在北京近期暴風(fēng)驟雨般的調控政策之下，釋放的嚴厲信號帶來(lái)的行業(yè)預期，遠比現實(shí)嚴峻。品牌房企對三四線(xiàn)城市樓市的看法集體趨于謹慎。

萬(wàn)科在3月27日的業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上披露，2016年新增存貨減值合計約8.4億元，涉及一個(gè)老項目和六個(gè)新項目。查閱年報可知，這七個(gè)項目分別位于七個(gè)城市：遼寧大連、營(yíng)口、撫順，江蘇鎮江、南通，浙江寧波，四川南充。此后有媒體解讀，萬(wàn)科對這些城市的樓市持悲觀(guān)預期。

萬(wàn)科官方對此回應記者稱(chēng)，公司堅持審慎的財務(wù)策略。2016年末根據最新市場(chǎng)及銷(xiāo)售情況，對所有項目各個(gè)分期進(jìn)行了全面減值測試及減值項目跟蹤評估，并基于謹慎性原則，針對已售未結及未售存貨，根據可變現凈值與成本孰低原則，對可能存在風(fēng)險的項目計提減值準備。

這些城市除寧波、大連應算二線(xiàn)城市之外，其他大多處于三四線(xiàn)城市，它們的樓市情況到底如何？據財新記者了解，目前，位于長(cháng)三角地區的城市基本面向好，供小于求，且承接了熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市的外溢效應，跌價(jià)風(fēng)險不大。而在新一輪“逃離北上廣”的返鄉置業(yè)潮下，弱三四線(xiàn)城市的樓市也出現了升溫。

一家上市房企高管人士對萬(wàn)科此舉分析稱(chēng)，萬(wàn)科對非熱點(diǎn)區域單個(gè)項目計提存貨跌價(jià)準備，并不意味著(zhù)萬(wàn)科認為上述項目未來(lái)會(huì )跌價(jià)，而是基于具體項目拿地成本和周邊項目售價(jià)等因素測算。

上述人士指出，拿地位置最能反應房企對各地樓市的預判。綜合拿地成本來(lái)看，房企看好一線(xiàn)城市及其周邊地區，和二線(xiàn)城市。短期內，一線(xiàn)城市的強行政調控使資金流入三四線(xiàn)城市，但從長(cháng)期看，結合國內外經(jīng)驗，房?jì)r(jià)上漲的城市始終集中在核心都市圈，有購買(mǎi)力的人口會(huì )持續流向大城市。

長(cháng)三角熱點(diǎn)城市仍有溢出效應

江蘇鎮江、南通，是長(cháng)三角地區熱點(diǎn)城市外溢效應帶動(dòng)樓市升溫的典型地區。以鎮江為例，開(kāi)年在“環(huán)南京都市圈”概念帶動(dòng)下，樓市量?jì)r(jià)齊升，2月份全市新房成交量翻倍，其中城際軌道概念樓盤(pán)2017年一季度價(jià)格上漲超過(guò)三成。如此短期之下的兇猛漲勢，的確暗藏房?jì)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險。

被萬(wàn)科計提的另一個(gè)長(cháng)三角城市項目位于浙江寧波，目前處于銷(xiāo)售上漲、供不應求，急需補充庫存的階段。國信證券3月27日發(fā)布的研報顯示，上周(3月17日至23日)，寧波新房成交1921套，環(huán)比增加74%。據克而瑞最新數據，截至2月，寧波供求比為0.49，明顯供小于求，庫存去化周期為5.7個(gè)月，低于正常水平。

主要布局長(cháng)三角地區的新城控股集團副總裁歐陽(yáng)捷認為，在2016年的上升行情中，寧波屬于“后知后覺(jué)”式的上漲，整體房?jì)r(jià)漲幅不大。由于寧波整體樓市供應量較大，房?jì)r(jià)一直到去年八九月才開(kāi)始上漲。但去年國慶期間全國樓市開(kāi)始新一輪調控，寧波房?jì)r(jià)在之前一兩個(gè)月內上漲了約5%-6%。歐陽(yáng)捷認為，寧波北侖港等港區的物流功能促進(jìn)當地經(jīng)濟穩定發(fā)展，城市基本面較好，且供小于求，長(cháng)期看房?jì)r(jià)并不會(huì )太跌。

雖然計提了寧波萬(wàn)科城項目，但萬(wàn)科整體仍看好寧波樓市。據萬(wàn)科年報披露的2016年開(kāi)發(fā)情況和2017年開(kāi)發(fā)計劃統計，萬(wàn)科在寧波共有19個(gè)住宅項目。這一項目數量在萬(wàn)科在長(cháng)三角城市布局中，僅次于杭州(35個(gè))和上海(23個(gè))。同行人士亦指出，萬(wàn)科在寧波的市場(chǎng)占有率并不低。

萬(wàn)科持續在寧波拿地。2月17日，萬(wàn)科以8.62億元拿下寧波鎮海區兩宗宅地，溢價(jià)率均超過(guò)200%，最高樓面價(jià)達9220元／平方米，為區域單價(jià)“地王”。

庫存重災區去化提速

萬(wàn)科年報顯示，其在大連共有17個(gè)項目在建或計劃開(kāi)工。長(cháng)期低迷的遼寧大連樓市正在升溫。上述國信證券最新研報顯示，上周，大連新房成交843套，環(huán)比漲28%，同比漲46%，年初至今累計同比漲17%；二手房成交1074套，環(huán)比漲18%，同比漲60%，年初至今累計同比漲62%。但在交易放量的同時(shí)，大連房?jì)r(jià)僅小幅上漲。據市場(chǎng)機構房天下數據，3月，大連二手房均價(jià)1.1萬(wàn)元／平方米，環(huán)比漲2%，同比漲7%。

在2016年“去庫存”的政策背景下，樓市庫存“重災區”東北地區，去化艱難。據克而瑞統計，截至2016年9月，大連庫存去化周期仍長(cháng)達21.4個(gè)月，供求比大于1，庫存量月度環(huán)比波動(dòng)很小。

萬(wàn)科年報披露，其位于南充的項目?jì)H有被計提的一個(gè)。四川南充是中西部地區“去庫存”的代表。其樓市在2014年下半年隨全國樓市一起陷入寒冬，直到2016年復蘇，量增價(jià)穩。據南充市房管局統計，2016年南充商品房成交2.75萬(wàn)套，同比上漲30%，成交均價(jià)4360元／平方米，同比持平。 2017年一季度，南充商品房成交7786套，成交均價(jià)4676元／平方米，顯示成交有所放量，但價(jià)格仍較穩定。

三四線(xiàn)城市樓市短期升溫

業(yè)內將三四線(xiàn)城市進(jìn)一步細分為：都市圈周邊的強三四線(xiàn)城市，以及無(wú)承接效應、城市基本面一般的弱三四線(xiàn)城市。歐陽(yáng)捷指出，近期調研發(fā)現，這兩類(lèi)三四線(xiàn)城市樓市短期內均出現升溫。

都市圈周邊的強三四線(xiàn)城市承接了一線(xiàn)城市的溢出需求，再加上前期供地量大，現階段可供土地減少，同時(shí)政府有意識減少供地，導致樓市升溫并加入新一輪限購陣營(yíng)，如環(huán)京限購圈城市。

在弱三線(xiàn)城市中，樓市暴漲引發(fā)的新一輪“逃離北上廣”運動(dòng)，帶來(lái)了返鄉置業(yè)潮，如徐州、淮安、安慶、韶關(guān)等地。據歐陽(yáng)捷介紹，其調研的全國42個(gè)三四線(xiàn)城市中，有35個(gè)一季度新房成交量環(huán)比上漲30%。他表示：“我們了解到，除了春節的階段性返鄉置業(yè)潮，更多的購房人是那些在大城市買(mǎi)不起房而徹底回家的人。”更多精彩內容，請點(diǎn)擊http://t.kanshangjie.com/r4

上述品牌房企高層人士認為，三四線(xiàn)城市政府的調控措施相對寬松，未來(lái)房?jì)r(jià)仍有上漲空間，或將引發(fā)新的調控。長(cháng)期來(lái)看，被擠出的資金仍會(huì )流回北上廣等一線(xiàn)或熱點(diǎn)城市。