1月5日，鄭州商城路上的唐人街文化廣場的商戶們抗議市場方執(zhí)意上漲房租。

4月14日，鄭州百腦匯的商戶也要求降房租。同一天，一家地產(chǎn)公司發(fā)出通告，聲稱大商嵩山路店拖欠房租，據(jù)說此事由大商嵩山路店請求業(yè)主方降房租而起，逐步發(fā)酵。

在市場和電商的夾擊下，持續(xù)不景氣之后，商業(yè)實體可能走到了新的路口。從批發(fā)市場到商場超市，從商業(yè)巨頭到外資企業(yè)，從小商戶到上市公司，不管你身份如何，無不“為房租而折腰”，“求求你，降房租”已呈蔓延之勢。

此時，過慣了連年上漲房租好日子的房東們，該如何面對商戶們的訴求？

現(xiàn)狀

商鋪租金之重不可承受

降低商鋪租金，正在成為商業(yè)實體想要抓住的最后一根“救命稻草”。

2015年下半年開始，在鄭州的火車站商圈，已經(jīng)開始有批發(fā)市場爆出消息：商戶要求集體降租金。進入2016年，這種現(xiàn)象呈蔓延之勢。

記者近期走訪河南科技市場發(fā)現(xiàn)，百腦匯、創(chuàng)新大廈、賽博數(shù)碼廣場等，都有空鋪，個別賣場還有大面積商鋪無人租用。盡管商戶流失越來越嚴重，但房租卻呈上漲趨勢。有的商場，今年房租又上漲了10%左右。官方的數(shù)據(jù)也顯示了批零行業(yè)之艱難。

鄭州市2015年度的統(tǒng)計結(jié)果顯示，鄭州市全市的零售業(yè)零售額增長10%，增速回落2.4個百分點。

據(jù)鄭州市內(nèi)某家大型超市的內(nèi)部統(tǒng)計，其部分店面客流量下降5%~10%，而另一家新開業(yè)的大型商業(yè)綜合體自稱除餐飲較為火爆外，其他商品銷售均不如預期。

據(jù)鄭州市官方的測算，鄭州網(wǎng)上購物的買賣比是3比1，也就是說，隨著商貿(mào)向電子商務(wù)分流，鄭州的商業(yè)是吃虧的，因為鄭州是屬于“賣出少，買入多”的城市，在電商里，鄭州消費者買3塊錢的東西，鄭州經(jīng)營者只賣了1塊錢的東西——三分之二的生意都沒抓住。

而且，網(wǎng)絡(luò)零售已占鄭州市社會消費品零售額的16.4%。實體店顯然受沖擊很大。

應對

房東們這樣應對“降租”請求

1月初，唐人街茶城商戶提出要求降低新一年的租金時，市場方給出了這樣的解決辦法：額外贈送2個月租期并免除宣傳費。也就是市場方和商戶最初簽訂的每年漲租金的協(xié)議不變，但通過延長租賃時間的方式，使得租金上漲幅度比合同約定的幅度有所減小。

無獨有偶，被商戶要求降房租的百腦匯鄭州店，也是一邊繼續(xù)漲房租，一邊降低了宣傳費。

深圳同致行物業(yè)顧問有限公司鄭州分公司總經(jīng)理曹慶偉說，這是一種應對方式，比較普遍。對于商戶提出的降租要求，除了不得已降低租金和其他費用外，也可以更積極地應對，比如調(diào)整業(yè)態(tài)，改善商場、市場的環(huán)境，積極運用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)展電子商務(wù)。

最近，鄭州一家房地產(chǎn)公司也收到其租戶——某商業(yè)企業(yè)的降租請求。在這家房地產(chǎn)公司的負責人看來，降房租是可以商量的，絕對不能降太多，要保證一定程度的資金回報。

預測

盡管鄭州商鋪越來越多

但租金還是會繼續(xù)漲？

采訪中，一家房地產(chǎn)公司的老板不無感慨地說：“現(xiàn)在鄭州市到處都在進行城中村改造，未來會增加大量的商鋪，這些商鋪誰來經(jīng)營？”

與商鋪不斷增加相對應的，是商業(yè)用房銷量的不景氣。然而，即便商鋪在不斷投建、增加，零售生意越來越差，空租率越來越高，但看上去商鋪租金卻有增無減。

根據(jù)RET睿意德監(jiān)測的數(shù)據(jù)，鄭州主要商圈典型項目的租金一直穩(wěn)定上漲，每年漲幅5%~8%。以花園路商圈為例，在2015年，最具代表性的國貿(mào)360購物中心首層套內(nèi)面積租金已達260元/㎡/月。因與租戶簽訂了每年的租金上漲協(xié)議，預計2016年首層租金還會有5%~8%的漲幅。

RET睿意德策略顧問部高級經(jīng)理王天翼說，不同的商業(yè)類型的租金承受能力不同，目前鄭州二七、花園路等城市級商圈的租金還是具有上漲空間的，但是一些社區(qū)商業(yè)的租金會遇到明顯的天花板。

曹慶偉說，考慮到通脹等因素，未來的商鋪租金，還會繼續(xù)上漲。“尤其是一些大型連鎖商業(yè)、上市公司，他們需要規(guī)模，雖然有些企業(yè)不賺錢，但他還會繼續(xù)擴張，因為上市公司需要規(guī)模作支撐，非上市的連鎖商業(yè)也需要規(guī)模來支持他的融資能力。”

分析

大型商業(yè)自建物業(yè)

是否更能抵御風寒

在鄭州，先后爆出“請房東降租金”的，多數(shù)是專業(yè)市場的小商戶，同時也出現(xiàn)了大商這樣的大型商超企業(yè)。

這引起了業(yè)界的討論：大型商業(yè)企業(yè)“自建物業(yè)”經(jīng)營和“租賃物業(yè)”經(jīng)營孰優(yōu)孰劣？

丹尼斯是為業(yè)界所熟知的“自建物業(yè)”的典范，其經(jīng)營的絕大部分物業(yè)都是自建的。這種方式，被認為可以降低租金成本和管理成本，同時也不受物業(yè)方的制約。

大商集團顯然選擇了另外一種路徑。據(jù)大商集團鄭州地區(qū)集團相關(guān)人士介紹，他們在河南管理的21處店面，都不是自建物業(yè)，全是租賃的。但該人士并不認為自建物業(yè)和租賃物業(yè)這兩種形式可以作比較。他認為，在目前經(jīng)濟形勢不好、商業(yè)用房租售壓力大的情況下，對于商業(yè)企業(yè)遴選物業(yè)、開展談判合作反而是好事。

就連丹尼斯也在2014年一改過去10多年的風格，簽約綠地·新都會，在鄭州首次以“租房客”身份開商場。其目的就是抓住機會，搶占市場份額。

曹慶偉認為，討論自建物業(yè)還是租賃物業(yè)，對當下的商業(yè)企業(yè)來說，意義其實已經(jīng)不大。他說，未來的商業(yè)，物理空間概念逐漸弱化，逐漸向虛擬空間轉(zhuǎn)移，一些競爭力弱的零售購物型商場、業(yè)態(tài)逐步被淘汰，一些在虛擬空間無法實現(xiàn)的業(yè)態(tài)會增加，比如餐飲。