在一系列利好政策刺激下，2015年北京樓市“暖冬”態(tài)勢已定。12月，北京純商品住宅成交量逐周攀升，上周共成交2393套，創(chuàng)近22周成交高峰。業(yè)內(nèi)人士稱，商住項目及改善型產(chǎn)品成為市場成交的有力支撐。截止到12月21日，北京純商品住宅成交52650套，預(yù)計全年成交量將達(dá)到5.4萬套，同比去年出現(xiàn)小幅上漲，相比之下，二手房成交漲幅超八成，二手房成交熱度超新房的特征愈加明顯。

京城樓市“暖冬”

進(jìn)入11月以來，北京市純商品住宅市場成交逐漸升溫，12月第三周成交量更是創(chuàng)下22周成交新高，北京樓市迎來名副其實的“暖冬”。亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，12月第三周，北京純商品住宅（不含保障房與自住房）共成交2393套，成交面積26.64萬平方米，環(huán)比分別增長15%、24%。

雖然周度成交連續(xù)看漲，但供應(yīng)市場卻未能跟上。北京住宅市場僅有兩個項目入市，分別為商住項目華遠(yuǎn)·西紅世以及單價10萬元的公寓豪宅恒大華府。兩個項目共新增住宅產(chǎn)品255套，預(yù)售許可面積2.5萬平方米，環(huán)比分別減少86%、80%。截止到12月20日，12月中上旬北京住宅市場僅有15個項目入市，相比上月同期減少5個，預(yù)計全月開盤量僅在20個項目左右。

“時至年底，大量老項目后期已完成全年銷售業(yè)績，紛紛進(jìn)入封盤期，坐等明年開市漲價；而與之相對，純新盤開始抓住年底供應(yīng)空白期，加速補位。”亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫在接受記者采訪時表示。

商住項目支撐成交

火熱的土地市場提升了未來房價的預(yù)期，導(dǎo)致近期入市項目，不管是高端、中端、低端均受到較大歡迎，成交量逐漸攀升。從成交特征來看，與供應(yīng)市場相呼應(yīng)，商住類成交表現(xiàn)突出。

2015年以來商住類項目表現(xiàn)活躍，成交占比一度超過四成，尤其是自11月開始出現(xiàn)供應(yīng)高峰，這類產(chǎn)品的不限購以及價格優(yōu)勢對年底前的成交形成有力支撐。從上周市場成交來看，位于大興亦莊的國銳金嵿以及通州區(qū)的世界僑商中心名列成交榜單前兩位。

此外，改善型項目成交也很火熱，均價4.1萬元/平方米的天恒金融街公園懿府上周成交117套。對此，任啟鑫認(rèn)為，這類改善型項目周邊多有“地王”項目，支撐其未來漲價預(yù)期，因此目前的入市價格吸引大量客群“低位出手”。

事實上，2015年政府出臺了一系列寬松政策，比如多次降準(zhǔn)降息、“二孩政策”等，改善型需求得到充分釋放，北京住房市場逐漸從剛需型住房轉(zhuǎn)向改善型住房時代。然而，“面粉貴過面包”已經(jīng)成為2015年北京土地市場的常態(tài)，同時多數(shù)地塊均配建一定的保障性住房，開發(fā)商為實現(xiàn)盈利，不得不將土地規(guī)劃建設(shè)成為高端項目。因此，明年改善型項目將出現(xiàn)供應(yīng)端短缺現(xiàn)象。

二手房漲幅超八成

2015年，“回暖”是北京樓市的主基調(diào)，無論是新房還是二手房，成交量同比2014年均出現(xiàn)上漲。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止到12月21日，北京純商品房住宅簽約52650套，一周預(yù)計全年的成交量將在5.4萬套左右，同比2014年漲幅超過10%。成交均價在29512元/平方米，同比上漲9.9%，成交額達(dá)到1980.77億元。

相比之下，二手房市場漲幅較為明顯。截至日前，北京二手房已簽約187953套，相比2014年全年的104772套漲幅超過八成。預(yù)計全年簽約將在19萬套左右。低于2010年的196587套，也低于2009年的266854套，處于歷史第三的位置。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“二手房全年簽約達(dá)到了19萬套，而純商品房住宅只有5萬套，二手房成交熱度明顯超過新房，但二手房價格漲幅低于新建商品房”。

鏈家研究院李巧玲認(rèn)為，“市場持續(xù)趨好的主要原因在于政策利好信息不斷，引導(dǎo)市場參與者的心理預(yù)期持續(xù)出現(xiàn)積極性調(diào)整”。政治局會議明確提出“化解房地產(chǎn)庫存”，而房地產(chǎn)去庫存意味著相關(guān)配套政策，包括限購、公積金貸款、購房補貼、房地產(chǎn)交易稅費減免方面有望放寬，這種情況下客戶入市積極性受到鼓舞，二手房市場成交量或?qū)⒊掷m(xù)上升。