【環(huán)宇雜談】

預期已成為影響樓市走向的最大因素，或至少可說(shuō)是與供求關(guān)系、土地供給和貨幣同等重要的因素。

李宇嘉

熱錢(qián)不停竄、調控不會(huì )止。在北京，想以假離婚、企業(yè)名義、在京就讀子女名義、補繳社保等手段投資房產(chǎn)，估計很難了。一些死角也被堵上了，比如面積過(guò)小房屋、廊道、通道和車(chē)庫等異常形態(tài)房屋，近期全部停止辦理登記手續。當然，市場(chǎng)還在尋找漏洞，不過(guò)沒(méi)關(guān)系，凡冒頭就拍死。

除北京外，上海、廣州、深圳、廈門(mén)都啟動(dòng)單身限購。沒(méi)想到，去年10月深圳首開(kāi)“打擊假離婚”規避限購，半年后就席卷全國。奇怪了，半年內啟動(dòng)兩次大范圍調控，過(guò)去“10年9調”時(shí)聞所未聞。更奇怪的是，兩次調控都直指投機炒作，房?jì)r(jià)也已高處不勝寒，居然還敢飛蛾撲火。

3月18日，見(jiàn)證了廣州前一天“半夜雞叫”式的調控后，上演了這樣的一幕。一個(gè)朋友告訴筆者，“得虧政策出臺前買(mǎi)了，壓壓驚”。筆者驚愕，難道他不希望政策落地，樓市消停后再買(mǎi)嗎？更驚詫的是，大批購房者18日涌向不限購的增城和從化。

奇葩一幕也在環(huán)北京上演。像商量好了，眾城市都規定“非戶(hù)籍限購一套”。于是，開(kāi)發(fā)商打出廣告招牌，“名額緊缺，快點(diǎn)使用”。新加入的購房者，多奔著(zhù)“搶上車(chē)”而購房。大城市生活越來(lái)越難，焦慮的事越來(lái)越多，但人口還往大城市（圈）涌，因為家鄉和其他地方更不易，買(mǎi)房是“上車(chē)”的那張票。

時(shí)下，體感的CPI要高很多，大城市房?jì)r(jià)暴漲全面推高生活成本，這一過(guò)程仍在繼續。同時(shí)，資產(chǎn)收益拉大不同群體之間的差距，甚至在無(wú)形中劃分出階層序列。大城市的成本還不止于此，限制在近年來(lái)成了政策，顯性或隱性，資源獲取壁壘不斷架高，意味著(zhù)“扎根”大城市的門(mén)慢慢關(guān)上。

吳曉波的文章《90后就別買(mǎi)京滬深的房子了》，詳細地計算了各個(gè)時(shí)段年輕人在北京買(mǎi)房的支出，結論是大城市房子與年輕人無(wú)關(guān)。記得多年前，吳曉波曾說(shuō)過(guò)，他每年買(mǎi)一套房子。自然，他在城市安然而踏實(shí)。當下，對多數生活在城市的人來(lái)說(shuō)，擁有房子，才能抵御未來(lái)日益攀高的成本支出，抵御又一道未知的限制政策發(fā)布后，你能支付足夠的費用獲取日漸稀缺的資源。

而且，擁有了房子，或許你才能從內心深處鎖定自己屬于哪個(gè)階層，才能完全摘掉“漂”的帽子，從漂浮狀態(tài)錨定下來(lái)。樓市限購一來(lái)，第一個(gè)感覺(jué)就是，上車(chē)和扎根城市的門(mén)縫又要收窄了，未來(lái)“上車(chē)”更難了，甚至有可能“上不了車(chē)”。為了讓自己在經(jīng)濟、心理、社會(huì )地位上徹底踏實(shí)，不惜離婚、壓垮祖孫三代也要搶到“上車(chē)”的票，“搶上車(chē)”的需求就是這么來(lái)的。

于是，不僅真正的剛需進(jìn)來(lái)了，可買(mǎi)可不買(mǎi)的需求也沖進(jìn)來(lái)了。需求一旦放大，房?jì)r(jià)上漲的預期自然形成，以資產(chǎn)收益對沖通脹和抵御生活不安全的需求也進(jìn)來(lái)了。當然，嗅覺(jué)更靈敏的投機炒作自然不會(huì )錯過(guò)渾水摸魚(yú)的機會(huì )。就這樣，狂熱的“多頭”形成了房?jì)r(jià)上漲預期，預期自我實(shí)現又讓更多人加入“多頭”序列。這就是為何，以房?jì)r(jià)收入比和租售比立論的“空頭”完敗。

很多人認為，樓市政策“亮底牌”或許助長(cháng)了多頭氣焰。今年經(jīng)濟工作的主題是“穩增長(cháng)”和“防風(fēng)險”。映射在樓市政策上，一方面就是三四線(xiàn)城市要去庫存，另一方面就是房?jì)r(jià)不能大跌。此時(shí)買(mǎi)房，綜合收益相當于截距已知、斜率為正的向上曲線(xiàn)，風(fēng)險是鎖定的，實(shí)際收益可能會(huì )很大。

當下，預期已成為影響樓市走向的最大因素，或至少可說(shuō)是與供求關(guān)系、土地供給和貨幣同等重要的因素。這種預期，不僅僅是房?jì)r(jià)上漲預期，還是新市民預期自己能否搶到徹底立足城市的那張車(chē)票。對中產(chǎn)階層來(lái)說(shuō)，則是預期能否搶到加固自己可能滑出“中產(chǎn)序列”那道脆弱屏障的一張車(chē)票。對高收入者來(lái)說(shuō)，則是預期能否搶到一勞永逸地實(shí)現財富自由的那張車(chē)票。

（作者供職于深圳房地產(chǎn)研究中心）