在人們慣常的印象中，增值稅的征收一般只會(huì)和企業(yè)或單位有關(guān)。而5月1日將在金融業(yè)、建筑業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)全面推開(kāi)的“營(yíng)改增”卻第一次將個(gè)人（自然人）納入了增值稅的征管范圍，比如個(gè)人二手房交易！3月13日，國(guó)稅總局局長(zhǎng)王軍在人民大會(huì)堂回答媒體提問(wèn)時(shí)的有關(guān)表述，使個(gè)人二手房交易“營(yíng)改增”成為熱點(diǎn)話(huà)題。什么是“營(yíng)改增”？對(duì)于很多要進(jìn)行二手房交易的南京市民來(lái)說(shuō)，“營(yíng)改增”后究竟會(huì)有何影響？金陵晚報(bào)記者昨天就此話(huà)題采訪(fǎng)了稅務(wù)及相關(guān)領(lǐng)域的工作人員和專(zhuān)家。

“營(yíng)改增”：房子沒(méi)升值就不用繳稅

“營(yíng)改增”是對(duì)“營(yíng)業(yè)稅改征增值稅”的簡(jiǎn)稱(chēng)。昨天，南京市地稅局的相關(guān)工作人員向金陵晚報(bào)記者普及了一些基本的稅務(wù)常識(shí)。

具體到個(gè)人二手房交易，現(xiàn)在征收的“營(yíng)業(yè)稅”，就是對(duì)營(yíng)業(yè)額直接征稅。目前，南京的個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)營(yíng)業(yè)稅的繳納比例是房屋價(jià)款的5.6%，對(duì)符合一定條件的住房買(mǎi)賣(mài)還可免征營(yíng)業(yè)稅。在南京，去年，營(yíng)業(yè)稅免征條件就從原來(lái)的普通住房“滿(mǎn)5年以上（含5年）”放松到“滿(mǎn)2年以上（含兩年）”；今年2月份，這一免征優(yōu)惠政策又從“普通住房”擴(kuò)大到“所有住房”。

改為增值稅以后呢？個(gè)人買(mǎi)賣(mài)二手房，就只對(duì)房子增值部分征稅了。也就是說(shuō)，如果沒(méi)有增值就不用繳稅。而且原來(lái)購(gòu)買(mǎi)住房繳納的增值稅，在該套住房賣(mài)出時(shí)，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。當(dāng)然增值稅的征收稅率會(huì)與營(yíng)業(yè)稅有所不同，而且從某種程度上來(lái)說(shuō)，這個(gè)稅率會(huì)直接影響“營(yíng)改增”的結(jié)果——減負(fù)或是增負(fù)。

稅務(wù)部門(mén)：具體政策尚未出臺(tái)

如今營(yíng)業(yè)稅即將改成增值稅，稅負(fù)將會(huì)如何變化，這是很多市民最關(guān)心的問(wèn)題。

昨天記者咨詢(xún)了南京市地稅局的相關(guān)工作人員，對(duì)方告訴記者，目前“營(yíng)改增”具體政策尚未出臺(tái)，具體稅率有何變化目前還不好說(shuō)，不過(guò)個(gè)人買(mǎi)賣(mài)二手房交易的稅負(fù)應(yīng)該不會(huì)有太大變化。

正如此前稅務(wù)總局局長(zhǎng)王軍所說(shuō)，稅務(wù)部門(mén)將從政策、預(yù)算和執(zhí)行上全力保障所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。具體而言，原則上延續(xù)原有優(yōu)惠政策的同時(shí)，針對(duì)不同行業(yè)情況和特點(diǎn)，分別制定相應(yīng)過(guò)渡措施保障所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。因此市民不用擔(dān)心“營(yíng)改增”之后個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)負(fù)稅會(huì)增加。

據(jù)悉本輪“營(yíng)改增”實(shí)施后，征收部門(mén)將有變化，此前個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)相關(guān)稅種如營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、契稅等都是在地稅部門(mén)繳納，“營(yíng)改增”之后，增值稅要到國(guó)稅部門(mén)繳納，屆時(shí)地稅與國(guó)稅部門(mén)也將進(jìn)行交接。

專(zhuān)家：可能分檔次類(lèi)別征稅

南京財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)系主任周紹東認(rèn)為，目前“營(yíng)改增”具體政策還沒(méi)出臺(tái)，很難判斷個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)交易負(fù)稅有何變化。原來(lái)營(yíng)業(yè)稅是5.6%，改成增值稅后稅率究竟如何變化，現(xiàn)在不好說(shuō)。

據(jù)悉“營(yíng)改增”從十年前就開(kāi)始設(shè)計(jì)政策，每年都會(huì)對(duì)行業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行采樣、測(cè)算，政策設(shè)計(jì)初衷就是整體行業(yè)綜合負(fù)稅水平保持總體平穩(wěn)。那么這一輪“營(yíng)改增”后對(duì)于進(jìn)行二手房交易的市民來(lái)說(shuō)應(yīng)該影響不大。

周紹東認(rèn)為，“營(yíng)改增”之后不大可能實(shí)行“一刀切”的政策。“營(yíng)業(yè)稅都是按照5.6%征繳，但是增值稅不同，增值稅是對(duì)這個(gè)房子的增值部分進(jìn)行征稅，每個(gè)房子根據(jù)房型不同、房齡不同增值部分不能一概而論，我認(rèn)為‘營(yíng)改增’可能會(huì)對(duì)房子進(jìn)行分檔次、分類(lèi)別征稅。”

中介：提高稅費(fèi)會(huì)降低購(gòu)房欲

對(duì)于不少買(mǎi)房人擔(dān)心的“營(yíng)改增后買(mǎi)賣(mài)二手房需要多繳稅”的說(shuō)法，金陵晚報(bào)記者也采訪(fǎng)了中介從業(yè)人士。河西二手房中介王祥認(rèn)為，在目前去庫(kù)存的大前提下，買(mǎi)賣(mài)房屋政策都以寬松為主基調(diào)，用于刺激購(gòu)買(mǎi)。即便營(yíng)改增的細(xì)則出臺(tái)，也不太會(huì)將提高交易稅費(fèi)作為主要目的。所以，營(yíng)改增后對(duì)實(shí)際的二手房購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生太大的影響。

由于目前營(yíng)改增的細(xì)則并沒(méi)有出臺(tái)，日后如何具體落實(shí)，稅負(fù)是否會(huì)產(chǎn)生變化，現(xiàn)在都還未知。王祥分析預(yù)測(cè)認(rèn)為，未來(lái)政策細(xì)則的制定，也有可能會(huì)根據(jù)一、二線(xiàn)城市地區(qū)不同來(lái)區(qū)分制定，或者根據(jù)房屋面積等劃分，不會(huì)一刀切。但如果營(yíng)改增后，買(mǎi)賣(mài)二手房的稅費(fèi)幅度增加較大，則有可能在一定程度上影響買(mǎi)方的購(gòu)買(mǎi)積極性，扭轉(zhuǎn)現(xiàn)在的賣(mài)方市場(chǎng)。

稅負(fù)增或減，算算就知道

據(jù)了解，“營(yíng)改增”試點(diǎn)2012年起從上海開(kāi)始推進(jìn)，目前已有交通運(yùn)輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、郵政業(yè)和電信業(yè)進(jìn)入試點(diǎn)范圍。不同行業(yè)增值稅稅率從6%到17%不等，例如現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增值稅率為6%，交通運(yùn)輸業(yè)增值稅稅率為11%，有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)增值稅稅率為17%。因此采訪(fǎng)中有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，個(gè)人二手房增值稅率有可能是6%或者11%。

如果按照11%的增值稅稅率計(jì)算，二手房“營(yíng)改增”有哪些變化？算筆賬給你看。

如果出售購(gòu)買(mǎi)2年以?xún)?nèi)的房屋，最初買(mǎi)入價(jià)格為180萬(wàn)元，現(xiàn)在以300萬(wàn)元售出。需要繳納的營(yíng)業(yè)稅則為300萬(wàn)×5.6%=16.8萬(wàn)元。“營(yíng)改增”后如果按照11%的增值稅率計(jì)算，則需要繳納的增值稅為（300萬(wàn)-180萬(wàn)）×11%=13.2萬(wàn)元，稅負(fù)降低。

如果以380萬(wàn)元價(jià)格出售，需要繳納營(yíng)業(yè)稅為380萬(wàn)×5.6%=21.28萬(wàn)元，“營(yíng)改增”后按照11%增值稅率計(jì)算，增值稅需繳納（380萬(wàn)-180萬(wàn)）×11%=22萬(wàn)元，稅負(fù)增加了。

也就是說(shuō)獲利越多收的稅越高，有可能超過(guò)營(yíng)業(yè)稅。

如果出售購(gòu)買(mǎi)滿(mǎn)2年的房屋，根據(jù)現(xiàn)行政策，則不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)“原則上延續(xù)過(guò)去的優(yōu)惠政策”，這意味著增值稅部分也有可能免征。

開(kāi)發(fā)商：房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性

“這個(gè)政策出來(lái)以后，無(wú)疑是給過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)潑涼水。”世茂地產(chǎn)南京相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，5月1號(hào)“營(yíng)改增”實(shí)施，其實(shí)是向市場(chǎng)釋放一個(gè)良好的信號(hào)。“一些利用金融杠桿買(mǎi)房的人，還有一些投資投機(jī)的客戶(hù)，面對(duì)這個(gè)政策會(huì)好好思考，到底要不要買(mǎi)房。”

“目前的市場(chǎng)，很大程度上提前透支了不少未來(lái)的購(gòu)房需求。”該負(fù)責(zé)人坦言，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要健康、可持續(xù)發(fā)展。“營(yíng)改增”政策一定程度上調(diào)整了客戶(hù)結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，在擠掉一部分投機(jī)客以后，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性。

網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)虞珠表示，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有影響，具體影響還要看后期細(xì)則。首先，營(yíng)改增以后，所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅將納入抵扣范圍，進(jìn)一步刺激寫(xiě)字樓等商業(yè)產(chǎn)品的去化。

其次，對(duì)新的住宅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，因涉及可以抵扣項(xiàng)目，所以對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)是有利的，但對(duì)于一些已開(kāi)發(fā)完的企業(yè)來(lái)說(shuō)，可能會(huì)缺乏抵扣項(xiàng)目，面臨稅負(fù)增加的風(fēng)險(xiǎn)。

營(yíng)改增對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否利好，后期還要重點(diǎn)關(guān)注土地購(gòu)置費(fèi)用是否會(huì)成為抵扣項(xiàng)目。