道，早在第一輪中央環(huán)保督察期間，海南富力破壞紅樹林的情況就曾被關注，且富力紅樹灣宣傳中的錦標級高爾夫球場也未向政府部門提出用地申請。

無論是傷亡事故，還是破壞保護樹木，都暴露出富力心急如焚。

2018年，富力已經(jīng)負債2963億元，凈負債率高達184.1%。進入2019年債臺加高，一季度累計新增借款243億，超過2018年末公司凈資產(chǎn)的20%。

富力表示，將積極拓展商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)證券化，包括二季度通過酒店資產(chǎn)包在市場融資，REITs等。2018財報顯示，富力今年預計銷售超過200個項目，可售資源超過3000億。

但遠水解不了近渴。富力今年已經(jīng)發(fā)行四次短期融資券，募集到的48億元主要用于償還到期的超短融資券、金融機構借款，這就是拆東墻補西墻。

這樣的拮據(jù)窘迫，與2017年7月斥資近兩百億收購萬達77家酒店、成為“全球最大豪華酒店業(yè)主”的意氣風發(fā)相比，已是大相徑庭。

當時人們還稱贊富力命好，撿了一個大便宜。

現(xiàn)在看，便宜并不是那么好占的。

低調(diào)的李思廉和張力，命一直都挺好。

上世紀90年代，香港商人鄧智仁敗走北京玫瑰園，雖然他以精明著稱，但是依然淪陷在內(nèi)地社會關系復雜的房地產(chǎn)業(yè)。

與資產(chǎn)數(shù)億的鄧智仁相比，李思廉做國內(nèi)貿(mào)易賺的是小錢，但他也想到內(nèi)地樓市淘金。香港大佬們的財富神話讓有野心的后來人總是對房地產(chǎn)充滿憧憬。

李思廉的幸運在于，結識了熟諳“內(nèi)情”的廣州天河區(qū)前公務員張力。

1988年，“十萬人下海南”開始炒地皮，深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司更名萬科。捧著鐵飯碗但心思活絡的張力辭職下海搞裝修，這對籌建過酒店和白云區(qū)政府辦公樓的他來說是熟門熟路。

1992年的春風最先拂過房地產(chǎn)，碧桂園、雅樂居、合生創(chuàng)展均成立于這一年。到了1993年上半年，“房地產(chǎn)熱”已席卷全國，一夜間涌現(xiàn)6000多家新公司，“華南五虎”第四虎富力也誕生了。

在鄧智仁接手北京玫瑰園的同時，相識4年的李思廉和張力拿出全部身家2000萬元成立了富力前身廣州天力。這些錢在香港也就炒炒樓，但在內(nèi)地，如果快進快出，能開發(fā)樓盤做大Boss。

富貴險中求，他們決定“搏一搏”。張力做“前鋒”，負責項目開發(fā)和工程管理；李思廉做“后衛(wèi)”，負責財務和市場營銷。

當時，廣州政府要求污染企業(yè)搬離市區(qū)，張力敏銳地意識到這是一個在市區(qū)獲取低價土地做住宅的好機會。

綽號“豹子頭”的張力，敢打敢拼。公司第一個項目富力新居建在一塊沒人要的化工廠地皮上，“那塊地靠著煤廠，又挨著鐵路，沒人敢買，就我們敢買”。

冒險成功了。

當時市場上都在做高端豪宅和寫字樓，正好缺少普通住宅。富力新居3000多元一平，但很快就銷售一空，他們成功掘到第一桶金。

1995年，張力再次孤注一擲，繃緊神經(jīng)，以分期付款的方式買下了廣州銅材廠和同濟化工廠地塊的地皮。富力資金原本不支持這種大運作的，一旦銷售不佳，資金鏈就會斷裂。

結果“命好”，拿到地后1個月開工、2個月賣樓、8個月交樓，不僅付款順利，而且賺得盤滿缽滿。這就是讓他們在廣州揚名立萬的富力廣場。

此后，富力在舊改道路上勇往直前。截至2001年末，他們完成了10個項目舊廠改造，面積超過250萬平方米，廣州甚至流傳“每一根煙囪的倒下，都有富力的一份功勞”。

“舊改大王”也需要人事巧妙安排。

例如，請來廣州天河區(qū)教育局建材科長周耀南出任副總經(jīng)理，天河區(qū)副區(qū)長風向陽擔任工程部經(jīng)理，曾任建行廣州分行天河支行副行長的鄭爾城擔任獨董……

營銷高手李思廉則讓樓盤封頂?shù)臅r候就已經(jīng)賣出八九成。自1999年起，富力連續(xù)三年銷售額冠絕廣州，位于“華南五虎”之首。

“小富即安”不是張力和李思廉的性格，進取的富力開始向外擴展。

舊改有良好的社會關系作保障，走出廣州，富力就得靠資本說話。2002年，富力力壓潘石屹，斥資32億拿下北京廣渠門東五廠地塊。

這是富力第一次被全國關注。此時，他們有了一個更宏偉的規(guī)劃。雖然依靠“內(nèi)地特色”發(fā)家，但有一半港商基因的富力要引進香港富豪的成功經(jīng)驗。

成功讓人自信。

2004年博鰲房地產(chǎn)論壇上，本來很少說話，而且謙遜的李思廉意外地懟了老江湖王石。

王石說，商業(yè)地產(chǎn)項目很難取得較高比例和長期的融資支持，如果搞出租型商業(yè)地產(chǎn)而自身沒有資金實力，則必死無疑；如果搞出售型商業(yè)地產(chǎn)，則會遇到經(jīng)營管理上的致命麻煩。

此時，富力開始大規(guī)模進軍商業(yè)地產(chǎn)，而且是租售并舉。他們表示要學習新鴻基，以商業(yè)物業(yè)來平衡住宅物業(yè)可能出現(xiàn)的風險。

因此，李思廉在博鰲說，商業(yè)地產(chǎn)模式并不是只有王董事長說的一種，“你（王石）放心，我們一定會做得很好”。

帶著這種自信，富力開啟了新一輪的冒險之旅。

在珠江新城CBD建設中，富力前后拿下16塊地，把這里變成了“富力之城”。到2007年，他們已布局上海、天津、成都等11個核心城市，而且住宅和商業(yè)兩手抓。

富力學習大佬，但卻沒有大佬的雄厚資金，只有通過高負債、高杠桿獲取“超能力”，也為日后埋下禍根。2005年，富力凈負債率只有20.5%，2007年就躥漲到139.5%。

無論是新鴻基的郭家還是長江實業(yè)的李嘉誠，做什么地產(chǎn)都注重現(xiàn)金流和資金儲備，忌諱使用高杠桿。債務擴張的富力照虎畫出的虎，多少有些紙糊的。

造成富力資金鏈緊張的另一個原因是：別人用杠桿做高周轉(zhuǎn)、低成本的住宅產(chǎn)品；富力卻反其道而行之，用杠桿重倉低周轉(zhuǎn)、高成本的商業(yè)地產(chǎn)。

不過，激進是當時房企流行的做法，無論是老牌國企萬科，還是后起之秀恒大、碧桂園都是高歌猛進，因為當時的樓市熱火朝天，沒有人察覺到危機臨近。

2007年，富力的協(xié)議銷售額達到161億元，僅次于萬科、綠地和中海。李思廉當時沒想到，全國第四會是富力的最高峰。他本來還要挑戰(zhàn)萬科，爭做全國第一。

2008年金融危機呼嘯而至，所到之處哀鴻遍野。高杠桿將富力拋得更高，但落勢也更猛。上一年，他們和深圳鼎力以47億拍到佛山地王，因無力按時繳清土地款，2.4億元保證金被罰沒。

被傳瀕臨破產(chǎn)的富力一直在努力自救，例如緊跟萬科降價、暫停大型商業(yè)項目開發(fā)、一些商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)公寓項目……但三十余項目在建的富力慣性太大，剎不住車。

據(jù)媒體報道，富力當時的目標是“撐過明年”。一向“命好”的富力也真的獲得命運垂憐，“四萬億計劃”將它和眾多小伙伴從懸崖邊上拉了回來。

富力對商業(yè)地產(chǎn)是真愛。此后，它雖然減少了發(fā)展新投資物業(yè)，但加大了已建成投資物業(yè)的運營和投入。

不過，這并沒有帶給富力預期的收益和現(xiàn)金流，酒店業(yè)務更是長期處于虧損狀態(tài)，而一門心思在住宅狂奔的恒大、碧桂園，卻將自己拋得越來越遠。

做慣了老大，怎能甘心做小弟？從2013年起，富力再次啟動開始二輪擴張。

這次，富力沒有堅持學港商，而是選擇隨風跟進：進軍二三線城市、重倉海南、到海外撈金……

但現(xiàn)在回頭看，富力又是踏錯了步點。結果，二三線城市銷售乏力，錯過了一線城市暴漲，還碰上了海外市場遇冷和海南“最嚴調(diào)控”。

與此同時，這些高杠桿擴張又導致凈負債率再次節(jié)節(jié)升高。

2014年，富力再度走到生死邊緣，又是依靠政府救市才又活了過來。

真是一步錯，步步錯，進退都失據(jù)。這也導致富力身上的好運發(fā)生了變化。從最初的助其飛得更高，到勉強維生。

不過，萬達出售77家酒店讓富力看到了另一種“出人頭地”的可能，做不了房地產(chǎn)老大，至少可以做酒店大亨。

一些媒體將富力今日困境歸結于2017年7月那場“世紀交易”，但實際上，它只是雪上加霜。

2016年，富力的負債總額已經(jīng)達到1796億，凈負債率上升到159.9%，比2008年金融危機爆發(fā)時還要高。而從2012年起，它的經(jīng)營性現(xiàn)金流就一直為負。

在融創(chuàng)與萬達的并購協(xié)議里，76家酒店作價335.95億，最終富力接手時卻是77家酒店199.06億，因此人人稱贊李思廉是砍價高手。但以富力當時的財務狀況來說，這還是一個奢侈的價格。

更令人意外的是，當時的富力還在四面出擊當大款：除了收購萬達酒店，還多次在倫敦置業(yè)、收購恒基兆業(yè)，去年初還接盤海航海南大英山CBD部分項目。

為了能熬過嚴酷的冬天，別人紛紛主動降杠桿降負債，甚至斷臂求生，富力卻帶著迷之自信兇狠前進，將資金鏈拉扯到極致，頗有“不成功則成仁”的架勢。

富力最大的希望是回歸A股。它準備近期向證監(jiān)會申請IPO，擬發(fā)行不超過10.7億股，募集資金規(guī)模不超過350億元。不過受到大環(huán)境影響，它此前十年五次申請都失敗了。

為了盡可能延緩危機爆發(fā)，富力加快了融資頻率。根據(jù)《長江商報》報道，去年富力公開發(fā)債超過20次，融資500億元以上。4月初，他們又宣布今年擬融資600億。

受市場調(diào)控和金融去杠桿影響，富力的融資成本不斷上漲，去年超過52億元，同比增加212%。這蠶食它的盈利能力，也讓它難以被資本市場高估。

在高杠桿、高負債的重壓下，必然要求高周轉(zhuǎn)，這或許也是富力項目近兩年事故不斷的原因。

不過，富力的兩位創(chuàng)始人依然很樂觀，至少表面上看是如此。

在2018年度業(yè)績發(fā)布會上，李思廉說：“成為世界最大的豪華酒店業(yè)主，感覺很好，起碼自己在出差的時候，可以受到特別的關注。”

被問到富力是否有類似“活下去”的公司策略時，他則回應道，那是郁亮開玩笑，萬科肯定能活下去，他是提醒大家活下去。

今年初，融資環(huán)境放寬，樓市在3月還出現(xiàn)了一個小陽春，富力似乎又可以平穩(wěn)著陸了。但進入4月，國家再次重申“住房不炒”，樓市又開始下行。

如果下行繼續(xù)，活下去，對富力，也許就不只是玩笑了。

本文來源于華商韜略，作者：孔令娟