如果票選2022年成都樓市的關(guān)鍵詞，“回歸主城”一定榜上有名。

2022年初，成都提出“三個(gè)做優(yōu)做強(qiáng)”，城市由“外延式”向“內(nèi)涵式”轉(zhuǎn)變，全行業(yè)乃至購房端口頻繁提及“回歸主城”，置業(yè)中心城區(qū)成為了貫穿全年的大趨勢(shì)。

那么2023年呢？溫故知新，通過對(duì)2022年的市場數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理和分析，我們或許能從其中發(fā)現(xiàn)今年房地產(chǎn)市場的趨勢(shì)。

PARTONE

從數(shù)據(jù)

看2022年主城表現(xiàn)

2022年，各地扶持政策頻出，但樓市整體依然處在下行區(qū)間，包括新房銷售、新開工、開發(fā)投資在內(nèi)的各項(xiàng)主要指標(biāo)均出現(xiàn)歷史最大跌幅。

在全國表現(xiàn)突出的成都也沒有例外，成交總量同樣出現(xiàn)了下滑，據(jù)四川中原地產(chǎn)年報(bào)數(shù)據(jù)，成都2022年新房成交總量為1831萬㎡，環(huán)比下滑了25.1%。

但是，如果分區(qū)域來看，主城5+2區(qū)域的成交面積錄得852萬㎡，比2021年上漲1%！

◎近三年成都各圈層成交占比（圖據(jù)：四川中原地產(chǎn)）

更為關(guān)鍵的是，主城的成交占比，從2021年的34.4%，漲到了2022年的46.5%，漲幅達(dá)35.17%，占據(jù)市場近半壁江山。

成交大幅走高，其中一個(gè)重要原因是供應(yīng)的增加，2022年5+2區(qū)域新增供應(yīng)面積867萬方，較2021年上漲了6%。

回歸主城，無論是購房群體還是房企，已經(jīng)做出了他們的選擇。

市場端如此，再來看2022年的土地供應(yīng)端，它很大程度上決定了2023年的走勢(shì)。

2022年成都進(jìn)行了四輪集中供地，成交156宗，合共8477畝，其中85宗集中在5+2區(qū)域，特別是溢價(jià)成交的37宗地塊，絕大部分集中在主城。

◎16年來成都土地供應(yīng)走勢(shì)（數(shù)據(jù)來源：四川中原地產(chǎn)）

地價(jià)方面，自2019年以來連續(xù)4年呈上漲趨勢(shì)，2022年共有88宗地塊的樓面價(jià)超過了萬元。

與此同時(shí)，2022年最高清水限價(jià)突破3萬的地塊達(dá)到23宗，主城多個(gè)區(qū)域最高限價(jià)數(shù)字也被刷新：高新區(qū)34500元/㎡，錦江區(qū)34000元/㎡，金牛區(qū)33000元/㎡，青羊區(qū)31500元/㎡，武侯區(qū)30500元/㎡ 。

不過，主城三環(huán)內(nèi)的土地依然稀缺，全年只成交了20宗，且大多數(shù)是面積50畝以下的地塊，最小的地塊只有10.5畝。

如位于城南的武侯區(qū)，三環(huán)內(nèi)全年只供應(yīng)了2宗純住宅用地，其中一宗位于南二環(huán)的地塊，被9家房企圍獵，最終由廣州國企越秀競得，樓面價(jià)16500元/㎡，溢價(jià)率14.58%，最高清水限價(jià)30500元/㎡。

業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，房企回歸主城區(qū)態(tài)勢(shì)明顯，在有限的資金情況下選擇城市高價(jià)值區(qū)域，風(fēng)險(xiǎn)更低、利潤空間更大，積極搶抓城市主力客群。

所以毫無疑問，2023年，主城的戲份將會(huì)更重！

PARTTWO

“主城回歸”

到底回歸了什么？

為什么重回主城？縱觀國內(nèi)外典型城市，倫敦、東京、紐約的城市發(fā)展路徑都經(jīng)歷了“城市化-郊區(qū)化-逆城市化-再城市化”四個(gè)階段。而對(duì)照城市發(fā)展特征，成都正處于再城市化階段，這個(gè)階段重點(diǎn)要解決城市化滯后的問題。

譬如，以前我們比較關(guān)注城市硬件，但以后要更加注重城市軟件，提高城市管理水平，提高城市承載力，以吸納更多的人口。

成都主城區(qū)的城市更新就是典型的做法，讓主城煥發(fā)活力，引進(jìn)產(chǎn)業(yè)，從而增加人口吸附力。

◎倫敦市區(qū)（圖片來源：網(wǎng)絡(luò)）

來看成都，截止到2021年末，成都常住人口達(dá)2119.2萬人，成為與倫敦一樣的超大型城市；其中僅主城5區(qū)的常住人口就達(dá)到576.29萬人[注1]，用不到3%的面積承載近30%的人口密度，這顯然不是主城情結(jié)能簡單概括的。

那么“回歸主城”的背后，究竟回歸的是什么？我們認(rèn)為有以下幾個(gè)必然。

必然1、主城聚集了最為優(yōu)質(zhì)的資源：主城區(qū)是政治、經(jīng)濟(jì)、文化三大中心，聚集最為密集的交通路網(wǎng)、商業(yè)配套、教育資源，這里亦匯聚了成都這座城市的千年精華。

其實(shí)學(xué)區(qū)就是最好的例證，雖然新城新建了很多的教育配套，幼兒園、小學(xué)、中學(xué)一個(gè)修得比一個(gè)豪華，同樣也是掛五朵金花的牌子，但家長還是喜歡主城，因?yàn)榻逃|(zhì)量有保障。

而且，像武侯區(qū)的歷史文化遺址更是不可復(fù)制、也搬不走的，主城厚重的人文底蘊(yùn)和煙火氣才是一座城市最吸引人的地方。

◎成都武侯祠（圖片來源：網(wǎng)絡(luò)）

必然2、主城產(chǎn)業(yè)回歸：去年年初，成都相關(guān)會(huì)議中提到回歸主城，其本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)回歸迭代，以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)人口、經(jīng)濟(jì)。

以武侯區(qū)為例，通過淘汰部分低端落后產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，在區(qū)域內(nèi)規(guī)劃了華西醫(yī)美健康城、三國創(chuàng)意設(shè)計(jì)、她妝美谷、成都音樂坊、悅湖新材料中心五大產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，以科技創(chuàng)新賦能傳統(tǒng)工業(yè)轉(zhuǎn)型，推動(dòng)武侯高質(zhì)量發(fā)展。

必然3、主城面貌煥新：以往很多人對(duì)主城的印象是老舊，但通過城市有機(jī)更新，主城面貌已經(jīng)煥然一新，且更具煙火氣，吸引了大量游客的同時(shí)，也將吸引了更多新成都人置業(yè)主城。

◎太平園TOD效果圖（圖片來源：LWK+PARTNERS）

如前述越秀地塊所處的南二環(huán)紅牌樓，這里不僅是三國創(chuàng)意設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，有厚重的歷史文化底蘊(yùn)，區(qū)域內(nèi)如建材、皮鞋、汽配城等老舊產(chǎn)業(yè)也準(zhǔn)備大換血，未來會(huì)有潮流文化聚集的紅牌樓，還有汽車商貿(mào)文化中心、太平園TOD等高端商務(wù)配套。

必然4、生活方式升維：主城情結(jié)老成都都懂，但新成都人也一樣喜歡這樣的煙火氣。在主城，生活習(xí)慣不用改，一應(yīng)配套都在三公里范圍內(nèi)，隨著城市更新的深化，越來越多主城新項(xiàng)目推出，不僅居住品質(zhì)得到改善，節(jié)省出更多寶貴時(shí)間，社會(huì)關(guān)系也會(huì)因此而提升。

必然5、主城價(jià)值的抗風(fēng)險(xiǎn)性：成都主城基建設(shè)施完善、人流吸附力強(qiáng)、核心配套豐富，享受到的是最為醇熟的生活，這里的房產(chǎn)無論抗風(fēng)險(xiǎn)能力、保值增值能力，以及宜居性、溢價(jià)空間都會(huì)更為突出。

有了這些必然，回歸主城自然就是順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的結(jié)果！

PARTTHREE

置業(yè)主城

2023年首看越秀！

回歸主城，自然越近主城核心的項(xiàng)目越優(yōu)質(zhì)，但三環(huán)內(nèi)地塊寸土寸金，近些年僅以零星地塊出現(xiàn)，城南更是如此。

春節(jié)前，越秀地產(chǎn)南二環(huán)地塊亮出了案名——天樾云錦，這是越秀全國第八座、成都第一座“天字系”高端產(chǎn)品，非城央核心不選的擇址觀，決定了每一座天字系都是以苛刻精工豪宅標(biāo)準(zhǔn)匠心打造的奢居作品，是每座城市的典藏級(jí)作品。

◎廣州越秀天悅江灣意境圖

比如單價(jià)約10萬/㎡的廣州天悅江灣，而海珠區(qū)均價(jià)僅約5.9萬/㎡，還有杭州天萃名邸，單價(jià)高出貼身競品1-2萬/㎡，均是區(qū)域的品質(zhì)標(biāo)桿。

那么作為越秀在西南地區(qū)首個(gè)“天字系”作品，天樾云錦又有哪些看點(diǎn)值得我們關(guān)注呢？

看點(diǎn)1、南二環(huán)黃金位置，坐擁成都半壁城市精華。

項(xiàng)目位于南二環(huán)外側(cè)，串聯(lián)“南富”、“西貴”高端生活板塊核心資源，這里是成都的傳統(tǒng)豪宅區(qū)，桐梓林、神仙樹、麗都、雙楠，高端血統(tǒng)純正。

而且，項(xiàng)目距離成都兩個(gè)城市中心（天府廣場、交子金融城）極近，特別是金融城，乘地鐵4站到高新，5站到金融城；開車走神仙樹高架能快速到達(dá)金融城，無論工作還是消費(fèi)，舉步可達(dá)。

項(xiàng)目周邊配套醇熟，商業(yè)（太平園TOD、大悅城、萬達(dá)等）、教育（龍江路小學(xué)分校、四十三中、西川中學(xué)）、醫(yī)療（武侯區(qū)人民醫(yī)院、市一醫(yī)院、華西醫(yī)院等）、交通（地鐵3、5、7、8、10號(hào)線）……

這里既有老城積淀千年的人文底蘊(yùn)，又擁享新城區(qū)完善的城市配套，煙火氣與國際范兒共存，是整個(gè)成都不可多得的城市價(jià)值高地。

看點(diǎn)2、全新規(guī)劃賦能區(qū)域煥新，主城價(jià)值再爆發(fā)。

城市更新助推區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展，項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆谌龂鴦?chuàng)意設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，它是成都首批確定的58個(gè)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)之一，入選國家文化出口基地，也是目前全國唯一以三國文化為本底，面向全球的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。

◎武侯三國創(chuàng)新設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)（圖片來源：武侯產(chǎn)業(yè)發(fā)展地圖）

南二環(huán)紅牌樓片區(qū)是三國創(chuàng)意園中的重要板塊，立意打造潮流文化高地，規(guī)劃了國風(fēng)國潮主題公園、電競綜合業(yè)態(tài)集群、CIC創(chuàng)想中心等新興產(chǎn)業(yè)。[注2]

另外，太平園TOD作為地鐵3、7、10號(hào)線的三線換乘站點(diǎn)，其設(shè)計(jì)研究范圍達(dá)12平方公里，規(guī)劃用地面積約1293畝，將打造集商業(yè)零售，酒店、辦公及花園住宅為一體的多元化復(fù)合型未來城市示范區(qū)。[注3]

目前，太平園TOD一期工程已經(jīng)動(dòng)工，定位為城市生活5G創(chuàng)意城。回歸主城，就是要抓住主城煥新的這次機(jī)會(huì)！

◎廣州國際金融中心IFC（圖片來源：網(wǎng)絡(luò)）

看點(diǎn)3、越秀千億國企品牌加持，品質(zhì)有保障。

成都人對(duì)2019年才入蓉的越秀地產(chǎn)可能略感陌生，但在廣州，卻流傳著“一座廣州城，半部越秀史”的美譽(yù)。

隸屬于廣州龍頭國企越秀集團(tuán)的越秀地產(chǎn)成立于1983年，資產(chǎn)規(guī)模超過3000億，是中國第一代商品房締造者，第一家在港上市的紅籌股。

越秀地產(chǎn)是城市地標(biāo)締造者，其作品有在國際獲獎(jiǎng)無數(shù)、標(biāo)高432米的廣州國際金融中心IFC，有二沙島套均3億的頂級(jí)豪宅——越秀·宏城花園；越秀地產(chǎn)還深入?yún)⑴c廣州TOD 50+項(xiàng)目的建設(shè)，在城市更新領(lǐng)域也是領(lǐng)軍者。

◎（數(shù)據(jù)來源：億翰智庫）

2022年，在眾多房企舉步維艱之際，越秀地產(chǎn)逆勢(shì)而上，成為TOP20房企中唯一正增長的房企，全年銷售1250.3億元，同比上升8.6%！

看點(diǎn)4、越秀“天字系”作品，匠鑄高端品質(zhì)。

最后來看越秀地產(chǎn)重工打造的“天字系”產(chǎn)品，天樾云錦占地只有約26.6畝，但項(xiàng)目中庭就超過6400㎡，規(guī)劃了“一環(huán)、二園、四庭”功能豐富的八大生活場景，營造都市里的純粹謐境；以小區(qū)總共324戶計(jì)算，戶均園林面積約40㎡，關(guān)鍵這是寸土寸金的南二環(huán)，手筆不可謂不大。

而且，項(xiàng)目更配置有主題泛會(huì)所，營造了三重歸家禮序，是成都主城少有的小地塊配備了約800㎡業(yè)主泛會(huì)所的項(xiàng)目。

◎越秀·天樾云錦意境圖

在注重建筑顏值的當(dāng)下，越秀更邀請(qǐng)為麓湖打造黑玉島的基準(zhǔn)方中主刀建筑設(shè)計(jì)，大面積的鋁合金門窗玻璃、全隱框欄桿，搭配流線型鋁板裝飾線條，呈現(xiàn)出如“天空浮鏡”盤的光幕藝術(shù)立面，招示性極強(qiáng)，成就未來南二環(huán)新封面。

天樾云錦主力戶型約133㎡、141㎡，均為四室戶型，但透過產(chǎn)品革新，把這個(gè)面積段的品質(zhì)感做到了極致。

如每個(gè)主力戶型都有的獨(dú)立采光電梯廳，其功能可作為外玄關(guān)，而且這個(gè)空間并不是密閉的，能享受到充分的采光。

◎越秀·天樾云錦141㎡戶型裝修創(chuàng)意圖

再如141㎡戶型，面寬約8.85m、面積約15㎡的超寬天幕陽臺(tái)，加上約43㎡的LDK一體空間，呈現(xiàn)的空間尺度感完全可以媲美市面上180㎡+的大平層戶型。

而約25㎡的主臥套房，搭配大尺寸衣帽間，秒殺市面很多同級(jí)戶型主臥尺度。通過強(qiáng)化入戶空間、客廳和主臥的尺度感，這個(gè)141㎡戶型可以說是當(dāng)前成都市面上極具競爭力的戶型。

◎越秀·天樾云錦售樓部實(shí)景

還有從戶內(nèi)到公區(qū)的美學(xué)精裝體系和智能居家系統(tǒng)，如熱水循環(huán)系統(tǒng)、出入口人臉識(shí)別系統(tǒng)、梯控、智慧通行系統(tǒng)、家居智能操控系統(tǒng)等，無不從細(xì)節(jié)去實(shí)現(xiàn)居住體驗(yàn)的改善。

據(jù)悉，越秀·天樾云錦示范區(qū)已經(jīng)開放，實(shí)景呈現(xiàn)的效果令人震撼，售樓部開放當(dāng)天即吸引超過350組客戶到訪，收獲贊譽(yù)無數(shù)。

縱觀2023年成都新房市場，能以400萬起的總價(jià)買進(jìn)主城南二環(huán)、且兼得老成都味道和新成都繁華的，唯有越秀·天樾云錦！