就在最近，樓市政策變動(dòng)越突發(fā)，而且都微觀到模塊，留給市場(chǎng)反應(yīng)的時(shí)間也越發(fā)緊迫。

我覺得釋放的信號(hào)很積極，說明我們一城一策主控水平很好了，開始進(jìn)入到一種微操階段，這樣市場(chǎng)不會(huì)過度解讀，但又不能不重視。

比如這次南京在六合區(qū)(大廠除外，以下不再提示)放寬限購：在南京有居住證，大專學(xué)歷的外地人也可在六合開具購房證明，不需要近3年內(nèi)累計(jì)2年社?；騻€(gè)稅。

大邏輯上的操盤，幾乎就是一次玩了“上海臨港版”的復(fù)刻，在我的城堡壁壘中劃出一塊圍欄，還給你開了一個(gè)小門的感覺。

但從目前各種解讀來看，很多沒有談及放寬調(diào)控本身，基本都聚焦在“南京缺人、留住人才”的焦慮上。

正好南京這座城市，三魚也算挺熟的，這次就和各位分享下南京放松限購背后的那些事兒。

雖然未必是正解，但在我看來，起碼這算不上南京的焦慮，更多是一種發(fā)展方向。

01

南京缺人嗎?

當(dāng)然缺，房產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)有一個(gè)共識(shí)，那就是你的人口至少邁過千萬的量級(jí)門檻，才算得上一個(gè)大城市的底子，并且拿到往超級(jí)城市進(jìn)擊的門票。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年南京常住人口843.62萬，比2017年增加10.12萬。

這個(gè)成績其實(shí)在省內(nèi)比較亮眼，2018年江蘇新增常住人口不過21.4萬，一下子吃了江蘇人口增長量的半壁江山啊，還順手碾壓老對(duì)手蘇州。

然而在吸附人口上，只是江蘇“全班都沒考好”，一個(gè)省還不如“老冤家”廣東深圳一個(gè)市50萬新增人口多。

這樣一看就很清晰了，要實(shí)現(xiàn)“十三五”期間到2020年末910萬人口總量的小目標(biāo)，南京壓力不可謂不大啊。

不過對(duì)南京人口的解讀，我覺是有兩點(diǎn)誤區(qū)的：

第一，各位不要忽視，南京應(yīng)該是唯一一個(gè)，或者說是第一個(gè)完全市區(qū)覆蓋的強(qiáng)二線城市。

什么意思?南京是二線城市最早完成全部撤縣并區(qū)，也就是說南京是沒有什么縣城邏輯的，像上海這樣的一線城市，只有市區(qū)和郊區(qū)。南京地鐵就是這樣典型放射形態(tài)，并且向外輻射的里程特別長。

這意味著人口城市化的轉(zhuǎn)化比很高，整個(gè)城市內(nèi)在人口聚集資源利用率很高。這就是為什么南京看起來是一個(gè)二線人口標(biāo)準(zhǔn)，但基建和城建水平能堪比一線的原因。

南京憑借市區(qū)人口的優(yōu)勢(shì)拿下江蘇唯一官方認(rèn)可的特大城市，卻在人口問題上有難處。這也是我想和大家分享的第二點(diǎn)誤區(qū)。

02

先來看下南京為吸引人才這件事，到底做了多少?

2月14日，發(fā)布積分落戶新政，大概意思是落戶的社保繳納門檻由“2年內(nèi)連續(xù)繳納社保”變?yōu)?ldquo;累計(jì)繳納社保不少于24個(gè)月”以及一些細(xì)則。

5月7日，南京市人民政府官網(wǎng)發(fā)布《南京市企業(yè)博士安居工程實(shí)施辦法》給到各種人才購房租房貸款補(bǔ)貼優(yōu)惠。

5月16日，又印發(fā)《南京市人才安居精準(zhǔn)服務(wù)實(shí)施細(xì)則》，主要提升了對(duì)博士的優(yōu)惠細(xì)則。

其實(shí)我們復(fù)盤一下，你會(huì)發(fā)現(xiàn)南京在人才政策上稱不上有多少著急，只能說挺穩(wěn)健，沒有派出所上街抓人落戶這種動(dòng)作。

而南京淡定的背后，是一直還不錯(cuò)的經(jīng)濟(jì)基本面。

7月19日南京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布南京上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。GDP比上年增長8.1%，而這是南京市連續(xù)9個(gè)季度保持在8%以上。

按當(dāng)前水平，8.1%的“南京速度”是位列全省第一，在長三角也是領(lǐng)先的那種。

做大做強(qiáng)南京的省會(huì)作用，真心不是什么口號(hào)，而是有著各種維度數(shù)據(jù)支撐和效果的。只是對(duì)南京這座城市而言，反而是一種吸附人口的壓力。

好比南京坐擁中國前五的大學(xué)集群，卻總是被笑侃為上海和蘇南培養(yǎng)人才。

這就有兩個(gè)層面的意思了。南京其實(shí)本身不需要太多吆喝來吸引人才，本身就有很好的人才造血機(jī)制，家里有礦，只要好好轉(zhuǎn)化就行了。

但是，培養(yǎng)的人才是真的在外流，直觀點(diǎn)說，就是南京也有很多關(guān)于現(xiàn)狀的抱怨——房價(jià)高，工資低。

以個(gè)人視角來看，房價(jià)怎么都算高，但在同能級(jí)水平與杭州蘇州對(duì)比，南京在工資上少了點(diǎn)大氣。

某種程度上而言，這也算是南京的命。

03

南京，一個(gè)繼承歷史遺產(chǎn)和政治資源集聚極高城市。

應(yīng)該從孫吳集團(tuán)建都算起，六朝古都，近代首府，過去混得最差也是個(gè)江蘇首府。作為東部天然的政治中心，也留下豐厚的資源家底。

這家底有多厚?知乎上曾有個(gè)問題，問南京為什么聚集了江蘇那么多學(xué)校。

但其實(shí)這個(gè)問題的正確問法應(yīng)該是，到底從南京分出了多少包括上海在內(nèi)的如雷貫耳的名校。

某種程度上，這就是南京的底色，這里有四套班子，全國排的上號(hào)的科技文衛(wèi)，軍區(qū)加成，一脈相承的企事業(yè)單位，并且從這條資源鏈上延伸了無數(shù)毛細(xì)血管的匹配產(chǎn)業(yè)鏈。

很多時(shí)候，你很難搞清這種模式有多大財(cái)富標(biāo)準(zhǔn)，但結(jié)果就是南京樓市確實(shí)是有支撐的。

給大家看一張圖就明白了，上?；爻愤^，深圳、蘇州、杭州也回撤過，但是唯有南京樓市比想象中堅(jiān)挺，不回撤，還創(chuàng)新高那種。

不夸張地說，現(xiàn)在上海超過1500萬的房子起碼要半年的成交周期中，這是我見過的還不算最極致的，同樣價(jià)位在南京有一周內(nèi)成交的。

南京，可以看成是一個(gè)產(chǎn)業(yè)能級(jí)夠不上上海的城市，那么結(jié)果也顯而易見，不是每個(gè)年輕人都能有充分的資源在這個(gè)城市變現(xiàn)，留下來的動(dòng)力恐怕是不會(huì)太大的。

所以，南京吸引人口的根本，不在于放寬限購政策有多重磅，而是在于讓人口留下來的理由分量有多重。

所幸，南京這幾年大力發(fā)展軟件、微電子，讓我們看到了這座城市在產(chǎn)業(yè)鏈上走出至關(guān)重要的一步棋。

04

南京有一個(gè)發(fā)展方向值得鼓勵(lì)，那就是做大城市，或者說怎么做好郊區(qū)。

在這一方面，南京是教科書級(jí)的操盤。

最直接的體現(xiàn)，就是各種新城不斷涌現(xiàn)。實(shí)際上，自從南京河西奧體建設(shè)進(jìn)入尾聲以后，南京就開始了四處開花的局面——

鼓樓濱江(老下關(guān))的舊城改造，江寧的二次發(fā)育，河西南(江心洲)的崛起，燕子磯的重生，江北新區(qū)的美夢(mèng)，南京南站的大商辦，溧水高淳的記憶等等。

如果留心看會(huì)發(fā)現(xiàn)，南京地鐵的布局幾乎沒有營造任何環(huán)線，而是放射衛(wèi)星式的。

當(dāng)我們將南京規(guī)劃的“一主城三副城八新城”結(jié)構(gòu)結(jié)合起來看時(shí)，南京地鐵的布局幾乎完美貼合這樣一種城市骨架結(jié)構(gòu)。

這還不算完，南京相當(dāng)程度借鑒了香港地鐵盈利的原理。

你會(huì)發(fā)現(xiàn)南京地鐵向外輻射的里程特別長，而在這個(gè)過程中，原本的市郊荒地變成了市區(qū)建成區(qū)，這些地本來不值錢的，但通了地鐵后這些地就變得炙手可熱。

政府因此獲得了大量土地出讓金，又能進(jìn)一步加速配套跟進(jìn)，形成快速循環(huán)。

這時(shí)你會(huì)發(fā)現(xiàn)，南京開始沒有什么重點(diǎn)，也沒有什么可以絕對(duì)領(lǐng)軍。整個(gè)城市的房價(jià)，在這樣一種有意識(shí)的操盤中被慢慢熨平，甚至有樓盤能賣到接近夫子廟周邊的價(jià)格。

不過這套方法論在六合看起失效了，在二線城市中，你恐怕已經(jīng)見不到這樣相鄰板塊均價(jià)差一倍的情況。

理由也很簡(jiǎn)單，六合發(fā)展確實(shí)慢一拍，慢到倒數(shù)了。

05

先和大家簡(jiǎn)單說說六合。

六合板塊脈絡(luò)也不復(fù)雜，最大改變其實(shí)不是江北新區(qū)來了，而是青奧會(huì)。

抓住青奧會(huì)帆船賽的機(jī)會(huì)做了一條超長郊區(qū)線，寧天城際線S8，長到可以通到隔壁縣邊上的。

所以六合有價(jià)值的節(jié)點(diǎn)都在這條線周邊，沿著這條線，首先是最南端的大廠。雖然理論上這是江北新區(qū)六合最大收益者，也是這次六合唯一不放松限購的區(qū)域，但我卻不會(huì)推薦給大家。

如果開車經(jīng)過這段滬陜高速就會(huì)看見，路上有著不少在燒著廢氣的管道，這里是南京最大的石化聚集產(chǎn)業(yè)區(qū)。

S8往北走一段，龍池差不多是我眼中六合最好的內(nèi)部板塊了，南京圍繞龍池生態(tài)規(guī)劃了一個(gè)不錯(cuò)的改善區(qū)塊，六合區(qū)政府都搬過來了。

北邊六合老城區(qū)就沒有什么可說的，成熟城區(qū)該有的愛恨交加都標(biāo)配了。

但是要提醒各位的是，你是抱著去市區(qū)通勤上班的目的，六合老城區(qū)差不多就是你能到新街口的極限了。

因?yàn)樵偻鶘|北，就是一段漫長的田園風(fēng)光，有個(gè)金牛湖，就是當(dāng)年青奧帆船賽的舉辦地。

這就是六合，能級(jí)可能還在四線城市徘徊的南京板塊，或者說它是南京短板也未嘗不可。

所以為什么是六合?從供應(yīng)上來說，這里土地儲(chǔ)備夠多。

從成交上看，這里市場(chǎng)也蠻活躍。

這些都代表著六合是南京內(nèi)部快速孵化的一步必須要走的棋，要做的就是把缺少的棋子補(bǔ)上。

最后，有同學(xué)可能要問了，六合到底適不適合入手?

我一直覺得，六合屬于這樣的兩種人：一種是買這里后覺也不錯(cuò)，等上10年，等它慢慢變好;另一種，南京是我必須要征服的城市，六合只是我路上的第一步。

本文來源：真叫盧俊