拿地熱并未退卻，而在國內融資渠道收窄的背景下，房企競價(jià)舉牌的底氣顯然取決于其與銀行的親疏程度以及海外融資的能力。

對于今年年初火爆依舊的開(kāi)發(fā)貸而言，監管導向的影響力正在持續發(fā)酵，高速增長(cháng)的態(tài)勢似乎難以為繼；而海外融資近年來(lái)始終面臨隱性“匯率陷阱”，其性?xún)r(jià)比仍有待商榷。

換句話(huà)說(shuō)，對于房企而言，融資有風(fēng)險，拿地需謹慎。

土地儲備熱度持續

據記者不完全統計，今年以來(lái)，僅A股上市公司和新三板公司發(fā)布的收購地塊或競得土地使用權的相關(guān)公告就接近百條；如果加上H股市場(chǎng)內資房企的公告，則約有近130條相關(guān)信息。

從發(fā)布公告的上市公司來(lái)看，央企和民企都有波及。房企的土地儲備天然是主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。不過(guò)，從公告細節也可以看出來(lái)，有些房企已經(jīng)開(kāi)始關(guān)注并主動(dòng)評估目前的市場(chǎng)風(fēng)險。

一家大型民營(yíng)上市房企在3月8日的公告中表示，“競拍是公司經(jīng)營(yíng)管理層在當前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下充分考慮了風(fēng)險因素的基礎上進(jìn)行投資決策的，但由于房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀(guān)調控影響較大且具有周期性波動(dòng)，因此公司存在上述項目不能達到預期收益的風(fēng)險”；也有部分房企“搶到”土地后并不準備獨立開(kāi)發(fā)，而是招攬合作方。例如，2月8日，某總部位于南方的上市公司表示，子公司以逾2億元競得某地塊的國有建設用地使用權，土地規劃用途為批發(fā)零售用地及商務(wù)金融用地，公司目前擁有上述地塊100%權利，鑒于未來(lái)公司可能就項目引入合作者，影響公司在項目中所占權益比例，該比例僅供投資者作階段性參考。比較有趣的是，該上市公司近期發(fā)布的競得土地的公告，大多有“可能就項目引入合作者”的表述。

而主業(yè)與房地產(chǎn)無(wú)關(guān)的新三板企業(yè)對于競得土地使用權的說(shuō)明則比較類(lèi)似——通過(guò)購置土地使用權，并該土地上計劃、建設全新的廠(chǎng)區,能夠改良公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境……

開(kāi)發(fā)貸增長(cháng)或難以為繼

土地儲備熱度持續的背后，資金來(lái)源無(wú)疑是繞不開(kāi)的話(huà)題，雖然信貸資金進(jìn)入土地市場(chǎng)有著(zhù)種種限制，但是對于房企而言，項目開(kāi)發(fā)獲得貸款支持無(wú)疑有利于其騰出自有資金進(jìn)行土地儲備。

國家統計局上周公布了2017年1月份-2月份全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售數據顯示，房企國內貸款額4985億元，為2012年以來(lái)的同個(gè)指標（即1、2月相加）最大值。

券商研報指出，2017年前兩個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可用資金同比增長(cháng)7%，其中國內貸款（占總資金的22%）同比增長(cháng)11%，銷(xiāo)售收入（占總資金的48%）同比增長(cháng)28%，而同期自籌資金（占總資金的30%）則同比大幅下滑17%，主要原因在于目前房企在境內發(fā)行公司債進(jìn)行融資的難度較高。

不過(guò)，開(kāi)發(fā)貸在今年1月份、2月份一枝獨秀的表現或許難以持續。對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控，政府工作報告強調了“因城施策”；從去年四季度至今，銀監會(huì )在多個(gè)場(chǎng)合強調對熱點(diǎn)城市開(kāi)展金融機構房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的專(zhuān)項檢查；今年2月份，基金業(yè)協(xié)會(huì )發(fā)布了《備案管理規范第4號》，禁止私募、資管計劃投向16個(gè)熱點(diǎn)城市的地產(chǎn)項目。

“政策的引導對于開(kāi)發(fā)貸而言一般會(huì )有一定的滯后性，今年年初的信貸投向有可能是去年四季度一些未來(lái)得及放款項目的延續”，一位股份制銀行有關(guān)人士對《證券日報》記者表示，“要觀(guān)察開(kāi)發(fā)貸的增長(cháng)是趨勢還是 偽增長(cháng) 需要更多地時(shí)間，不過(guò)監管的態(tài)度已經(jīng)很明朗，多數銀行是不可能一意孤行的。”

海外融資存在匯率風(fēng)險

在“錢(qián)和土地雖更稀缺”的爭論聲中，龍頭房企依舊在堅持自己的土地儲備策略，而資金來(lái)源則更多地延展至海外。

日前，中國恒大公告表示，公司與瑞士信貸、招商證券( 香港 )及海通國際就發(fā)行5億美元2020年到期的7.0%優(yōu)先票據；10億美元2022年到期的8.25%優(yōu)先票據訂立購買(mǎi)協(xié)議。公告顯示，2016年6月30日至2017年3月3日，中國恒大產(chǎn)生額外重大借款（扣除還款）總額超過(guò)1650億元人民幣（折合248億美元）。此外，該公司去年上半年土地儲備的平均收購成本為每平米1994元人民幣，而去年下半年無(wú)論是新規土地儲備的規劃建筑總面積還是平均收購成本均高于2016年上半年。

事實(shí)上，中國恒大的海外融資僅僅是房企境外發(fā)債融資的冰山一角。有研究顯示，內地房企美元債的償還壓力將在未來(lái)數年內出現，去年有約63億美元債券到期，是2015年到期債券規模的兩倍。此外，對于運作比較成熟的美元債市場(chǎng)而言，評級與票息率可謂是息息相關(guān)，中國二、三線(xiàn)房企在海外獲得的評級多數為B級，可謂普遍偏低。

“近年來(lái)，美元整體上保持了走強的態(tài)勢，國內房企所發(fā)行的美元計價(jià)的債券或票據的成本也可能受到影響”，有投行人士對記者表示。

當然，并非所有房企的美元債融資成本都必然會(huì )飆高，也有部分房企對于外幣借款提前做了匯率掉期處理，以降低匯兌損失。不過(guò)，從公開(kāi)資料來(lái)看，大部分發(fā)行美元債的內地房企并沒(méi)有表示為外幣進(jìn)行對沖或者套期保值。