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“三條紅線”、房貸“兩條紅線”以及土地“兩集中”，這三大政策構(gòu)成行業(yè)三大重磅，行業(yè)格局迎來重塑。

對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，土地成本上升、政策調(diào)控持續(xù)收緊，利潤空間和盈利指標持續(xù)下行猶如懸在頭頂?shù)?/span>達摩克利斯之劍。上市房企2020年銷售業(yè)績報告很能說明問題，66家已經(jīng)披露業(yè)績報告的重點上市房企中有近7成企業(yè)毛利率、歸母凈利率雙降。

在“房住不炒”長效機制及調(diào)控收緊的主旋律下，行業(yè)整體規(guī)模增速放緩、市場面臨下行壓力將成為長期命題，企業(yè)控負債、降杠桿壓力增加，投資和規(guī)模擴張動能相應降低。

基于市場壓力，典型房企2021年目標增長率僅為15%，審慎仍然為現(xiàn)階段關(guān)鍵詞之一，并將成為房地產(chǎn)行業(yè)下半場主旋律。目前，規(guī)模房企一方面銷售目標增長率降低，另一方面貨值目標去化率有所提升。當前市場背景下，房企業(yè)績上升空間還有多大？

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01

規(guī)模房企目標增長率趨于平穩(wěn)

房地產(chǎn)行業(yè)利潤增速拐點早在2019年便已明顯，典型上市房企毛利潤及歸母凈利潤增速的中位值在2017年時達到峰值，其中毛利潤增速中位數(shù)達到44.2%，2018年下滑1.8個百分點，至2019年下滑20.6個百分點至23.6%，毛利潤增速近乎腰斬。

2020年，形勢更加嚴峻，66家行業(yè)典型上市房企實現(xiàn)毛利潤總規(guī)模11722億元、歸母凈利潤4297億元，毛利潤增速和歸母凈利潤增速的中位值分別為3.1%和5.6%，較2019年的23.6%和19.4%嚴重下滑。其中，毛利率、歸母凈利率下行的房企分別達到62家和51家，毛利率和歸母凈利率雙降的房企達到47家，占比逾7成。

2021年，企業(yè)對業(yè)績規(guī)模增長的總體預期不變，延續(xù)謹慎的態(tài)度。數(shù)據(jù)顯示，百強房企2021年平均目標增長率僅為15%。較2018年41%的高位有明顯回落。

目標增速放緩很大程度上是受市場下行壓力、行業(yè)整體規(guī)模增速放緩影響所致。此外，“三道紅線”下企業(yè)投資和規(guī)模擴張動能相應降低，業(yè)績增長承壓。不過基于一季度市場的回暖，規(guī)模房企目標增長率的中位數(shù)較去年略有提升至15%。

圖：2018-2021年行業(yè)典型房企目標增長率及全年實際業(yè)績增速變動（中位數(shù)）

注：目標增長率及全年實際業(yè)績增速，均為當年提出業(yè)績目標的樣本房企的中位數(shù)數(shù)值

數(shù)據(jù)來源：CRIC、企業(yè)公告

截至目前，已有50家行業(yè)典型房企提出2021年業(yè)績目標，其中主流的目標增長率在10%-20%之間，數(shù)量達到23家；盡管房企投資、銷售目標趨向于審慎，但仍有12家房企的目標增長率高于20%，這些房企多以千億以下規(guī)模的中小型房企為主。有15家家企業(yè)目標增長率低于10%，較行業(yè)平均水平相對謹慎。

圖：2021年50家行業(yè)典型房企目標增長率分布

注：2021年目標增長率為2021年目標銷售規(guī)模較2020年實際銷售規(guī)模的業(yè)績增速

數(shù)據(jù)來源：CRIC、企業(yè)公告

02

規(guī)模房企增長預期保守

具體企業(yè)而言，龍頭房企為代表的部分企業(yè)目標設(shè)定更趨謹慎。

其中，恒大將2021年的業(yè)績目標設(shè)定為7500億元，目標增長率由去年的8.1%進一步放緩至3.7%。碧桂園提出“三年增長”計劃，目標未來三年每年錄得10%的權(quán)益銷售增長。融創(chuàng)、中海2021年均提出雙位數(shù)的業(yè)績增長，世茂、華潤的目標增長率也在10%左右。此外，綠城、金茂、中梁、融信、正榮、新力、禹洲等企業(yè)2021年的業(yè)績目標增長率均較去年降低，且目標增長率在10%以下，低于行業(yè)平均水平。

一方面，龍頭房企以及行業(yè)TOP30房企規(guī)模基數(shù)較高，業(yè)績增速提升空間有限。另一方面，在目前企業(yè)投資和擴張動能承壓的背景下，這部分規(guī)模房企對業(yè)績增長預期更趨保守。

表：2021年部分業(yè)績預期謹慎的房企業(yè)績目標及目標增長率（億元）

數(shù)據(jù)來源：CRIC、企業(yè)公告

03

近半數(shù)房企規(guī)模訴求不減

值得注意的是，在2021年提出全年銷售目標的規(guī)模房企中，也有近半數(shù)的企業(yè)業(yè)績預期相對積極。

其中，如招商蛇口2021年銷售目標3300億元，目標增長率較高達18.9%，較去年13.4%的目標增長率有所提升。龍湖2021年銷售目標為3100億元，目標增長率較去年的7.2%提升至14.6%，未來預計年增長率達到15%-20%之間。

美的置業(yè)、龍光、佳兆業(yè)、合景泰富、中駿、寶龍、大悅城等企業(yè)2021年的業(yè)績目標增長率也較高，均在18%以上。其中，寶龍2020年超額完成750億元的目標，2021年總可售資源充裕、可售貨值1703億元，其中長三角占比71.4%、一二線占比84%。2021年銷售目標破千億，28.8%的目標增長率在規(guī)模房企中也處于較高水平。

此外，在2021年業(yè)績預期相對積極的房企中，千億以下的中小規(guī)模房企也占到了較大比例。這類房企仍具有一定的規(guī)模訴求，在保證年內(nèi)貨值相對充裕的前提下，設(shè)定了較高的目標增長率。如合生創(chuàng)展近年來調(diào)整經(jīng)營策略，加快了開發(fā)和供貨節(jié)奏，業(yè)績復合增長率逾40%，2021年可售貨值900億元、銷售目標500億元，目標增長率達39.5%。

表：2021年部分業(yè)績預期積極的房企業(yè)績目標及目標增長率（億元）

數(shù)據(jù)來源：CRIC、企業(yè)公告

04

貨值目標去化率提升至65%

一方面，房企銷售目標增長率放緩，但其貨值去化率卻呈現(xiàn)上升趨勢，這意味著房企面臨著不小的去化壓力。

從全年的貨值安排及目標去化率水平來看，2021年行業(yè)規(guī)模房企貨值目標去化率的中位數(shù)為65%左右，較2019、2020年60%左右的水平有明顯提升（貨值目標去化率=年度目標銷售規(guī)模/年內(nèi)預期總可售貨值）。

據(jù)統(tǒng)計，在披露全年預期貨值和業(yè)績目標的房企中，融創(chuàng)、綠城、建業(yè)等6家企業(yè)目標去化率超70%，碧桂園、龍湖、旭輝、金茂、陽光城等12家企業(yè)的貨值目標去化率在65%-70%之間。

綜合來看，在與往年相比較高的目標去化預期下，2021年企業(yè)整體的項目去化壓力提升。在既定的全年貨量供應下，企業(yè)需要依賴銷售端更強的營銷力度，實現(xiàn)較高的去化率水平以達成年度業(yè)績目標。

圖：2021年部分行業(yè)典型房企貨值目標去化率分布

數(shù)據(jù)來源：CRIC、企業(yè)公告

2021年，規(guī)模房企整體的目標增長率延續(xù)2018年以來回落的趨勢，50家典型房企目標增長率均值僅為15%，其中，近半數(shù)房企目標增長率在10%-20%之間。規(guī)模房企對業(yè)績規(guī)模增長的總體預期傾向于保守，并延續(xù)謹慎的態(tài)度。

但2021年規(guī)模房企的貨值目標去化率較2019、2020年60%左右的水平有明顯提升，達到近65%。年內(nèi)企業(yè)需要依賴較高的去化率水平以達成年度業(yè)績目標，行業(yè)整體的項目去化壓力提升。

長期來看，在“房住不炒”長效機制下，行業(yè)發(fā)展方向變得清晰，預計未來行業(yè)整體銷售面積規(guī)模將步入無增長時代。在這樣的背景下，企業(yè)規(guī)模增速放緩將成為常態(tài)，未來規(guī)模房企整體的業(yè)績目標制定會更趨謹慎，目標增長率也將趨于平穩(wěn)。