在北京近期暴風(fēng)驟雨般的調(diào)控政策之下，釋放的嚴(yán)厲信號帶來的行業(yè)預(yù)期，遠(yuǎn)比現(xiàn)實嚴(yán)峻。品牌房企對三四線城市樓市的看法集體趨于謹(jǐn)慎。

萬科在3月27日的業(yè)績發(fā)布會上披露，2016年新增存貨減值合計約8.4億元，涉及一個老項目和六個新項目。查閱年報可知，這七個項目分別位于七個城市：遼寧大連、營口、撫順，江蘇鎮(zhèn)江、南通，浙江寧波，四川南充。此后有媒體解讀，萬科對這些城市的樓市持悲觀預(yù)期。

萬科官方對此回應(yīng)記者稱，公司堅持審慎的財務(wù)策略。2016年末根據(jù)最新市場及銷售情況，對所有項目各個分期進(jìn)行了全面減值測試及減值項目跟蹤評估，并基于謹(jǐn)慎性原則，針對已售未結(jié)及未售存貨，根據(jù)可變現(xiàn)凈值與成本孰低原則，對可能存在風(fēng)險的項目計提減值準(zhǔn)備。

這些城市除寧波、大連應(yīng)算二線城市之外，其他大多處于三四線城市，它們的樓市情況到底如何？據(jù)財新記者了解，目前，位于長三角地區(qū)的城市基本面向好，供小于求，且承接了熱點一二線城市的外溢效應(yīng)，跌價風(fēng)險不大。而在新一輪“逃離北上廣”的返鄉(xiāng)置業(yè)潮下，弱三四線城市的樓市也出現(xiàn)了升溫。

一家上市房企高管人士對萬科此舉分析稱，萬科對非熱點區(qū)域單個項目計提存貨跌價準(zhǔn)備，并不意味著萬科認(rèn)為上述項目未來會跌價，而是基于具體項目拿地成本和周邊項目售價等因素測算。

上述人士指出，拿地位置最能反應(yīng)房企對各地樓市的預(yù)判。綜合拿地成本來看，房企看好一線城市及其周邊地區(qū)，和二線城市。短期內(nèi)，一線城市的強行政調(diào)控使資金流入三四線城市，但從長期看，結(jié)合國內(nèi)外經(jīng)驗，房價上漲的城市始終集中在核心都市圈，有購買力的人口會持續(xù)流向大城市。

長三角熱點城市仍有溢出效應(yīng)

江蘇鎮(zhèn)江、南通，是長三角地區(qū)熱點城市外溢效應(yīng)帶動樓市升溫的典型地區(qū)。以鎮(zhèn)江為例，開年在“環(huán)南京都市圈”概念帶動下，樓市量價齊升，2月份全市新房成交量翻倍，其中城際軌道概念樓盤2017年一季度價格上漲超過三成。如此短期之下的兇猛漲勢，的確暗藏房價波動風(fēng)險。

被萬科計提的另一個長三角城市項目位于浙江寧波，目前處于銷售上漲、供不應(yīng)求，急需補充庫存的階段。國信證券3月27日發(fā)布的研報顯示，上周(3月17日至23日)，寧波新房成交1921套，環(huán)比增加74%。據(jù)克而瑞最新數(shù)據(jù)，截至2月，寧波供求比為0.49，明顯供小于求，庫存去化周期為5.7個月，低于正常水平。

主要布局長三角地區(qū)的新城控股集團(tuán)副總裁歐陽捷認(rèn)為，在2016年的上升行情中，寧波屬于“后知后覺”式的上漲，整體房價漲幅不大。由于寧波整體樓市供應(yīng)量較大，房價一直到去年八九月才開始上漲。但去年國慶期間全國樓市開始新一輪調(diào)控，寧波房價在之前一兩個月內(nèi)上漲了約5%-6%。歐陽捷認(rèn)為，寧波北侖港等港區(qū)的物流功能促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，城市基本面較好，且供小于求，長期看房價并不會太跌。

雖然計提了寧波萬科城項目，但萬科整體仍看好寧波樓市。據(jù)萬科年報披露的2016年開發(fā)情況和2017年開發(fā)計劃統(tǒng)計，萬科在寧波共有19個住宅項目。這一項目數(shù)量在萬科在長三角城市布局中，僅次于杭州(35個)和上海(23個)。同行人士亦指出，萬科在寧波的市場占有率并不低。

萬科持續(xù)在寧波拿地。2月17日，萬科以8.62億元拿下寧波鎮(zhèn)海區(qū)兩宗宅地，溢價率均超過200%，最高樓面價達(dá)9220元／平方米，為區(qū)域單價“地王”。

庫存重災(zāi)區(qū)去化提速

萬科年報顯示，其在大連共有17個項目在建或計劃開工。長期低迷的遼寧大連樓市正在升溫。上述國信證券最新研報顯示，上周，大連新房成交843套，環(huán)比漲28%，同比漲46%，年初至今累計同比漲17%；二手房成交1074套，環(huán)比漲18%，同比漲60%，年初至今累計同比漲62%。但在交易放量的同時，大連房價僅小幅上漲。據(jù)市場機(jī)構(gòu)房天下數(shù)據(jù)，3月，大連二手房均價1.1萬元／平方米，環(huán)比漲2%，同比漲7%。

在2016年“去庫存”的政策背景下，樓市庫存“重災(zāi)區(qū)”東北地區(qū)，去化艱難。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至2016年9月，大連庫存去化周期仍長達(dá)21.4個月，供求比大于1，庫存量月度環(huán)比波動很小。

萬科年報披露，其位于南充的項目僅有被計提的一個。四川南充是中西部地區(qū)“去庫存”的代表。其樓市在2014年下半年隨全國樓市一起陷入寒冬，直到2016年復(fù)蘇，量增價穩(wěn)。據(jù)南充市房管局統(tǒng)計，2016年南充商品房成交2.75萬套，同比上漲30%，成交均價4360元／平方米，同比持平。 2017年一季度，南充商品房成交7786套，成交均價4676元／平方米，顯示成交有所放量，但價格仍較穩(wěn)定。

三四線城市樓市短期升溫

業(yè)內(nèi)將三四線城市進(jìn)一步細(xì)分為：都市圈周邊的強三四線城市，以及無承接效應(yīng)、城市基本面一般的弱三四線城市。歐陽捷指出，近期調(diào)研發(fā)現(xiàn)，這兩類三四線城市樓市短期內(nèi)均出現(xiàn)升溫。

都市圈周邊的強三四線城市承接了一線城市的溢出需求，再加上前期供地量大，現(xiàn)階段可供土地減少，同時政府有意識減少供地，導(dǎo)致樓市升溫并加入新一輪限購陣營，如環(huán)京限購圈城市。

在弱三線城市中，樓市暴漲引發(fā)的新一輪“逃離北上廣”運動，帶來了返鄉(xiāng)置業(yè)潮，如徐州、淮安、安慶、韶關(guān)等地。據(jù)歐陽捷介紹，其調(diào)研的全國42個三四線城市中，有35個一季度新房成交量環(huán)比上漲30%。他表示：“我們了解到，除了春節(jié)的階段性返鄉(xiāng)置業(yè)潮，更多的購房人是那些在大城市買不起房而徹底回家的人。”更多精彩內(nèi)容，請點擊http://t.kanshangjie.com/r4

上述品牌房企高層人士認(rèn)為，三四線城市政府的調(diào)控措施相對寬松，未來房價仍有上漲空間，或?qū)⒁l(fā)新的調(diào)控。長期來看，被擠出的資金仍會流回北上廣等一線或熱點城市。