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在大力發(fā)展租賃住房、倡導租購同權(quán)的的具體措施和實施方面，上海在“十四五”期間將進一步加大力度，也將有越來越多的企業(yè)參與到上海租賃住房體系的建設中。

8月18日，上海市人民政府與萬科在上海簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。上海市委書記李強會見了萬科集團董事會主席郁亮一行。上海市委副書記、市長龔正出席簽約儀式。

根據(jù)協(xié)議，雙方將抓住上海深化建設“五個中心”、發(fā)展“五型經(jīng)濟”和建設“五個新城”的契機，在“未來城市”旗艦項目建設、“物業(yè)城市”綜合治理創(chuàng)新實踐、城市有機更新、住房租賃行業(yè)發(fā)展、建筑科技應用等方面深入合作，實現(xiàn)互利共贏。

就在5天之前的8月13日，上海市人民政府辦公廳印發(fā)了《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》（以下簡稱“《規(guī)劃》”）中，重點提及“十四五”發(fā)展目標，將不斷完善主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，特別是保障性租賃房供應的針對性和有效性，進一步滿足多層次、功能性、品質(zhì)化的居住需求。

《規(guī)劃》提到，上海要將解決超大城市住房發(fā)展問題作為出發(fā)點，協(xié)調(diào)住房配置的公平性與效率。具體會表現(xiàn)在住房領域供給側(cè)的改革；對住房供應規(guī)模結(jié)構(gòu)、空間布局和節(jié)奏時序的優(yōu)化，協(xié)調(diào)中心城區(qū)重點區(qū)域的發(fā)展，以及五個新城的建設；在人口老齡化的背景下，順應家庭多樣化需求的變化，加強精準供應，提升居住品質(zhì)；還要推進住房領域數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提升住房系統(tǒng)治理體系和治理能力。

從上海市相關(guān)部門的推進來看，顯現(xiàn)出在《規(guī)劃》出臺之后，對租賃住房、城市更新等能增加住房供給業(yè)務的重視。

加快構(gòu)建住房租賃體系

作為此次《規(guī)劃》重點，強調(diào)保障性租賃房，堅持租購并舉，加快構(gòu)建多層次、廣覆蓋的住房租賃體系，逐步使租、購住房在享受公共服務上具有同等權(quán)利。

實施上，則體現(xiàn)在從“一張床”、“一間房”到“一套房”的多層次住房供應結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。重點任務是要在“十四五”期間，形成供應租賃住房超過42萬套（間、宿舍床位），將占住房供應總套數(shù)的40%。

同時，還將新增供應各類住宅用地面積4000公頃，新增供應商品住房4000萬平方米、約40萬套；新增供應保障性產(chǎn)權(quán)住房約23萬套。

這意味著，在“十四五”時期，上海將有各類住房供應超過百萬套。而具體到租賃住房的供應類型，則包括22萬套（間）租賃房、20萬宿舍床位，并繼續(xù)規(guī)范代理經(jīng)租住房30萬套（間）。

在導向方面，提到教育、科研、文化、衛(wèi)生健康等單位和郵政、快遞、環(huán)衛(wèi)、公交等公共服務行業(yè)企業(yè)職工的居住困難，是公共租賃住房“?；?/span>”的解決重點。支持科研院校、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大型企事業(yè)單位等，利用自用土地進行建設，為職工提供租期穩(wěn)定、租金合適的租賃住房；鼓勵用人單位通過發(fā)放租賃補貼，降低租金支付水平。

在供應方面，單列租賃用地計劃，強化中小戶型供應導向。在新城區(qū)，布局和建設一批租賃住房，作為租購并舉住房制度。支持產(chǎn)業(yè)園區(qū)利用產(chǎn)業(yè)類用地等配套，建設租賃住房，探索集體建設用地建設租賃房的方式，以此盤活閑置宅基地等住房資源。

同時，在城市更新的背景下，會在滿足結(jié)構(gòu)、消防和治安管理等安全前提下，使得存量房依照規(guī)范，改建為租賃用房，并鼓勵中心城老舊商務樓宇改建為租賃住房。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦認為，《規(guī)劃》中對于房屋租賃給予大量篇幅，說明關(guān)注程度在提高，并且提到很多具體目標和實質(zhì)舉措，預計租賃市場發(fā)展將得到快速推動：“這對于解決新市民、青年人的居住需求將起到幫助，對于城市活力、城市發(fā)展起到有效推動和幫助。”

貝殼研究院高級分析師黃卉認為，租賃供給主體、供給方式及租賃產(chǎn)品走向多元化，上海租賃市場供需結(jié)構(gòu)將得到進一步優(yōu)化。一方面，供給主體、供給方式多元化發(fā)展，各類企事業(yè)單位、非改租主體參與到租賃房源的供給中，并且產(chǎn)業(yè)用地、集體土地等各類土地資源投入到租賃住房的建設中，未來租賃房源尤其是保障性租賃房源規(guī)模將擴大。

另一方面，租賃產(chǎn)品將覆蓋不同層次租客，住房租賃產(chǎn)品涵蓋廉租房、公租房、保障性租賃住房以及市場化租賃住房，未來圍繞不同層次租客群體的租賃需求，租賃市場將形成不同的租賃產(chǎn)品，同時中小戶型的產(chǎn)品將會增加，租客租住的職住關(guān)系趨于平衡，租賃居住配套趨于完善，各類型租客的租住環(huán)境將得到有效改善。

另外，規(guī)劃中還提到，上海將會深化城市更新，改善既有住房居住條件。將加快推進舊區(qū)改造，到2022年底前，全面完成中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造；本規(guī)劃期內(nèi)，力爭提前完成中心城區(qū)零星二級舊里以下房屋改造。

具體表現(xiàn)在，“十四五”時期，實施約5000萬平方米舊住房更新改造，全面啟動符合實施條件的舊住房成套改造；新增既有多層住宅加裝電梯1萬臺以上；建設“美麗家園”示范小區(qū)100個；住宅小區(qū)專項維修資金余額占首期歸集額的比例不小于30%。

租賃典型案例受市場認可

事實上，上海在住房租賃市場上的探索與發(fā)展，一直居于全國領先位置，目前已落地一些方式也具有借鑒意義。

根據(jù)克而瑞租售事業(yè)部數(shù)據(jù)，自2017年-2021年7月，4年時間里，全國重點8座城市租賃用地成交累計達到329幅，總建面積約為1685.1萬平方米。

其中，上海、杭州、南京3城租賃地塊成交量排名前3位，共計248塊，占比75.38%。而上海則以超過120塊、800萬平方米的成交量和成交面積位居首位。這意味著，在土地供應端，上海已經(jīng)為租賃市場的發(fā)展提供了堅實基礎。

不僅土地出讓量大，上海的租賃用地項目也已經(jīng)先行入市。數(shù)據(jù)顯示，上海目前已有2家純租賃用地項目入市，還有近13個項目預計入市，另外，多個自持租賃項目也已投入運營。

位于上海松江工業(yè)區(qū)、并在今年5月開業(yè)的華潤置地有巢國際公寓，以及今年初開業(yè)的龍湖冠寓上海新江灣城店，就是這兩種不同用地類型，用于租賃住房的典型案例。

龍湖冠寓江灣城項目，是2016年7月融信在以31.55億元拿下該地塊后，由龍湖冠寓參與到地塊15%的自持部分的整體租賃后對外經(jīng)營，是目前少有的將地產(chǎn)自持部分做規(guī)?；赓U的項目。

項目共有96間房，均為33平方米的單間，有一室戶、一室一廳不同戶型。除了基本的獨立廚房、衛(wèi)浴、無線網(wǎng)絡等配套外，這間冠寓還提供健身房、休息區(qū)、舞蹈室、會客廳、視頻會議等服務。

值得注意的是，雖然開業(yè)只有半年多的時間，該項目已經(jīng)全部滿租。由于項目本身位于的新江灣城，是發(fā)展多年的成熟居住社區(qū)，周邊有2條地鐵線路，因此交通便利。而新江灣城由于聚集了眾多大型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，因此冠寓在一定程上，滿足了一批收入較高、對于生活品質(zhì)有一定要求的年輕人居住需求。

據(jù)龍湖相關(guān)人士透露，項目與嗶哩嗶哩、耐克、灣谷園區(qū)、復旦大學等有租賃合作，知名企業(yè)住宿占比已超過50%：“由于有很多名企員工的入住，所以某種程度上來說可以算是人才公寓。”

從用戶、租戶在第三方平臺對冠寓的評價來看，嶄新的裝修配套和年輕的風格、較好的位置，包括運動、娛樂等公共空間在內(nèi)的配套，以及更加安全的安保服務體系，是租賃用戶認同的重點。

而另一個案例典型，則是華潤置地有巢國際公寓社區(qū)上海泗涇店和上海東部經(jīng)開區(qū)店。由于兩個項目所在地塊均為純租賃用地，因此這兩個長租項目的運營也頗具代表性。

華潤置地方面告訴界面新聞，純租賃用地做長租業(yè)務的優(yōu)勢明顯，一方面土地權(quán)屬清晰，運營期內(nèi)不會產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)糾紛，另一方面租賃地塊為凈地，因此針對租賃客群有定制化產(chǎn)品標準，產(chǎn)品精確。最重要的是，租賃地塊相較于同區(qū)位的宅地、商辦用地，有明顯的價格優(yōu)勢，運營成本降低，一定程度上緩解了租賃行業(yè)投入與利潤間的矛盾。

據(jù)了解，可以提供1200多間房的上海泗涇店，和提供1300多間房的東部經(jīng)開區(qū)店，在今年3月和4月開業(yè)以來，目前出租率分別是100%和80%。從效果上看一家得到市場的認可。

華潤置地相關(guān)人士認為，相較于分散式公寓和單體公寓，大型租賃社區(qū)體量更大，集中管理更規(guī)范，有更多共享空間容納更多業(yè)態(tài)，還具備一定社交屬性，集中供應保障性租賃住房，對新市民、青年人群體的租住需求滿足和生活幸福感方面，有明顯優(yōu)勢。

目前，華潤置地有巢在全國持有4.5萬間公寓，公寓管理規(guī)模位列央企第一。

可以看出，在上海租賃住房的發(fā)展上，有著充分開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)企業(yè)參與其中，正起到重要推動作用作用。

黃卉認為，就開發(fā)企業(yè)而言，一方面可以發(fā)揮其成熟的房屋建設經(jīng)驗，通過合作、投資等多種方式積極參與到上海租賃住房的新建、改建項目中。

另一方面，參與企業(yè)還可以根據(jù)自身條件，培育和發(fā)展自身租賃產(chǎn)品的運營能力，打造住房租賃運營品牌，以獲得在住房租賃領域的長期發(fā)展。