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今年下半年開(kāi)始，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購房者，面臨的市場(chǎng)環(huán)境都愈發(fā)復雜。從7月下旬開(kāi)始，中央、各地政府密集發(fā)布對樓市的調控政策，不僅調控力度大、范圍廣、覆蓋全，且重點(diǎn)提及保障性住房和加強房地產(chǎn)金融監管，對樓市的整頓力度遠超預期。

樓市調控不斷

先是7月22日，住建部和央行也對分別對保障性租賃住房、房地產(chǎn)調控、房地產(chǎn)金融調控發(fā)表權威解讀。住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監管司司長(cháng)張其光指出，要對調控工作不力、房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市要堅決予以問(wèn)責。

7月23日，住房和城鄉建設部、國家發(fā)展和改革委員會(huì )、公安部、自然資源部、國家稅務(wù)總局、國家市場(chǎng)監督管理總局、中國銀行保險監督管理委員會(huì )、國家互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室等8部門(mén)聯(lián)合發(fā)布關(guān)于持續整治規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知。

通知指出：要力爭用3年左右時(shí)間，實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉。違法違規行為得到有效遏制，監管制度不斷健全，監管信息系統基本建立，部門(mén)齊抓共管工作格局逐步形成，群眾信訪(fǎng)投訴量顯著(zhù)下降。

再加之，各個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調控政策不斷加碼，從限購、限貸、限售等方面“補漏洞”，抑投機、保剛需，同時(shí)明顯加強市場(chǎng)監管力度，嚴查經(jīng)營(yíng)貸、消費貸違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，力促市場(chǎng)情緒理性回歸。

7月30日的政治局會(huì )議再次重申“房住不炒”的調控基調。會(huì )議提出，要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。加快發(fā)展租賃住房，落實(shí)用地、稅收等支持政策。這意味著(zhù)，堅持“房住不炒”，落實(shí)“三穩”的房地產(chǎn)總基調不變。

無(wú)論是房?jì)r(jià)還是地產(chǎn)行業(yè)，中央始終堅持“房住不炒”定位不變，政府旨在“穩”字當頭，“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”，房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)疑將迎來(lái)新的發(fā)展周期。

降負債、理性拿地

“三道紅線(xiàn)”與“兩集中”的政策都給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)新的挑戰，過(guò)去依靠高負債、高杠桿成長(cháng)的黑馬房企，在當下則面臨著(zhù)更嚴峻的挑戰。

根據貝殼研究院統計的100家樣本房企，2020年，零踩線(xiàn)房企數量達到29家，較2019年增加12家。從變化情況看，降檔成為主旋律。降檔房企占比達40%，其中10家房企較2019年下降2檔，1家房企快速下降3檔。

從整體的情況來(lái)看，綠檔房企中，穩健型的央企國企依然占據主流，進(jìn)入橙檔的房企，則多數是過(guò)去幾年中，依靠高杠桿、高負債成長(cháng)的企業(yè)，其中不乏黑馬房企。被歸類(lèi)為紅檔的房企，有不少實(shí)質(zhì)上已經(jīng)經(jīng)營(yíng)困難，也出現債券違約、商票違約等惡性事件。在這個(gè)檔位中，泰禾、天房和華夏幸福等房企，無(wú)論是經(jīng)營(yíng)數據或者債務(wù)狀況都不容樂(lè )觀(guān)，實(shí)現轉檔也存在難度，而恒大、富力則因資金鏈處于較為緊張的狀態(tài)，受到市場(chǎng)關(guān)注。

在目前政府對于房地產(chǎn)金融管控不斷收緊的情況下，房企資金鏈的健康程度受到密切關(guān)注。

此前，實(shí)地地產(chǎn)、中梁地產(chǎn)都曾被曝有商業(yè)承兌匯票（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“商票”）兌付的糾紛情況，兩家公司都稱(chēng)系因商票收款人涉嫌刑事犯罪所致，基本都在第一時(shí)間積極處理，迅速解決了商票兌付危機。

在債務(wù)問(wèn)題上，受損頗大的則是恒大。廣發(fā)銀行宜興銀行申請凍結恒大地產(chǎn)集團有限公司存款約1.3億元或查封、扣押其他等值財產(chǎn)的消息被爆出后，恒大系上市公司的股價(jià)紛紛下跌。好在恒大解決迅速，于7月22日，廣發(fā)銀行和恒大同時(shí)發(fā)表聲明，均表示：“長(cháng)期以來(lái)，廣發(fā)銀行與恒大集團一直保持良好的業(yè)務(wù)合作關(guān)系。針對近期訴前財產(chǎn)保全民事裁定事宜，雙方經(jīng)過(guò)充分溝通已經(jīng)妥善解決。雙方今后將不斷鞏固和深化業(yè)務(wù)合作關(guān)系，繼續加強合作，實(shí)現互利共贏(yíng)、共同發(fā)展。”

可以看出，資本市場(chǎng)在調控政策不斷的情況下對待房地產(chǎn)行業(yè)已猶如驚弓之鳥(niǎo)，有時(shí)甚至會(huì )反應過(guò)度。

然而，對于所有人而言，“住房”仍是最基礎的要求，房地產(chǎn)行業(yè)也是最重要的行業(yè)之一。

陽(yáng)光城集團執行副總裁吳建斌便認為，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)仍然是中國經(jīng)濟的壓艙石，仍然是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，他指出，房地產(chǎn)離不開(kāi)金融，金融也離不開(kāi)房地產(chǎn)。作為房企而言，做好經(jīng)營(yíng)性現金流的管理是最核心的，房企若繼續用高負債推動(dòng)發(fā)展，可能會(huì )到萬(wàn)劫不復的地步。

關(guān)于“三道紅線(xiàn)”還有兩個(gè)要求在近期被曝出，有媒體稱(chēng)：分別是拿地銷(xiāo)售比不超40%，以及經(jīng)營(yíng)性現金流為正。

政府對于房企拿地銷(xiāo)售比的限制，旨在限制房企激進(jìn)拿地，防止房企瘋狂加杠桿，盲目擴張，增加銀行的金融風(fēng)險。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，高舉猛進(jìn)的規?；瘮U張或許已經(jīng)不能再是發(fā)展重點(diǎn)，合理降負債、理性拿地將成為開(kāi)發(fā)商發(fā)展的新方向。

房企所面臨的新局面，不是不再能快速發(fā)展、而是要健有序的發(fā)展，“高杠桿、高負債”的模式已成過(guò)去式。

“土地紅利”時(shí)代已然過(guò)去，緊隨而來(lái)的是要抓住“管理紅利”。對于房企而言，其內部管理要更加細化，近些年，一些房企在提高內控能力方面也在下苦功夫，乃至組織架構的調整，這也是順應地產(chǎn)行業(yè)競爭越來(lái)越激烈的趨勢。

在“集中供地”政策之下，房企投資思路要更加細化。一要拓寬融資渠道，集中供地在短時(shí)間內對于企業(yè)資金要求極高，除了銀行貸款、非標融資、股權融資、債券融資等方式外，面對集中供地短期內的大量資金需求，房企也在嘗試將保證金融資做成一種特殊的前融方式，只是實(shí)現效果仍有待驗證。

資本市場(chǎng)也要給予房企一定的信心，在一些房企合理利用市場(chǎng)規則，如商票、信托、債券等，緩解資金壓力的行為，適當的時(shí)候給予理解。對于積極自救的房企，給予信心和肯定，盲目的看衰只會(huì )適得其反。

恒大等房企的經(jīng)歷也說(shuō)明著(zhù)，輿論環(huán)境應予以企業(yè)更多理解，刻意獵奇將導致企業(yè)融資困難、影響生存空間，進(jìn)一步引發(fā)上下游的恐慌，政府的“三穩”政策側面來(lái)看是為了讓房地產(chǎn)企業(yè)更加健康有序的發(fā)展，如果輿論過(guò)度渲染企業(yè)境況，從長(cháng)遠來(lái)看將會(huì )導致地產(chǎn)行業(yè)遭遇毀滅性打擊。

二是細化投資思路，維持適度杠桿。在當前房地產(chǎn)調控政策更嚴厲更精細化的趨勢下，企業(yè)在不同能級的城市可以采取不同的經(jīng)營(yíng)策略。豐富拿地方式。類(lèi)似于合作開(kāi)發(fā)、城市更新、產(chǎn)業(yè)勾地、收并購等資源獲取方式。在新的土地供應方式下，房企在投資支出、資金回籠兩方面都應有準繩，此外，對于房企來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售回款是一直是資回籠金的主要來(lái)源，但前提是必須提升產(chǎn)品能力，也要確保產(chǎn)品質(zhì)量。