在地產(chǎn)大鱷紛至沓來，商業(yè)綜合體項目前赴后繼登陸市場的情況下，商業(yè)到底該如何破局？目前，鄭州商業(yè)模式在全國處于什么樣的地位？還有沒有發(fā)展前途？將來，會升級到什么樣的新版本，帶給我們更好的商業(yè)體驗？

評價：鄭州商業(yè)正處于轉(zhuǎn)型期 提升空間大、精品項目卻不多

近十年來，一線城市的商業(yè)模式已日新月異，各種各樣的體驗式購物中心層出不窮，但在商戰(zhàn)期間引領(lǐng)全國商業(yè)潮流的鄭州，商業(yè)模式卻一直沒咋變。“商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展經(jīng)歷了街鋪、百貨、超市、大賣場等幾個階段。”河南藍(lán)海商龍軟件科技有限公司執(zhí)行董事牛向勇介紹，2010年后，河南進(jìn)入購物中心建設(shè)高潮，綜合體是目前實體商業(yè)發(fā)展的最高級別，在鄭州商業(yè)中占據(jù)了重要的比例。“開發(fā)綜合體不僅對土地、資金要求高，對租戶和消費者要求也高，開發(fā)、經(jīng)營難度更大”。

“大賣場利潤非常低，毛利在13%～15%，凈利潤率在1%～2%，一個億的銷售額才掙一兩百萬元。”省商業(yè)行業(yè)協(xié)會秘書長何寶強(qiáng)介紹，零售業(yè)是一種模式替代另一種模式，“商業(yè)營業(yè)額和利潤都在下降，不破不立，是破與立的關(guān)系，唯一不變的就是變。鄭州商業(yè)現(xiàn)在是悄悄地變”。

而隨著購物中心或者叫城市綜合體越開越多越大，其業(yè)態(tài)也面臨著同質(zhì)化競爭、不同品類商鋪管理等經(jīng)營難題。

“鄭州商業(yè)提升空間很大，精品項目不多。”鄭州萬達(dá)廣場商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理劉剛表示，目前，鄭州商業(yè)處于轉(zhuǎn)型期，從傳統(tǒng)的單一大賣場百貨轉(zhuǎn)型為綜合業(yè)態(tài)購物中心形態(tài)；從單一線下實體店的經(jīng)營行為，轉(zhuǎn)為線上線下聯(lián)合互動的經(jīng)營行為；從傳統(tǒng)單一的商品交易活動，轉(zhuǎn)為豐富多層次多變體驗業(yè)態(tài)的消費行為，總體上，正處于轉(zhuǎn)型期和轉(zhuǎn)型階段。

展望：未來幾年 鄭州商業(yè)將與上海、杭州持平

那么，鄭州商業(yè)發(fā)展前景如何？

“對商業(yè)來講，我們選擇進(jìn)入哪里看規(guī)?？偭?。從城市框架上來看，鄭州絕對是一個二類城市的框架；從發(fā)展速度、人口增速來講，鄭州絕對不弱于二線城市。”丹尼斯百貨集團(tuán)總經(jīng)理王磊說，在人民路丹尼斯店中，有中國內(nèi)地所有的化妝品品牌；進(jìn)入中國內(nèi)地的高端一、二線品牌，全世界前80個，人民店、花園店和大衛(wèi)城都進(jìn)了。“為什么？大家都看到了鄭州整個商業(yè)發(fā)展速度和潛力，未來鄭州商業(yè)繁榮程度不是一般的二類城市所能趕得上的，省會城市中，鄭州發(fā)展速度起碼會排在前六名”。

劉剛也介紹，作為一個省會城市，鄭州的商業(yè)體量和珠三角、長三角商業(yè)相比是滯后的，他在余姚市待過，那是一個縣級市，市區(qū)只有三四十萬人，面積超過10萬平方米的購物中心有7個，鄭州市目前總數(shù)也沒有7個，萬達(dá)廣場在廣東、福建、浙江、江蘇等省已經(jīng)開到了五六線城市。“現(xiàn)在，優(yōu)秀的全國品牌的購物中心，已經(jīng)把目光關(guān)注到了廣袤的中西部地區(qū)，未來也會到中原來”。

“鄭州商業(yè)潛力巨大，不僅領(lǐng)跑河南，在全國的地位也會逐漸提升，走擴(kuò)張路線的商業(yè)品牌對在鄭州進(jìn)行商業(yè)布局的預(yù)期好于其他城市。”何寶強(qiáng)預(yù)言，未來幾年鄭州商業(yè)發(fā)展程度或?qū)⑴c杭州、上海持平。“同時，消費者的消費觀念、消費審美也將發(fā)生翻天覆地的變化”。

新思維：便利店、特色街區(qū)也將盛行

進(jìn)展：將有商業(yè)新版本面世

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費水平的不斷提升，人們對城市綜合體的期待也越來越高。商業(yè)大佬們又會帶來什么樣的新業(yè)態(tài)？

“這個行業(yè)大家都在調(diào)整。”王磊介紹，百貨零售業(yè)逐步把目標(biāo)調(diào)整得更加精確、細(xì)分，把原來圍繞單一商品做文章，調(diào)整到圍繞人群做文章。

王磊說，具體來講，是把服務(wù)人群適當(dāng)劃分，根據(jù)性別、消費能力，從商品上來講，這樣更加精準(zhǔn)。比如“二孩政策”實施后，小孩子比例數(shù)從2017年下半年將開始增大，他們會針對將出生的小孩，增加服務(wù)內(nèi)容。“比如圍繞兒童做文章，根據(jù)不同年齡段的不同需求，從玩、吃等天性，增加兒童智力、娛樂、學(xué)前教育等內(nèi)容。同時，圍繞對百貨公司最重要的客群女性，擴(kuò)大功能性、服務(wù)性”。

劉剛說，正因為看好鄭州乃至河南的發(fā)展前景，萬達(dá)也在加大投資力度，明年，焦作、新鄉(xiāng)、平頂山三個店會開；后年，商丘、鶴壁會開。三四年內(nèi)，萬達(dá)在河南會遍及地級市。只要條件成熟，都會開。

“目前，萬達(dá)在河南開的幾家店，都屬于萬達(dá)的3.0版本，只有惠濟(jì)是3.5版本，現(xiàn)在全國萬達(dá)廣場已推出更大體量的萬達(dá)城，上千畝地，可以旅游購物，多業(yè)態(tài)。在南昌、合肥、南京陸續(xù)開了，桂林也要開。選在有一定旅游資源、文化資源的地方，打造包括購物、文化、旅游、創(chuàng)業(yè)在內(nèi)的生態(tài)園區(qū)，萬達(dá)城是萬達(dá)未來推出的一個主攻方向，不久的將來，河南也會有萬達(dá)城，目前，管城區(qū)和中原區(qū)、二七區(qū)都有意向。”

實際上，業(yè)內(nèi)人士還有另外的新思維。

“在以百貨為代表的商場1.0時代邁過去之后，以體驗式消費為代表的商場2.0時代已然跨步而來。”牛向勇介紹，面對傳統(tǒng)百貨或購物中心加大餐飲業(yè)態(tài)比例，短期來看，會降低整個項目的空置率，增加人流，刺激消費。然而，良莠不齊的餐飲品質(zhì)，會加速餐飲品牌之間的競爭，從長遠(yuǎn)來看反而會降低餐飲業(yè)態(tài)的投資回報。“這是新一輪的同質(zhì)化趨向，需要警惕”。

那么，在地產(chǎn)大鱷紛至沓來，城市綜合體項目前赴后繼登陸市場的情況下，商業(yè)零售市場還有沒有辦法破局？

何寶強(qiáng)介紹，未來，百貨店購物中心化是趨勢，除了大的購物中心，還會有一些小的實體店、社區(qū)店、便利店流行，“因為在現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)下行的情況下，老百姓更希望找一些性價比比較高、距離又近、交通方便的品牌店，買商品他們首先圖的是實惠”。比如，他的一個朋友在鄭州開了多家名創(chuàng)優(yōu)品店，一個月開一個店，生意非常好，明年還要加速開店。

“實際上，零售業(yè)的本質(zhì)是商品、服務(wù)、優(yōu)選。”牛向勇介紹，因為現(xiàn)在商品太多了。一個美國人一年要接觸100萬個單品，感覺好的不到1萬個，真正會用到的不到1000個，一個月真正購買的不到100個，“這是萬分之一的選擇率。中國人也是這樣，患了選擇恐懼癥，零售業(yè)真正要做的，就是幫助顧客優(yōu)選。以前，零售業(yè)有足夠多的品牌，現(xiàn)在恰恰相反，需要的品種不多，但要價格實惠”。

省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會秘書長宋向清也認(rèn)可這種看法。

“城市綜合體開發(fā)速度和數(shù)量將逐漸趨弱，百貨業(yè)轉(zhuǎn)型升級壓力較大，中小型超市發(fā)展利好仍在。”他說，未來鄭州商業(yè)從業(yè)態(tài)上看，社區(qū)便利店和特色街區(qū)將迎來重大發(fā)展利好，“體驗式和休閑式生活服務(wù)供應(yīng)商，比如特色街區(qū)，將以多種形態(tài)出現(xiàn)，并逐步得到消費者認(rèn)可，占有越來越大的市場”。