新政面市，開發(fā)商與購(gòu)房者要一同適應(yīng)。 記者 何學(xué)俏攝

編者按

樓市新政接踵而出，恰逢高考來臨。南寧樓市面臨這樣的“大考”會(huì)有如何反應(yīng)?且看本期《悅居》周刊解讀政策、剖析市場(chǎng)。

研讀新政(上)

6月2日，由南寧市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)制定并發(fā)布了《南寧市商品住房全裝修分級(jí)指南》(以下簡(jiǎn)稱“指南”)，將全裝修指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了細(xì)分。在《指南》中，商品住房全裝修分為A、B、C三個(gè)等級(jí)，以建筑面積計(jì)算，其中A級(jí)全裝修價(jià)格區(qū)間為2000-3000元/平方米、B級(jí)全裝修價(jià)格區(qū)間為1000-2000元/平方米、C級(jí)全裝修價(jià)格不應(yīng)超過1000元/平方米。在每個(gè)等級(jí)劃分下，針對(duì)商品住房的臥室、客廳餐廳、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等區(qū)域的裝修標(biāo)準(zhǔn)也進(jìn)行細(xì)化規(guī)定。但是可以看到，分類中對(duì)于建材使用的標(biāo)準(zhǔn)多以“高檔”、“中檔”、“普通”等字眼進(jìn)行劃分，因此等級(jí)的細(xì)致劃分還需要購(gòu)房者參照實(shí)際的裝修協(xié)議去明辨。據(jù)悉，《指南》從6月2日起印發(fā)并執(zhí)行，有效期至20122年6月1日，為期5年。

《指南》發(fā)布是5月以來南寧出臺(tái)的第二撥商品房指導(dǎo)性政策。5月26日，南寧市房管局、國(guó)土局、建委、工商局、物價(jià)局、央行南寧中心支行、廣西銀監(jiān)局七部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，從土地供應(yīng)量、土地出讓方式、信貸、市場(chǎng)監(jiān)管等方面對(duì)南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。此次的調(diào)控給躁動(dòng)的樓市注入了一支鎮(zhèn)靜劑。

1 時(shí)隔3年 限購(gòu)再來

自2016年以來，隨著南寧各城區(qū)的樓市日益蓬勃，特別是備受矚目的五象新區(qū)樓市房?jī)r(jià)愈發(fā)高漲，無論是對(duì)于購(gòu)房者、開發(fā)商或者旁觀市民來說，“限購(gòu)”一直是一個(gè)津津樂道的話題。大家都紛紛猜測(cè)“南寧是否會(huì)限購(gòu)”、“南寧何時(shí)會(huì)限購(gòu)”，隨著全國(guó)各地陸續(xù)有限購(gòu)消息傳來，“南寧限購(gòu)”的趨勢(shì)仿佛也已經(jīng)在途。在經(jīng)歷了幾個(gè)月“一房難求”緊張樓市后，5月26日由南寧市房管局、國(guó)土局、建委、工商局、物價(jià)局、央行南寧中心支行、廣西銀監(jiān)局七部委聯(lián)合發(fā)布下發(fā)的《通知》樓市新政讓大家都看到——“南寧限購(gòu)”了?？梢哉f，這是南寧2014年解除限購(gòu)令以來最嚴(yán)厲也是歷史上最全面的調(diào)控。

在調(diào)控新政中，包含了多項(xiàng)調(diào)控要點(diǎn)，簡(jiǎn)言之要點(diǎn)如下：推行差別化信貸，認(rèn)房又認(rèn)貸，二套首付提至四成，三套停貸;開啟二手房限售，購(gòu)買3套及以上住房取得不動(dòng)產(chǎn)證2年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓;土地端調(diào)整，大土地供應(yīng)量及節(jié)奏，限地價(jià)限房?jī)r(jià)控制市場(chǎng)預(yù)期;抑制變相漲價(jià)，禁止亂收費(fèi)，制定全裝修指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，商品住房全裝修價(jià)格不得超過3000元/平方米，同時(shí)進(jìn)行住宅及車位價(jià)格監(jiān)管;加快樓市供應(yīng)，嚴(yán)查房企捂盤惜售，加快商品房供應(yīng)滿足市場(chǎng)需求。此外，在商品房合同注銷備案管理方面也再次進(jìn)行了規(guī)范，嚴(yán)格查處銷售價(jià)格高于合同備案價(jià)格的情況。

2 新政之下 誰(shuí)喜誰(shuí)憂

縱觀新下發(fā)的樓市新政，對(duì)于首次在南寧置業(yè)的剛需一族來說，“限”的影響幾乎為零，相關(guān)的多項(xiàng)價(jià)格調(diào)控政策，例如調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏和限制地價(jià)、抑制變相漲價(jià)、加快樓市供應(yīng)等調(diào)控政策，還有效地保證了首次置業(yè)購(gòu)房者的權(quán)益。

而對(duì)于改需一族和投資客來說，“二套首付提至四成，三套停貸”的新政策調(diào)控影響力較大。對(duì)改需一族而言，以如今南寧接近9000元左右的平均房?jī)r(jià)來計(jì)算，一套大約在120平方米的改需型商品住宅首付由原來的三成提至四成，意味著首付要比以往多掏10萬(wàn)塊，這份“首負(fù)”壓力確實(shí)增大了，讓二次購(gòu)房的門檻抬高了?，F(xiàn)在不少人在已購(gòu)置了自住房屋后，傾向?qū)⑹种械牟糠珠e錢注入樓市作為投資;而由于南寧城市發(fā)展的愈發(fā)蓬勃，也吸引了越來越多的外地投資客前來進(jìn)行房產(chǎn)投資，如今在各大樓盤項(xiàng)目的營(yíng)銷中心充斥的外地口音比比皆是，乃為南寧樓市去化做出貢獻(xiàn)的主力軍。“認(rèn)房又認(rèn)貸”、“三套停貸”的政策著實(shí)為投資客們抬高了三次置業(yè)的門檻，及時(shí)減緩了南寧樓市的“炒房”投機(jī)節(jié)奏。

3 精裝涌現(xiàn) 指南規(guī)范

在新政中，特別值得一提的，便是《通知》中提到將制定全裝修指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，指出商品住宅全裝修價(jià)格不得超過3000元/平方米。

無論是對(duì)于房產(chǎn)從業(yè)人員來說，還是對(duì)于購(gòu)房者而言，從2016年下半年開始，大家都開始逐漸感受到樓市中的全裝修商品住宅日趨涌現(xiàn)，直至如今全裝修商品住宅已經(jīng)在南寧樓市蔚然成風(fēng)。相對(duì)于以往常見的毛坯房，全裝修商品住宅常常在大眾口子被呼做“精裝房”。6月，南寧樓市預(yù)計(jì)開盤的35個(gè)樓盤項(xiàng)目里，其中精裝房項(xiàng)目就達(dá)到了21個(gè)。許多此前熱門的、以毛坯房產(chǎn)品問世的樓盤項(xiàng)目，例如保利·領(lǐng)秀前城、中海·悅公館、聯(lián)發(fā)·君瀾等，再推新品時(shí)也多以精裝房產(chǎn)品亮相。

精裝房產(chǎn)品的涌現(xiàn)，多少讓習(xí)慣了毛坯房的購(gòu)房者們感覺有些茫然。一方面是對(duì)于精裝房品質(zhì)的擔(dān)憂，這是在大多數(shù)購(gòu)房者心中普遍存在的疑慮，畢竟過去不少精裝房項(xiàng)目均出現(xiàn)過品質(zhì)方面的負(fù)面信息，以致于讓購(gòu)房者對(duì)于精裝房產(chǎn)生了“精裝房=品質(zhì)堪憂”的刻板印象;另一方面是對(duì)于精裝房的價(jià)格擔(dān)憂，含裝修費(fèi)用的精裝房與毛坯房比較起來，在首期部分的價(jià)格壓力是比較大的，這讓不少首期預(yù)算較為緊縮的購(gòu)房者會(huì)產(chǎn)生疑慮。

雖然有些不應(yīng)該，但是就目前的購(gòu)房形勢(shì)看，當(dāng)精裝房逐漸成為南寧樓市的住房產(chǎn)品趨勢(shì)，購(gòu)房者們對(duì)于精裝房的接受度也越來越高。購(gòu)房者在接受精裝房的同時(shí)，也更加深入了解精裝房，加之同時(shí)已頒發(fā)的《指南》中的多項(xiàng)對(duì)于精裝房的標(biāo)準(zhǔn)界定，南寧樓市的精裝房市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)能夠往預(yù)期方向上得到良性發(fā)展。(許佳音)

■新聞鏈接

36城開啟“限售”

3月23日，廈門成為今年第一個(gè)“限售”的城市：新購(gòu)商品房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后滿2年才能出售。隨后，北京、廣州等30多個(gè)城市針對(duì)商品住房、“類住宅”啟動(dòng)“限售”政策。北京3月17日發(fā)布“本市單身限購(gòu)1套、家庭限購(gòu)2套”，首付提高等的限購(gòu)政策;同日，廣州發(fā)布幾乎相同的限購(gòu)政策，并將未結(jié)清貸款或者有房且購(gòu)非普通住宅2套首付提高至70%。深圳則發(fā)布最強(qiáng)限購(gòu)政策，限制購(gòu)買套數(shù)、提高購(gòu)買門檻，非深圳戶籍家庭/個(gè)人無房貸款未結(jié)清的首付比例為70%。

緊接著，多個(gè)城市發(fā)布“限購(gòu)”政策。5月20日起，長(zhǎng)沙、無錫、嘉興、北海等地也連發(fā)樓市調(diào)控新政，且均采取了“限售”措施。相比保定有個(gè)別地塊“限售10年”，保定高碑店白溝鎮(zhèn)“限售5年”不同，其他城市在“限售”時(shí)間上大多設(shè)定為“滿2年或3年后方可轉(zhuǎn)讓”。如長(zhǎng)沙“限售”政策提出，在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買的商品住房，需滿2年后方可上市交易，無錫、嘉興、北海也均規(guī)定未滿2年的，不得上市交易。繼保定后，珠海也開始嘗試“10年限售”的土拍新政。截至5月24日，珠海市國(guó)土資源局共掛牌出讓15幅地塊，其中3幅住宅地塊給出“10年限售”的規(guī)定。 最新出臺(tái)“限售”政策的城市是南寧和張家口。5月26日，張家口市區(qū)限購(gòu)政策正式出臺(tái)，并對(duì)中心城區(qū)新購(gòu)住房實(shí)施“3年后方可上市交易”的“限售”政策。

據(jù)亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓統(tǒng)計(jì)，截至5月25日，全國(guó)已經(jīng)有36城進(jìn)入“限售模式”。

(據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》、《證券日?qǐng)?bào)》綜合整理)