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新快報6月18日消息，一邊，廣州樓市降溫跡象顯現；另一邊，房企的年中業(yè)績(jì)沖刺在即。今年端午期間(6月12日-6月14日)的成交量下滑明顯，全市僅成交了521套，同比下跌超過(guò)40%。疫情加上調控政策威力逐漸顯現，房企為了順利度過(guò)“中考”，“一口價(jià)房源、低首付、送物業(yè)費……” 久違的促銷(xiāo)關(guān)鍵詞，再次出現在廣州樓市。各種各樣的促銷(xiāo)方式，到底是噱頭還是真優(yōu)惠？

部分房企資金緊張

廣州樓市再現促銷(xiāo)

在整體市場(chǎng)處于新政磨合期的情況下，不少購房者轉為觀(guān)望狀態(tài)，上周(6月7日-6月13日)廣州新房成交更退守千套關(guān)口，端午期間(6月12日-6月14日)全市僅成交了521套，同比下跌超過(guò)40%。

為了刺激腳步放緩的廣州樓市，“全線(xiàn)8.8折”“一口價(jià)房源”“送物業(yè)費”等久違的促銷(xiāo)宣言重現眼前，不少項目陸續推出優(yōu)惠，多數項目結合“線(xiàn)上線(xiàn)下”營(yíng)銷(xiāo)，為年中業(yè)績(jì)沖刺。

來(lái)自合富研究院的監測顯示，端午假期多盤(pán)持續配合渠道與特價(jià)單位等組合拳帶動(dòng)板塊熱度，包括白云的全新盤(pán)首開(kāi)保利云湖一號、越秀星匯云城，荔灣的保利廣鋼項目，南沙的佳兆業(yè)鳳鳴山、華宇鳳凰藝術(shù)島等都推出了一口價(jià)單位。

廣州世聯(lián)研究院副院長(cháng)崔登科指出，“促銷(xiāo)力度現在是出現了一些變化。一些一口價(jià)單位逐步推出，但是總體規模比較小，跟去年疫情過(guò)后的那一波去化還是有較大差別。”

地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家鄧浩志則表示，目前的項目是否打折，最大因素不是取決于宏觀(guān)環(huán)境，而是取決于不同房企自己的資金狀況。受三道紅線(xiàn)影響，部分資金緊張的房企會(huì )打折促銷(xiāo)，回籠資金。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉向記者表示，在去年涉宅用地成交創(chuàng )新高的背景下，原來(lái)預測2021年將是廣州一手住宅供應的又一大年，不過(guò)受加強備案價(jià)指導等調控政策收緊的影響，今年前5個(gè)月廣州新房供應量只有36565套，月均只有7300多套，6月上半月也僅有2232套，明顯不及去年月均9800多套的供應水平，這意味著(zhù)今年的貨量將會(huì )主要積壓在下半年，勢必會(huì )給開(kāi)發(fā)商的出貨帶來(lái)更多的競爭壓力。

上半年量?jì)r(jià)均在高位

但頭部房企壓力依然

今年1-3月，廣州樓市一路高歌，即使在4月調控政策出臺后，房貸利率上調、銀行放款緩慢、限簽，但5月整體成交套數依然維持萬(wàn)宗水平。據克而瑞數據顯示，5月廣州新房套均總價(jià)365萬(wàn)元，而4月新房套均總價(jià)約為363萬(wàn)元。

肖文曉表示，“2021年1-5月廣州TOP30房企權益銷(xiāo)售金額規模為1274.77億元，由于去年疫情同比基數較低，而目前市場(chǎng)量?jì)r(jià)均在高位水平，因而同比大漲了141.3%，各個(gè)房企梯隊的入圍門(mén)檻也紛紛創(chuàng )下新高。不過(guò)，從市場(chǎng)集中度來(lái)看，由于近年來(lái)不斷有新晉房企加入廣州市場(chǎng)分走了一杯羹，頭部房企在業(yè)績(jì)大幅增長(cháng)的情況下市場(chǎng)份額提升卻并不明顯，所以壓力并不輕松。”

記者發(fā)現，不少頭部房企正加速出貨，積極投入“618”，即使是熱門(mén)板塊，同樣罕有地推出營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。富力廣州開(kāi)啟年中狂歡煥FUN節，包括黃埔的富力南馳·富頤華庭在內的多個(gè)項目推出“全線(xiàn)現貨8.8折，成交即送三年物管費”；越秀也聯(lián)動(dòng)多盤(pán)推出“越惠1個(gè)億”；時(shí)代中國以盛夏購房節吸人氣……

根據克而瑞數據對比，今年1-5月TOP3房企權益金額的入圍門(mén)檻為92.5億元，較去年同期大漲86.4%；TOP10房企的入圍門(mén)檻則為42.5億元，同比大漲157.3%；TOP20和TOP30房企的權益金額入圍門(mén)檻分別為28.08億元和17.09億元。多位專(zhuān)家認為，快速出貨仍是房企當前的最大需求。

各種促銷(xiāo)是噱頭

還是真優(yōu)惠？

雖然積極推盤(pán)、搶收回款、保持現金流穩定依然是行業(yè)的共識，但行業(yè)已進(jìn)入精細化經(jīng)營(yíng)階段，不少房企提及不再追求規模效應，而是追求有品質(zhì)的增長(cháng)。樓市在“中考”前降溫，開(kāi)發(fā)商真的“放價(jià)”實(shí)現“搶收”？

在肖文曉看來(lái)，目前的各種噱頭促銷(xiāo)就是開(kāi)發(fā)商壓力不斷增大的一個(gè)表現。“5月一二手成交量雖然沒(méi)有高位那么高，但也還沒(méi)跌破開(kāi)發(fā)商的心理防線(xiàn)，所以這個(gè)階段難以出現很大的優(yōu)惠，購房者需要看到手的總價(jià)，才知道有沒(méi)真優(yōu)惠。”

崔登科同樣指出，“不少開(kāi)發(fā)商今年的目標完成情況預期比去年好。因為今年整個(gè)的上半年雖然政策在收緊，但是市場(chǎng)縮量需要一個(gè)過(guò)程，不是說(shuō)政策出臺之后，市場(chǎng)就會(huì )馬上縮量。預期今年整體不會(huì )有特別大的價(jià)格回調，要到明年年中才能看得清價(jià)格回調的情況。”

“6、7、8，冇辦法”，這句行內話(huà)，就是印證6-8月確實(shí)是傳統的淡季，廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜告訴記者，“十幾年來(lái)都有這樣的情況，考試、假期，甚至臺風(fēng)天氣都會(huì )導致來(lái)訪(fǎng)量和成交量下降，6-8月成交會(huì )相對慘淡。疫情加上中考時(shí)間又推后，目前還不是賣(mài)房的主力時(shí)期。而新政才發(fā)布一兩個(gè)月，除了部分單位因為限價(jià)被迫要優(yōu)惠，大幅的主動(dòng)優(yōu)惠不會(huì )那么快出現。”

鄧浩志也持類(lèi)似的意見(jiàn)，“目前資金較穩定的開(kāi)發(fā)商，不見(jiàn)得有很大的促銷(xiāo)。優(yōu)惠主要看區域有否限價(jià)政策，目前部分項目以毛坯推售，來(lái)降低售價(jià)，但如果與限價(jià)目標還有差異，那就只能把售價(jià)繼續拉低，或捂盤(pán)不賣(mài)。”

“樓價(jià)平穩時(shí)或是購房者的機會(huì )”

政策、供應和疫情，讓廣州樓市重現促銷(xiāo)情況，購房者到底是繼續觀(guān)望，還是直接出手？

“目前來(lái)看，隨著(zhù)限價(jià)政策塵埃落定，房企已經(jīng)逐漸接受現實(shí)，申領(lǐng)預售證的項目也在增多。從近期開(kāi)盤(pán)的項目來(lái)看，其售價(jià)在價(jià)格指導下普遍回歸理性，個(gè)別項目還出現了精裝改毛坯的特價(jià)單位，可見(jiàn)新房?jì)r(jià)格的漲勢已經(jīng)得到初步抑制。”肖文曉提醒，對于購房者來(lái)說(shuō)，在調控的干預下房?jì)r(jià)趨于平穩就是機會(huì )，如果有心儀的樓盤(pán)，這個(gè)政策窗口期值得把握。

黃韜認為，“對于剛需或改善買(mǎi)家，建議在樓價(jià)平穩的情況下，或購房者有能力出手的情況下，不要等，不然很容易錯過(guò)你喜歡的單位。但投資類(lèi)買(mǎi)家，的確可以等一下，可以持續關(guān)注政策。”

鄧浩志表示，“長(cháng)時(shí)間尺度來(lái)看，一線(xiàn)城市的重點(diǎn)區域，應該永遠都是置業(yè)時(shí)機。但值得注意的是，此前升幅比較明顯的區域，可以稍緩一下，目前可以多考慮一些次熱點(diǎn)板塊。預計政策下半年不會(huì )放松，只會(huì )維持現狀，或進(jìn)一步收緊。”

到底各區板塊目前熱度如何？根據世聯(lián)東一研究院的監測，中心區市場(chǎng)熱度持續低迷，荔灣區域保利廣鋼6月初加推后處于續銷(xiāo)狀態(tài)；白云各項目持續配合渠道、特價(jià)單位維持成交，越秀星匯云城保持小量加推成交20套領(lǐng)跑片區；天河板塊仍處于缺貨狀態(tài)，珠江花城目前處于蓄客狀態(tài)，保利天匯目前僅公寓在售。東部市場(chǎng)方面，多盤(pán)目前處于集中蓄客狀態(tài)，黃埔各項目幾無(wú)余貨在售，但老黃埔、科學(xué)城、知識城等多盤(pán)即將上新；增城板塊維持一定成交量。番禺板塊熱度集中在亞運城、凱德山海連城等大盤(pán)，南沙板塊熱度集中在黃閣區域。

廣州中原研究發(fā)展部指出，從實(shí)地調研中可發(fā)現，各區具備地鐵優(yōu)勢、規劃利好的板塊項目依然相當搶手，買(mǎi)家置業(yè)欲望仍相對積極，本輪新政調控重點(diǎn)打擊市場(chǎng)投機行為，對具有切實(shí)購房需求的剛需買(mǎi)家而言，購房熱情尚在，建議買(mǎi)家對于優(yōu)質(zhì)項目仍需加緊入市計劃，避免熱點(diǎn)板塊由于新貨推售節奏受調控，出現“供不應求”而影響個(gè)人置業(yè)計劃。