據不完全統計，自2月28日以來(lái)，截至記者發(fā)稿時(shí)，過(guò)半月已有近20個(gè)市、縣、區相繼出臺限購或限購升級措施。這其中既有北京廣州這樣的一線(xiàn)城市，又有河北涿州、浙江嘉善這樣的受外溢效應影響的環(huán)一線(xiàn)三四線(xiàn)城市，以及南京、杭州、青島等熱點(diǎn)二線(xiàn)城市。新一輪調控“加碼升級”，將如何影響未來(lái)樓市？

北上廣深政策全面實(shí)施“雙認”

3月17日，北京出臺新政策，要求“居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無(wú)住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買(mǎi)普通自住房的首付款比例不低于60%，購買(mǎi)非普通自住房的首付款比例不低于80%。”這意味著(zhù)，北京的二套房首付門(mén)檻已為全國最高。

17日晚間，廣州也出臺新的調控政策。如果說(shuō)去年10月4日廣州出臺的調控政策是對2013年11月的“穗六條”的重申，那么此次新政策是名副其實(shí)的“加碼升級”。非戶(hù)籍人口購房門(mén)檻從連續繳納社?；騻€(gè)稅3年延長(cháng)至5年；成年單身或離異人士也只能限購一套，劍指“假離婚”購房漏洞。

“從上海到深圳，從北京再到廣州，認房又認貸已在四大一線(xiàn)城市全面實(shí)施。政策工具具有趨同性。”深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉說(shuō)。

環(huán)一線(xiàn)周邊城市限購圈加速形成

以北京為中心，3月以來(lái)，河北涿州、保定淶水縣、張家口崇禮區、石家莊等4城相繼出臺限購政策。環(huán)上海區域的浙江嘉善縣則對新房、二手房全面限購，明確在全縣范圍內暫停向在嘉善縣擁有一套及以上住房的非本縣戶(hù)籍居民家庭出售新建商品住房。

“河北涿州、淶水縣和浙江嘉善縣等出臺調控新政策，表明京滬一線(xiàn)城市的外溢效應正在逐步放大。”同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉說(shuō)，本輪調控已從一線(xiàn)城市、熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，擴展到一些三四線(xiàn)城市區域。

熱點(diǎn)城市政策“補丁”添加不斷

被業(yè)界稱(chēng)為樓市“四小龍”的南京明確，從3月16日起，南京戶(hù)籍家庭全面限購第三套住房，而非戶(hù)籍居民限購范圍則擴大至高淳、溧水、六合三區。值得一提的是，這是南京自去年8月、9月、10月接連收緊樓市政策后，再一次加碼調控。而已兩次出臺樓市調控的鄭州則明確，凡屬補繳且補繳日期在3月17日之后的社保證明、個(gè)稅完稅憑證不再作為購房的有效憑證，對2月“補繳算數”的規定予以修正。

部分三四線(xiàn)城市尋求“穩字當頭”

穩中求進(jìn)是當前工作的總基調。記者梳理相關(guān)調控政策發(fā)現，面對限購帶來(lái)的需求外溢，一些三四線(xiàn)城市在處理“活”起來(lái)與“火”起來(lái)之間體現出“穩字當頭”的特征。如石家莊、贛州在調控中并未實(shí)施全域限購，而是選擇在中心城區穩步推進(jìn)，對非本市戶(hù)籍居民家庭的繳納社?；騻€(gè)稅年限有一定限制，繳納持續時(shí)間要求并不高。

“部分三四線(xiàn)城市限購說(shuō)明其進(jìn)入了‘去庫存’和‘控房?jì)r(jià)’雙軌并行的模式，但去庫存依然是三四線(xiàn)城市核心要務(wù)，限購也主要是針對局部區域的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)說(shuō)，三四線(xiàn)城市面對“火氣”蔓延，如何處理好“活”與“火”的關(guān)系，對去庫存和穩增長(cháng)具有重要作用。

二手房受限 環(huán)一線(xiàn)區域壓力加劇

中央明確指出，“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”。今年的政府工作報告提出，要因城施策去庫存。

嚴躍進(jìn)表示，從措施上來(lái)看，本輪調控主要對非戶(hù)籍人口的購房資格進(jìn)一步收緊。

分析人士指出，最近幾個(gè)月，北京、廣州等地二手房?jì)r(jià)格上漲速度明顯超過(guò)新房，甚至出現“價(jià)格倒掛”現象，因此新一輪限購升級首當其沖的是二手房市場(chǎng)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，如果執行目前的調控政策，房?jì)r(jià)較難出現上漲趨勢。至于調整的幅度，則要參考信貸政策。“目前開(kāi)發(fā)商的資金情況比較優(yōu)良，降價(jià)的意愿不太強烈。”

此外，隨著(zhù)京穗再次加碼調控，“外溢”勢能繼續增大，環(huán)一線(xiàn)周邊區域調控壓力進(jìn)一步加大。記者在廣州采訪(fǎng)了解到，由于增城、從化仍不限購，18日當天，不少購房者涌入增城新開(kāi)樓盤(pán)。

市場(chǎng)期待調控長(cháng)效機制出臺

面對房?jì)r(jià)上漲壓力，地方政府落實(shí)樓市調控的主體責任愈加艱巨，市場(chǎng)期待樓市調控的長(cháng)效機制盡快出臺。一些地方住建部門(mén)負責人稱(chēng)，“環(huán)比不增長(cháng)”成為地方調控的主要目標，但限于地方事權，地方政府在樓市調控中只能通過(guò)戶(hù)籍、社保年限、首付成數等進(jìn)行調控。

“長(cháng)效機制涉及金融、稅收、土地財政等宏觀(guān)政策法規，需要從國家層面盡快理順相關(guān)法律法規政策的制定和銜接，才能讓地方政府在落實(shí)主體責任時(shí)具有更強的操作性。”珠三角一位住建局長(cháng)說(shuō)。