在以北京“認房又認貸”為代表的嚴厲措施之下，多個(gè)城市出現調控加碼、調控范圍擴大的趨勢。據中新網(wǎng)統計，2月28日以來(lái)僅3周時(shí)間，22個(gè)城市（縣）出臺了新一輪調控措施。

事實(shí)上，國家統計局3月18日發(fā)布的2月份70城房?jì)r(jià)數據顯示，在熱點(diǎn)城市新房市場(chǎng)平穩的同時(shí)，二手房市場(chǎng)卻出現量?jì)r(jià)齊升。比如2月份，京穗二手房?jì)r(jià)格領(lǐng)漲全國，價(jià)格指數環(huán)比分別上漲1.3%和2.7%。

那么，此輪調控的邏輯是什么？又折射出哪些政策變化？

對比22個(gè)城市發(fā)布的措施，有幾個(gè)新現象：一是調控不僅覆蓋熱點(diǎn)城市，也覆蓋熱點(diǎn)城市周邊三四線(xiàn)城市（縣）；二是有針對性地打擊投資炒作，如北京限制企業(yè)購房再交易時(shí)間，廣州限制單身購房，南昌規定未成年人不得在市區買(mǎi)住宅；三是熱點(diǎn)城市強化限購或限貸，應對二手房?jì)r(jià)格快速上漲；四是收緊非戶(hù)籍購房、啟動(dòng)二手房限購，一方面顯示外地人投資購房或“返鄉置業(yè)”快速回升，另一方面預售管制下，需求涌入二手房市場(chǎng)。

一線(xiàn)城市中京穗樓市明顯抬頭，二手房?jì)r(jià)格領(lǐng)漲全國，成交量相比2月大幅上漲40%。這意味著(zhù)在新房預售管制下，大量需求涌向二手房市場(chǎng)。2016年10月，京穗均發(fā)布調控措施，試圖以“認房不認貸”支持改善型需求。但當市場(chǎng)出現回暖預期，“認房不認貸”就可能異化為“加杠桿”購房，甚至助長(cháng)以離婚獲得更高杠桿。因此，京穗回歸“認房又認貸”實(shí)屬在情理之中。

對于二線(xiàn)熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，本輪調控最大特點(diǎn)就是限購范圍擴大到郊區縣，通過(guò)社保、納稅來(lái)限制非戶(hù)籍人口購房。2016年，二線(xiàn)熱點(diǎn)樓市回升幅度最大。“強二線(xiàn)”升級調控，既有庫存周期低（6個(gè)月左右）的“供給端”方面的影響，也有主城區房?jì)r(jià)暴漲后，借助軌道交通延伸至城市外圍，自住和投資需求外溢的影響。

而“弱二線(xiàn)”樓市回升，一方面是因為去庫存政策實(shí)施2年多，這些城市待售庫存周期普遍降至12個(gè)月左右的安全區，供需兩端開(kāi)始平衡；另一方面，2015年以來(lái)，一線(xiàn)城市和“強二線(xiàn)”房?jì)r(jià)“上臺階”，剛性需求被迫涌向其他城市。此外，推進(jìn)去庫存和信貸扶持合理需求的框架下，樓市熱點(diǎn)呈現板塊輪動(dòng)特征，即從一線(xiàn)到位于都市圈內的“強二線(xiàn)”，再到更邊緣的“弱二線(xiàn)”和更遠的三四線(xiàn)城市。因此，“弱二線(xiàn)”本輪量?jì)r(jià)反彈屬于“補漲”或“填平洼地”。

國家統計局數據顯示，今年前兩個(gè)月，三四線(xiàn)城市集中的中部和西部，商品房銷(xiāo)售面積分別增長(cháng)33.0%和33.0%，增速分別提高4.6和20.6個(gè)百分點(diǎn)。三四線(xiàn)城市（縣）從去庫存逆轉為回升，這確實(shí)超出業(yè)內預料。如同“弱二線(xiàn)”，三四線(xiàn)反彈也是板塊輪動(dòng)的結果。目前，三四線(xiàn)回暖主要集中在環(huán)北京、環(huán)上?；蚋哞F沿線(xiàn)，本輪調控也集中在這些區域。三四線(xiàn)樓市回暖，主要受核心城市限購和高房?jì)r(jià)溢出影響，投資和剛性需求不相上下，也不可忽視軌道交通和高鐵打造“1小時(shí)都市圈”的推動(dòng)。

近期筆者調研，都市圈三四線(xiàn)樓市均打著(zhù)“1小時(shí)生活圈”的概念，新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)對象主要是來(lái)自核心城市的購房者。核心城市房?jì)r(jià)再次“上臺階”，倒逼各類(lèi)需求轉向房?jì)r(jià)僅為核心城市1/3左右的外圍三四線(xiàn)城市。另外，高鐵和軌道交通密集布局和投入運營(yíng)后，武漢、長(cháng)沙、合肥、南昌等二線(xiàn)城市樓市半徑擴展，周邊三四線(xiàn)城市（如宜昌、岳陽(yáng)、馬鞍山、贛州等）近期成交量近乎翻倍增長(cháng)。

22個(gè)城市（縣）啟動(dòng)調控，政策效率很高，顯示地方主體責任“落地”。

未來(lái)相當長(cháng)的一段時(shí)期內，“分類(lèi)調控”都是樓市主題，即該控制的要控制住，該支持的要支持，這是樓市維持高位平衡，協(xié)調“三期疊加”背景下的增長(cháng)和轉型、也是“穩增長(cháng)”和“防風(fēng)險”的唯一選擇，更是回歸住房居住屬性的政策要求。

2015年以來(lái)，樓市火爆直至演化為資產(chǎn)泡沫風(fēng)險，問(wèn)題不完全在樓市本身，也與監管體制未理順（如地方主體責任落實(shí)不佳、分類(lèi)調控“落地”效果不好），資金準入和杠桿政策沒(méi)有得到嚴格執行等因素有關(guān)。如今，監管思路開(kāi)始統一，差別化的住房信貸和限購政策也已形成。為防止樓市去庫存政策、信貸支持合理需求的政策無(wú)謂外溢，異化為過(guò)度加杠桿和投資炒作，但凡哪個(gè)城市“冒頭”，必須要以啟動(dòng)或強化限購限貸為手段，將投資資金擋在外面。

只有在控制住熱點(diǎn)樓市以后，通過(guò)契合城鎮化、基礎設施互聯(lián)互通、公共服務(wù)均等化，推進(jìn)去庫存，支持合理需求，才能保持樓市健康可持續發(fā)展。

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