為了子女教育問(wèn)題，不少為人父母者在孩子剛一出生便在學(xué)區房上下足了工夫。在二手房市場(chǎng)成交量連續四個(gè)月下降的當下，北京學(xué)區房市場(chǎng)波動(dòng)較小。開(kāi)春后即將迎來(lái)北京幼升小、小升初劃片調整，學(xué)區房似乎有升溫跡象。不過(guò)，學(xué)區房的風(fēng)險正在加劇，尤其是無(wú)實(shí)際居住功能的學(xué)區房。此外，在北京教育資源配置向均衡化發(fā)展的當下，高價(jià)學(xué)區房買(mǎi)還是不買(mǎi)？如果購房者購買(mǎi)學(xué)區房，需要注意些什么？

學(xué)區房風(fēng)險在加劇

開(kāi)春以來(lái)，學(xué)區房再次成為家長(cháng)們關(guān)注的焦點(diǎn)。

教育部網(wǎng)站發(fā)布了關(guān)于做好2017年義務(wù)教育招生入學(xué)工作的通知，明確2017年包括北京在內的19個(gè)重點(diǎn)大城市實(shí)現100%小學(xué)劃片就近入學(xué)。

對于近幾年北京嚴格執行的就近入學(xué)政策，有購房者無(wú)奈地表示，就近入學(xué)意味著(zhù)學(xué)區房成為了孩子就讀理想學(xué)校的唯一路徑。為了將來(lái)孩子的教育問(wèn)題，有的父母提早3年甚至5年就開(kāi)始著(zhù)手選擇合適的學(xué)區房。

不過(guò)，學(xué)區房的風(fēng)險也在加劇，就在1月26日，《關(guān)于加強國有土地上住宅平房測繪、交易及不動(dòng)產(chǎn)登記管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《通知》”）開(kāi)始公開(kāi)征求意見(jiàn)，《通知》第3條明確：住宅平房申請辦理房源核驗時(shí)，屬地房管部門(mén)或其委托機構應在受理階段進(jìn)行實(shí)地核驗，并將門(mén)道、通道、廊子、廚房、廁所等不具有居住功能的情況，在存量房交易服務(wù)平臺房源核驗表單中進(jìn)行標注，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)依據系統中標注信息，在不動(dòng)產(chǎn)權證附記欄中予以記載。

換言之，過(guò)道學(xué)區房在《存量房房源核驗信息表》中標注為“通道”，不是“房”，購買(mǎi)“過(guò)道”的家庭子女存在不能上學(xué)的風(fēng)險。

小戶(hù)型學(xué)區房換手率高

記者觀(guān)察發(fā)現，在北京二手房市場(chǎng)面臨降溫調整的大背景下，部分學(xué)區房的成交量和價(jià)格扛得住市場(chǎng)波動(dòng)。

不僅是在西城、東城、海淀這樣的傳統學(xué)區房熱區，而且在朝陽(yáng)、豐臺、昌平等優(yōu)質(zhì)教育集中區域里，學(xué)區房的成交量也較少地受到市場(chǎng)波動(dòng)影響。根據鏈家網(wǎng)的統計數據顯示，榮豐2008、富潤家園、北街家園五區等小區均位居上月北京二手房成交排行的前十名。

這其中，榮豐2008作為典型的學(xué)區房小區，目前成交均價(jià)為9.8萬(wàn)元/平方米。據小區附近的中介門(mén)店經(jīng)紀人介紹，榮豐2008社區內有不少小戶(hù)型房源，單價(jià)高但總價(jià)在不少家長(cháng)可接受的范圍內，因此即使不是買(mǎi)來(lái)自住，僅僅為了學(xué)位，不少家長(cháng)還是選擇入手。正是因為這個(gè)原因，小區的二手房換手率在周邊小區也是位列前三。

而富潤家園和北街家園五區則由于分別可以就讀農大附小和北師大附小昌平附屬學(xué)校而受到市場(chǎng)關(guān)注。這其中，北街家園五區2月份的成交量超過(guò)40套，位列北京各社區成交量排行的第二名。

“考慮到子女就學(xué)，區域里的房源成交一直很平穩，不太受市場(chǎng)波動(dòng)的影響。”豐臺區豐臺五小劃片學(xué)區內一房產(chǎn)中介經(jīng)紀人介紹，最近一兩年來(lái)，區域里的二手房成交情況一直很平穩，“有合適的房源出來(lái)就不愁賣(mài)”。

看少派

觀(guān)點(diǎn)：市場(chǎng)上有聲音表示，現在每年劃片學(xué)區都會(huì )有不同程度調整，購買(mǎi)學(xué)區房不會(huì )一勞永逸。根據政策，一些不具有居住功能的學(xué)區房，可能存在上學(xué)風(fēng)險。

學(xué)校重要，舒適的房子更重要

●夏女士（孩子2歲，家住海淀，目前謹慎選擇中）

從2015年開(kāi)始，北京優(yōu)質(zhì)學(xué)校的學(xué)區變動(dòng)和教育資源整合速度越來(lái)越快。在學(xué)校具體學(xué)區沒(méi)出來(lái)之前，我不會(huì )貿然出手?，F在一套可以用來(lái)自住的優(yōu)質(zhì)學(xué)區房動(dòng)輒千萬(wàn)，而且一旦選擇失誤，會(huì )影響到孩子的入學(xué)。

對于孩子來(lái)說(shuō)，學(xué)習習慣、興趣培養還是需要父母多多用心，不是上一所名校就能解決的?，F在一些對口優(yōu)質(zhì)中學(xué)的小學(xué)就讀人數明顯增加，學(xué)習環(huán)境和質(zhì)量或多或少都會(huì )受到影響，這樣難免本末倒置。因此從一家人的角度考慮，還是選擇交通方便、生活舒服的房子更重要。

看多派

觀(guān)點(diǎn)：在不少購房者和業(yè)內人士看來(lái)，購買(mǎi)學(xué)區房不僅是保證孩子教育質(zhì)量的要素之一，而且學(xué)區房的保值增值能力也不可忽視。

早買(mǎi)早安心

●孫先生（孩子5歲，家住朝陽(yáng)，計劃在東城購買(mǎi)學(xué)區房）

孫先生家住朝陽(yáng)區潘家園附近，社區對應的小學(xué)是垂楊柳中心小學(xué)。雖然小學(xué)不錯，但他聽(tīng)說(shuō)這所小學(xué)對應的中學(xué)分別是北工大附中的幾個(gè)校區，對于中學(xué)的整體環(huán)境不太滿(mǎn)意。

為了能夠保障孩子未來(lái)順利升學(xué)，一直都沒(méi)有過(guò)多考慮學(xué)區房的孫先生終于動(dòng)了換房的念頭。“可是現在換房的成本不低，加上去年北京對二套房首付比例有所提高。拋開(kāi)錢(qián)的問(wèn)題，一些熱門(mén)學(xué)校對于落戶(hù)年限也有要求，我們家閨女明年就要入學(xué)了，真應該在孩子還小的時(shí)候就早作打算。”

建議

能否貸款要看房齡

購買(mǎi)學(xué)區房的購房者往往不是一步到位，而是面臨換房的問(wèn)題。偉嘉安捷表示，目前二套房的貸款年限最長(cháng)為25年，而城內以二環(huán)至三環(huán)為主的“學(xué)區房”都處在比較成熟的小區內，房屋的建成年代也比較早，所以房齡高，貸款時(shí)對購房人的年齡限制較高，如果購房人年齡偏大，很可能無(wú)法申請到銀行貸款。此外，購房人貸款時(shí)也需要仔細甄選不同的銀行，因為不同的銀行對購房人的年齡限制不同，有些是貸款年限+房齡不能超過(guò)40年，有些則為30年，而且對房齡的要求也不同，有些銀行不接受20年以上房齡的老房子做抵押，所以購房人一定要在貸款前首先查房屋的年齡。

此外，貸款之前要選擇適合自己的貸款方式，在咨詢(xún)貸款的人群中，70%的購房人都是名下有住房且不賣(mài)掉，再單獨購買(mǎi)一套“學(xué)區房”，這類(lèi)情況無(wú)論使用哪種貸款方式，都將被算作“二套房”，貸款的優(yōu)惠力度將大幅減少。如果是經(jīng)濟實(shí)力中等的家庭，可以盡量選擇商業(yè)貸款。由于組合貸款的辦理流程過(guò)長(cháng)，而購買(mǎi)“學(xué)區房”通常對時(shí)效性有著(zhù)極高的要求，因此不推薦這種貸款方式。