圖片來源：海洛創(chuàng)意

北京也沒能走出獨立行情。在全國土拍遇冷情緒主導下，流拍也成為這座城市第二輪集中供地關鍵詞。

根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會，截至10月11日15時截止報名，北京共有27宗地無人報價。北京第二批集中供地共出讓43宗地塊，這意味著，僅剩15宗地將進入競報環(huán)節(jié)，土地收入將大打折扣。

相對首批集中供地來看，北京此次土拍已經(jīng)明顯降溫。在北京5月首輪集中供地中，參拍房企高達50多家。同時，因規(guī)則限制，出讓地塊提前鎖定了低溢價率，但拍出的30宗地中，依舊25宗地塊全部觸及地價上限，有10宗沖破了防線（地價、政府持有份額或者競報公租房上限），進入競建高標準住宅建設方案。

而此次集中供地，總參與房企數(shù)不足30家，且多為央企和國企。比如，建工報名9宗地塊，中鐵、中海報名8宗，華潤也報名7宗。

貝殼研究院高級分析師潘浩指出，2018年以來，北京房地產(chǎn)市場調(diào)控趨嚴，整體趨穩(wěn)。相對其它城市來看，今年北京房地產(chǎn)市場表現(xiàn)反而相對突出，沒有轉冷動力，保持穩(wěn)態(tài)。在這樣的市場環(huán)境下，北京土拍遇冷，一方面是這一階段房企壓力確實比較大；另一方面則在于全國市場整體處于高位回落階段，不管是前一季度不斷加碼的調(diào)控，還是統(tǒng)計局公布的新房數(shù)據(jù)持續(xù)下滑以及房企暴雷，這些情緒都促使房企選擇比較保守的策略。

這并非孤例。從全國土拍的整體行情來看，各地第二批土拍普遍遇冷，多數(shù)城市成交樓面價較首批出現(xiàn)下跌，溢價率大幅度下降，流拍率走高。

來自各地公共資源交易中心和中信建投數(shù)據(jù)顯示，截至目前已有15個重點城市完成2021年第二批集中供地，平均溢價率為4.9%，較首批22城16.8%的平均溢價率下降了11.9個百分點。比如，廣州、長春、濟南、 成都平均溢價率僅0.8%、0.4%、0.0%、0.1%。

在掛牌的700宗土地中，流拍及中止交易數(shù)量達 206 宗，流拍及中止交易率達到29.4%。在一線城市中，廣州實際流拍率超過78%，上海提前中止出讓7宗地；二線城市中，杭州競品質(zhì)地塊全部流拍，沈陽、長春、福州、濟南和天津第二輪供地流拍率也超過 30%。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示，截至目前，已有超過125宗土地暫停出讓，占據(jù)這些城市計劃出讓的25%。疊加部分流標土地，第二輪集中供地超過30%土地相當于流標。

根據(jù)中信建投的分析，土拍市場遇冷主要受三個因素影響：房企投資趨謹慎、行業(yè)基本面下行和土拍門檻提高。

從今年中報房企對投資策略的表態(tài)來看，出于對現(xiàn)金流的控制，大部分房企拿地策略趨于謹慎，“理性”、“審慎穩(wěn)健”、“強調(diào)投資紀律和紅線，收緊或控制購地預算”等成為關鍵詞。

根據(jù)各地公共資源交易中心和中信建投所列數(shù)據(jù)，在第二輪集中供地中，銷售排名TOP50的房企中有29家有所收獲，共拿地宗數(shù)101宗，拿地總金額達997.43億元。其中，國房拿地宗數(shù)占拿地總宗數(shù)的86.1%；從拿地金額來看，國有房企拿地總金額達891.1億元，民企拿地總金額僅為106.3億元。

相形之下，國有房企平均拿地金額比民企高約7.4倍，是本次拿地的主力。如中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)全口徑拿地金額分別達到 337.2億元、172.9億元、101.2億元，為本次土拍投資最高的三家房企；中國鐵建，中海地產(chǎn),龍湖分別拿下13、13、12宗土地，位列TOP50房企拿地數(shù)量前三。

中信建投認為，在行業(yè)風險持續(xù)暴露的情況下，龍頭房企大多采取少量拿地，深耕布局的策略；國企則有著穩(wěn)定的資金來源、較低的融 資成本等優(yōu)勢，可助力其形成更強的擴張競爭優(yōu)勢。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，7月來房企拿地基本以國企為主，民企則因為信貸收緊，開始全面過冬模式。并且，部分房企出現(xiàn)暴雷現(xiàn)象，也制約了房企拿地積極性。當下隨著部分房企出現(xiàn)資金鏈斷裂，債務違約，而且接近年底，基本所有房企都開始收緊拿地資金。

在市場層面，由于銷售回款、融資和投資控制著房企現(xiàn)金流的進出口。當回款受到制約，房企可用于拿地資金也將掣肘。

來自克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在銷售回款端，2021年9月，TOP100房企實現(xiàn)單月銷售操盤金額7596億元，單月業(yè)績規(guī)模不及8月，同比下降36.2%；在融資端，自2020年11月以來，房企的單月融資連續(xù) 11個月均呈現(xiàn)同比下降。

“這一輪土地流標井噴是市場冰凍和主動調(diào)控的結果，也和部分城市土地起價較高有關。”張大偉指出，各地房地產(chǎn)調(diào)控密集，第二輪集中供地政策嚴格歷史前所未有。

7月22日，住建部表示將進一步落實城市政府主體責任，著力建立房地聯(lián)動機制，多處重點城市在第二批集中供地期間逐步建立并完善房地價聯(lián)動機制；具體表現(xiàn)有：嚴控溢價，溢價上限被下調(diào)至15%，多數(shù)城市取消“競配建”或“競自持”，競價達上限后轉為“搖號/抽簽”并 禁馬甲，還有城市禁止子公司共同參拍，或是采取“競品質(zhì)方案”、“一次性報價方案”、對房企同一批次報名或 競得地塊宗數(shù)設限等措施，推動土拍回歸理性和公平。

比如，北京第二輪土拍，就在限地價、競配建、政府持有產(chǎn)權比例、競高品質(zhì)方案、限房價和70/90限制及競人才房等多重約束下，又增加了部分地塊試點搖號和競現(xiàn)房銷售面積，控股子公司禁拍等規(guī)則。上海和蘇州采取“一次報價”；成都采取“限地價+競自持/競銷售型一類人才公寓”，合肥采用“限地價+競裝配率/競報高品質(zhì)住宅建設方案+搖號”。

“競品質(zhì)成為集中供地新要求。新要求明顯增加房企施工成本，一定程度上降低了房企拿地意愿。”張大偉說，杭州、蘇州等10個城市第二批集中供地引入品質(zhì)相關要求，且杭州第二批次有10宗地塊試點“競品質(zhì)，競地價”并要求現(xiàn)房銷售，全部流標；北京和合肥在設置最低品質(zhì)標準的同時對部分地塊采用“競報高品質(zhì)方案”方式出讓；青島、沈陽等城市采取“競品質(zhì)”方式，蘇州、成都等城市則出臺“定品質(zhì)”細則。”

多方面因素導致全國土拍市場遇冷，在27宗地無人競報后，北京剩余地塊出讓表現(xiàn)還很難說。