在過(guò)去一年多的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控主要方向是“去庫(kù)存”，各種寬松政策接連出臺(tái)。但各城市庫(kù)存狀況出現(xiàn)分化并逐漸加劇，部分一二線城市及其輻射區(qū)中庫(kù)存較低的區(qū)域，在系列刺激政策影響下，出現(xiàn)了明顯的量?jī)r(jià)快速上漲現(xiàn)象。

房?jī)r(jià)的漲跌除了與經(jīng)濟(jì)大環(huán)境、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)等的影響之外，還與城市的基本面因素緊密相關(guān)，如產(chǎn)業(yè)、城市建設(shè)吸引人口導(dǎo)入，這也是在一線城市被調(diào)控政策“速凍”之后，強(qiáng)勢(shì)二線城市樓市迅速跟上一線城市漲幅的原因。城市人口聚集的趨勢(shì)不會(huì)在短期改變，而因地施策的樓市調(diào)控在今后將成為基本趨勢(shì)。

鄭州作為二線城市中相當(dāng)具有抗跌力的城市，趁著這一輪春風(fēng)，量?jī)r(jià)齊升的行情多次出現(xiàn)，在開年后還迎來(lái)了爆發(fā)的小陽(yáng)春，再現(xiàn)“搶房大戰(zhàn)”，然而鄭州樓市的行情在當(dāng)前的熱度之下也呈現(xiàn)出了一些變化，風(fēng)向正在悄然轉(zhuǎn)變。

2014年的解除限購(gòu)政策，是鄭州房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，自此開始走向?qū)捤桑盘?hào)意義明顯。而讓購(gòu)房者獲得真金白銀的實(shí)惠，是從2015年的3.30政策開始的，配合著央行的一路降息降準(zhǔn)，鄭州房地產(chǎn)政策自此一松再松。2016年的政策顯示了怎樣的軌跡呢？

降準(zhǔn)降首付為鄭州樓市回暖添柴

2月初，央行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)個(gè)人住房貸款政策，首套房首付比例下調(diào)至20%。正當(dāng)大家沉浸在降首付的福音中，如今契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策接踵而至。毫無(wú)疑問(wèn)，連續(xù)的利好政策將大大減輕置業(yè)者的購(gòu)房壓力。此次契稅、營(yíng)業(yè)稅調(diào)整，主要是取消了非普通住宅和普通住宅的區(qū)別，并增加了家庭第二套改善性住房?jī)?yōu)惠。大戶型改善住宅和二手房迎來(lái)了春天。

自3月1日起，人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。今年央行首次降準(zhǔn)，又為已經(jīng)升溫的樓市添了一把柴。多重政策寬松，盤面一路上揚(yáng)，以深圳和上海樓市的瘋狂上漲為參照，對(duì)于鄭州房?jī)r(jià)的恐漲心理開始大面積出現(xiàn)。到三月末，鄭州樓市量?jī)r(jià)創(chuàng)新高，而且伴隨著新房市場(chǎng)的再度回暖，二手房市場(chǎng)也逐漸火爆起來(lái)，銷量暴漲73%，改善型住房走俏。

輔助性政策助推鄭州樓市量?jī)r(jià)齊漲

此外，還有一些輔助性的“去庫(kù)存”成為托舉鄭州樓市熱度的重要因素：

1.城中村拆遷：由實(shí)物補(bǔ)償為主轉(zhuǎn)為貨幣補(bǔ)償為主

原來(lái)城中村改造的項(xiàng)目，一戶補(bǔ)償四五套甚至五六套房子，按照新的政策，原則上只補(bǔ)助一套房子，其余的由拆遷戶拿著補(bǔ)助資金，到房地產(chǎn)市場(chǎng)自主購(gòu)買。這在一定程度上非常有利于消化庫(kù)存。

2.公租房：今年起政府不再大規(guī)模建公租房

政府不再大規(guī)模建設(shè)公租房，支持長(zhǎng)期在城市需要租賃住房并符合條件的就業(yè)者，通過(guò)政府補(bǔ)貼到市場(chǎng)租賃住房。同時(shí)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展租賃業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)，把一部分房源轉(zhuǎn)化為租賃房，發(fā)展租賃企業(yè)。

3.公積金覆蓋范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大：將擴(kuò)大公積金覆蓋范圍，讓大多數(shù)繳存公積金的職工享受公積金貸款的優(yōu)惠，將那些長(zhǎng)期有穩(wěn)定工作、長(zhǎng)期在城市務(wù)工的族群納入公積金繳存范圍。新市民在城鎮(zhèn)購(gòu)房也將得到實(shí)惠的政策，進(jìn)而鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。

房?jī)r(jià)漲太猛與國(guó)家意愿不符 鄭州或可能迎調(diào)整

2016年前四個(gè)月，鄭州樓市一直熱度不減。就易居房地產(chǎn)研究院從“商品住宅價(jià)格漲幅”和“商品住宅庫(kù)存去化周期”兩項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行權(quán)重評(píng)估，預(yù)測(cè)最有可能出臺(tái)“收緊”型地方樓市政策的有12個(gè)城市。依次為：深圳、上海、南京、蘇州、合肥、北京、鄭州、南昌、廣州、武漢、廈門和杭州。其中前五個(gè)城市深圳、上海等出臺(tái)的政策已經(jīng)證實(shí)。然而，隨著一線城市政策的收緊，二線城市的強(qiáng)勢(shì)上漲將會(huì)持續(xù)多久還未可知，但房?jī)r(jià)的上漲過(guò)猛是不符合國(guó)家去庫(kù)存大方向的初衷的。

4月20日，河南省直公積金率先推出新政:提高貸款門檻,個(gè)人貸降至40萬(wàn),叫停“商轉(zhuǎn)公”，這或許是鄭州樓市政策調(diào)整的開始。未來(lái)如果出現(xiàn)收緊的狀況，可能采取的措施猜想：1.收緊二套房信貸政策；2.嚴(yán)厲打擊“首付貸”；3.調(diào)整稅收政策。目前的二套房購(gòu)買門檻已經(jīng)降到了歷史最低，一旦出現(xiàn)政策調(diào)整，想買二套房的購(gòu)房者，恐怕沒(méi)有那么容易了。而剛性需求，政府還是優(yōu)先保證的。