圖片來源：視覺中國

萬達商管上市提上日程，已進入企業(yè)重組這一重要階段。

8月4日，公開信息顯示，上市主體珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（以下簡稱珠海萬達商管）在香港注冊登記。為符合上市管理條例，8月2日，珠海萬達商管母公司萬達商管對外公告，肖廣瑞辭去公司總裁職務(wù)，由董事長齊界兼任。

若一系列重組完成后，珠海萬達商管將進入上市籌劃階段，提交上市申請。一位接近交易人士對界面新聞透露，推動商管2021年內(nèi)于香港聯(lián)交所上市，是萬達今年的重要計劃之一。不出意外，珠海萬達商管或?qū)⒃诮衲?1月左右完成上市。

這一年，為推動商管上市，萬達確實下了不少功夫。

今年3月，萬達商管決定將其輕資產(chǎn)商業(yè)運營、 科技、數(shù)據(jù)、人員等相關(guān)資源進行重組，與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬達輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海橫琴。同時珠海國資委出資30億戰(zhàn)投入股萬達輕資產(chǎn)商管公司——珠海萬達商管。

30億引入珠海國資后，不斷有媒體消息稱，超過20家投資者對珠海萬達商管新一輪融資展現(xiàn)出興趣，籌資規(guī)?；?qū)⑦_到200億元人民幣，承銷商為中信證券、瑞士信貸和摩根大通。

6月21日，評級機構(gòu)中誠信在出具的大連萬達2021年度跟蹤評級報告中，透露了珠海萬達上市進程——“目前公司正在籌備珠海萬達商管上市引戰(zhàn)工作，中誠信國際將對珠海萬達商管后續(xù)引入戰(zhàn)略投資者及上市進展保持關(guān)注。”

對外引戰(zhàn)的同時，內(nèi)部一系列的企業(yè)重組也在快速鋪開。

在企業(yè)類型方面，7月5日，珠海萬達商管經(jīng)營范圍發(fā)生變更，不再包含互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)；企業(yè)類型由"其他股份有限公司(非上市)"變更為"股份有限公司(外商投資、未上市)"。

近期珠海萬達商管股東結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化。

根據(jù)天眼查APP信息顯示，目前，大連萬達商管、銀川萬達廣場商業(yè)發(fā)展有限公司在珠海萬達商管分別持股1.37%和0.01%，非發(fā)起人持股為98.62%。

企查查APP信息則顯示，目前珠海萬達商管由大連萬達商管和銀川萬達廣場分別持股70.1499%和0.0138%，非發(fā)起人持股29.8363%。公司實際控制人為王健林。

在管理層方面，8月2日，肖廣瑞辭去萬達商管總裁職務(wù)，由董事長齊界兼任。而肖廣瑞依然為珠海萬達商管董事兼總經(jīng)理。

這是一次為上市而做的人事調(diào)整。根據(jù)《首次公開發(fā)行股票并上市管理辦法》，發(fā)行人的總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財務(wù)負責人和董事會秘書等高級管理人員不得在控股股東、實際控制人及其控制的其他企業(yè)中擔任除董事、監(jiān)事以外的其他職務(wù)，不得在控股股東、實際控制人及其控制的其他企業(yè)領(lǐng)薪。

《上市公司治理準則》第二十三條規(guī)定，明確上市公司人員應(yīng)獨立于控股股東。上市公司的經(jīng)理人員、財務(wù)負責人、營銷負責人和董事會秘書在控股股東單位不得擔任除董事以外的其他職務(wù)。

在模式方面，珠海萬達商管轉(zhuǎn)換為更受資本市場追捧的輕資產(chǎn)模式，以便上市進展更為順利，估值更高。

珠海萬達商管最主要的收入來源是項目運營階段租金管理費和服務(wù)費。在這之外，萬達集團稱，輕資產(chǎn)商管公司將著重研究萬達廣場巨額線下流量變現(xiàn)的盈利模式。

今年，這一公司將開展國內(nèi)金融機構(gòu)針對萬達廣場中小微企業(yè)的金融服務(wù)，提供數(shù)據(jù)支持，創(chuàng)新開展萬達廣場、酒店、影城、文旅等生態(tài)系統(tǒng)的大數(shù)據(jù)服務(wù)、新能源服務(wù)、廣告經(jīng)營服務(wù)等業(yè)務(wù)。

據(jù)界面新聞了解，珠海萬達商管成立后，確實開始研究線下流量變現(xiàn)的盈利模式。一方面，為全面推動“流量變現(xiàn)”工作，萬達舉辦“萬達集團線下流量變現(xiàn)創(chuàng)意大賽”活動，王健林董事長親自擔任組長。

另一方面，自今年5月以來，齊界帶隊，萬達集團各系統(tǒng)部分創(chuàng)新業(yè)務(wù)高管赴科技互聯(lián)網(wǎng)公司字節(jié)跳動、貝殼集團、小米集團等總部考察交流，與其總裁及高管就組織管理、流量變現(xiàn)、創(chuàng)新工具運用、線下線上轉(zhuǎn)型、新零售、大數(shù)據(jù)運用等管理經(jīng)驗進行交流探討。

根據(jù)公開信息，截至2021年3月底，萬達商管共擁有368家萬達廣場，其中自持萬達廣場達到270家，輕資產(chǎn)及合作萬達廣場為98家。并且，萬達商管計劃到2021-2022年每年開設(shè)約50家商場，其中70%以上屬于資產(chǎn)輕模式，2022年后停止開發(fā)資產(chǎn)密集型商場。

在城市能級方面，中誠信總結(jié)表示，萬達商管一線和二線城市項目建筑面積占比約 35.54%，而其中自持項目一二線城市占比約 38.5%，輕資產(chǎn)和合作類項目一二線城市占比 26.5%。整體來看，萬達商管商業(yè)項目三四線占比高，其中通過輕資 產(chǎn)和合作模式下沉尤為明顯，而自持模式布局更優(yōu)。

作為中國最大的購物中心開發(fā)商，以輕資產(chǎn)全新面貌轉(zhuǎn)換IPO賽道的珠海萬達商管，引起了投資人極大關(guān)注。同時，隨著上市計劃的推進，評級機構(gòu)也對萬達信用狀況做了新的表態(tài)。

今年4月26日，標普稱，上市或還能幫助萬達商管進一步提升自身信用質(zhì)量，并與萬達集團的整體信用狀況拉開距離。同時還能擴大萬達商管的境外融資渠道。

在債務(wù)方面，標普認為，萬達商管能夠管理2021年非常集中的大規(guī)模債務(wù)到期壓力。萬達商管 488億元的短期債務(wù)中約 75%為境內(nèi)資本市場債券，其余主要為銀行貸款。公司406 億元的非限制性現(xiàn)金能夠完全覆蓋即將到期的境內(nèi)債券。鑒于公司與內(nèi)地銀行有較長且牢固的合作關(guān)系，標普認為其應(yīng)該能夠為銀行貸款展期。

去年11月3日，惠譽將萬達商管美元債券的評級從'BB+'下調(diào)至'BB'。今年8月2日，惠譽卻對其進行上調(diào)，確認萬達商管的長期外幣發(fā)行人違約評級為'BB+'。

在大體量、廣泛城市布局和輕重結(jié)合的模式下，惠譽預(yù)計，2021年萬達商管經(jīng)常性收入將增18%，達到420億元人民幣，這得益于可出租建筑面積（LFA）估計增長11%，租金比2020年增加1個月。

盡管，因其擴大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，萬達商管的經(jīng)常性息稅前利潤將從2020年的50%降至長期40%的資產(chǎn)輕商城毛利率，但惠譽認為，利潤率下降反映了商業(yè)模式的變化，而不是基礎(chǔ)業(yè)務(wù)的惡化，并相信萬達商管的資產(chǎn)輕商城的升級將減少其資本支出需求，支持其近期的財務(wù)狀況。

在流動性和債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，惠譽稱，萬達商管在2021年3月底有430億元的可用現(xiàn)金。同時，估計該公司的理財產(chǎn)品超過300億元人民幣，與2020年底相似，大部分由期限不到一年的商業(yè)銀行發(fā)行。

惠譽相信萬達商業(yè)的流動性足以支付500億元人民幣的短期債務(wù)。其披露，盡管自今年年初以來信貸環(huán)境有所減弱，但萬達商管已再融資或償還其2021年7月底之前到期的367億元人民幣在岸債券。