鄭州茶葉類市場中，所有市場均有數(shù)量不等的空鋪，少的低于5%，多的則超過10%，有個別茶城還在規(guī)模招商中。

都在說鄭州的茶葉市場很多，多達(dá)近30家市場，已經(jīng)嚴(yán)重飽和。

市場究竟有沒有飽和，看看各市場是否吃得飽就知道了。

近日，河南商報發(fā)哥在鄭州市內(nèi)隨機(jī)選取了國香茶城、鳳凰茶城、亞星茶城、文博城、藝茂國際倉、萬邦茶城、花園茶城和圓融文化中心等8座茶葉市場，作為調(diào)查抽樣樣本市場，對市場的空鋪率、商鋪?zhàn)饨鹨约吧虘舻慕?jīng)營現(xiàn)狀、商戶對前景的預(yù)期，進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)查。

調(diào)查結(jié)果顯示，鄭州茶葉類市場中，所有市場均有數(shù)量不等的空鋪，少的低于5%，多的則超過10%，有個別茶城還在規(guī)模招商中。

各茶城之間的租金差異也比較大，有的茶城二樓租金只有30多元/平方米/月，而高的，則達(dá)到100元。

空鋪率和租金差異的背后，則反映了茶城與商戶之間、茶城與茶城之間不同程度的博弈。

空鋪情況

有茶城幾無空鋪，有茶城空鋪超10%

鄭州各茶葉市場，均不同程度存在空租

肖潔年齡不大，但她經(jīng)營的茶行，已經(jīng)有15年店齡。她在微信朋友圈里寫道：“不知不覺中15年時間就這樣過去了，這15年里充滿著歡笑和淚水，浸漬著喜悅與失落。”

而她的這些歡笑和淚水，已經(jīng)先后灑在了鄭州的4座茶城：從老華中食品城到鄭州茶葉批發(fā)市場，再到北茶城，后又到藝茂國際倉。

每搬遷一次，幾乎都是因?yàn)槔鲜袌龅牟鸪?，而每搬遷一次，都意味著一次新的裝修投入和新的客源重組。她倒挺樂觀：“我覺得，樹挪死，人挪活，雖然挪一次就是折騰一次，但也是一次升級，我把它看做一次上升的機(jī)會。”

正是這一次次的茶城拆遷，鄭州的茶葉市場也就不斷增加，商戶也不斷地遷移、增加、抑或消匿。比如北茶城拆掉之后，原來的商戶四散至萬邦茶城、五洲茶城、海峽茶城、藝茂國際倉、花園茶城、鳳凰茶城……

這些雨后春筍般不斷生長出來的茶城，都曾經(jīng)使出渾身解數(shù)招攬商戶，有的強(qiáng)調(diào)地理位置優(yōu)勢，有的強(qiáng)調(diào)業(yè)態(tài)升級，有的強(qiáng)調(diào)租金低廉。

但茶城越來越多之后，所有的茶城都很難填飽肚子。

河南商報發(fā)哥此次抽樣調(diào)查結(jié)果顯示：8座樣本茶城或多或少都有空鋪。

在上述8個樣本市場中，空鋪?zhàn)钌俚漠?dāng)屬亞星茶城，這座有著200多家商鋪的茶城內(nèi)，僅二樓有寥寥幾處空鋪。

國香茶城、鳳凰茶城和圓融文化中心的空鋪也不是太多。國香茶城一樓沿街也是沒有空鋪，而二樓則有約15%的空鋪。鳳凰茶城分為東廳和西廳，其中西廳很難找到空鋪，而東廳的二樓空鋪較多，有15%左右。圓融文化中心茶葉類商戶與其他市場相比，規(guī)模不大，總共約有40多家，其一樓由于鋪位較大，空鋪率較高，二樓空鋪較少，一樓二樓綜合空鋪率約10%。

相對而言，在樣本市場中，萬邦茶城算得上硬件設(shè)施較差的一座市場，可以稱為一節(jié)兩鋪式的“二代茶城”，茶城有200多家商戶，整體空鋪率超過10%。

文博城(東區(qū))和藝茂國際倉的情況比較接近，都是2015年秋季開業(yè)，開業(yè)時間相差一個月，目前還處于規(guī)模招商階段。文博城(東區(qū))茶葉類區(qū)域的一樓，基本鋪滿，但二樓三樓還有較多空鋪，藝茂國際倉的A區(qū)已經(jīng)鋪滿，但B區(qū)對茶葉商戶還有大量需求。

租金比較

各茶城之間房租相差近3倍

在此次調(diào)查中，變化最大的當(dāng)屬花園茶城。

今年春節(jié)過后，河南商報發(fā)哥曾走訪過10家茶葉市場，彼時，空鋪率最高的就是花園茶城，其2樓10多條茶葉街巷，多數(shù)都是空鋪。

但在這次調(diào)查時，花園茶城一樓單店面積較大的茶葉商鋪，空鋪率較大，有大約20%，而二樓則幾乎鋪滿，一些還沒有開業(yè)經(jīng)營的鋪?zhàn)樱凑谘b修，要么已經(jīng)被預(yù)訂。

花園茶城里一位茶葉商戶透露，最近這座茶城里幾乎天天都有人來看鋪?zhàn)樱切┵N著“此房已預(yù)訂”的商鋪，應(yīng)該確實(shí)已經(jīng)預(yù)訂出去了。曾經(jīng)一度蕭條的鋪面，突然間有商戶大量入住，什么原因?商戶介紹，主要是因?yàn)樽饨鸫蠓陆?，從原?5元/平方米/月，降到了50元。這位商戶說：“我覺得花園茶城的位置還是很好的，硬件也不錯，只要租金降低，還是有商戶愿意租的。”

按照商戶的說法，花園茶城之外，亞星茶城是另外一個因?yàn)樽饨鹌投@得商戶青睞的例子。

7月4日上午，時間已經(jīng)走到9:50，可接近滿鋪的亞星茶城，一樓還有30%的商戶、二樓有50%的商戶還鎖著門、沒有開門迎客。

一位商戶介紹：“這里幾乎沒有空鋪，主要是因?yàn)榉孔獾?，一樓?5元—60元，二樓30元—35元，像我的這間商鋪，一百多平米，每個月也就3600元的房租，隨便賣賣，都夠交房租了。”說起很多商鋪沒有開門營業(yè)，這位商戶說：“旁邊有一家店鋪，一年當(dāng)中就只見她開三次(3個時間段，指春茶上市期間、中秋節(jié)期間和春節(jié)前)門，有資源，開一次門就夠吃一年了。”

從調(diào)查結(jié)果看，樣本市場的租金差異很大，一樓商鋪的(名義)租金從45元到120元不等，二樓從30元到100元不等。商鋪?zhàn)饨鹩傻偷礁咭来螢槿f邦茶城(45元)、花園茶城(50元)、亞星茶城(55元)、文博城(60元)、藝茂國際倉(70多元)、鳳凰茶城(80元)、國香茶城(90元)、圓融文化中心(120元)。最高與最低的相比，鋪?zhàn)獠町惤?倍。

不過，這些價格也只是名義上的鋪?zhàn)?，由于外遷頻繁，不少茶城還都處于招商鋪?zhàn)獾膬?yōu)惠期，其“租送”優(yōu)惠尚未到期。

比如藝茂國際倉當(dāng)初開業(yè)招商的政策中，500平方米以上的商鋪“租一年送兩年”，500平方米以下的商鋪“租一年送一年”;文博城當(dāng)初招商優(yōu)惠政策是“租一年送7個月”;鳳凰茶城曾經(jīng)“租兩年送一年”或“租一年送半年”;圓融文化中心“租一年送3個月”。所以不少茶城的實(shí)際租價并沒有那么高。

不同市場鋪?zhàn)獠町惡艽?/p>

承壓能力

多數(shù)茶城兩年來租金無變化，但面臨調(diào)整壓力

對于鄭州市茶葉市場這樣的租金水平，調(diào)查中多數(shù)商戶直言“租金其實(shí)并不高。”

商戶介紹，鄭州茶葉市場的租金與北京、西安、濟(jì)南這幾個地方比，是比較低的。

按樣本市場里處于中上等水平的60—90元租金計算，每天每平方米就是2—3元。商戶介紹，在北京，茶葉商鋪?zhàn)饨鹪缫褲q到了13~15元。相鄰的陜西西安市場，也已達(dá)到9元左右的水平。一位兩年前在西安開了分號的茶葉經(jīng)銷商說，西安的店鋪?zhàn)饨鹩械囊呀?jīng)超過10元/天/平方米。

但不可回避的是，即便這樣的租金水平，一些茶葉商戶仍然感到“壓力山大”。一位商戶介紹，她認(rèn)識一對夫妻，在鄭州北部某茶城經(jīng)營，平時妻子在店里經(jīng)營，丈夫要出去打一份工，才能維持下去。

在此次調(diào)查中，多數(shù)接受調(diào)查的商戶都認(rèn)為市場形勢不好，經(jīng)營比較困難。其中，有32%的商戶認(rèn)為今年上半年行業(yè)利潤與去年同期持平，有多達(dá)40%的商戶認(rèn)為行業(yè)利潤下降，只有18%的商戶認(rèn)為行業(yè)利潤在增長，另外還有10%的商戶“說不清”行業(yè)整體利潤變化情況。

基于這樣的整體形勢，多數(shù)市場的商鋪?zhàn)饨鸲歼x擇了“按兵不動”，沒有降也沒有升，回答“兩年內(nèi)房租未變化”的商戶占了68%;回答“上漲或通過取消優(yōu)惠變相漲租”的商戶只有23%;回答“下降或通過優(yōu)惠措施變相降租”的更少，只有9%。

回答“房租上漲或變相上漲”的商戶，主要在亞星茶城和文博城。亞星茶城是在去年漲了幾塊錢，萬博城則是因?yàn)橐徊糠稚虘舻氖灼诤贤狡诤螅碌淖赓U合同減小了優(yōu)惠幅度。“2015年底，我們剛來的時候，1樓的商鋪是63元/平方/月，但那時候是租一年送7個月，現(xiàn)在名義上是降低了3元錢，變成60元，但優(yōu)惠幅度變成租一年送1個月。”

調(diào)查中，河南商報發(fā)哥還發(fā)現(xiàn)，如今鄭州多家市場都走到了租賃合同到期或即將續(xù)簽租賃合同的“十字路口”，面臨租金和優(yōu)惠措施是否要調(diào)整的抉擇，包括文博城、鳳凰茶城、國香茶城、藝茂國際倉等。

市場方如何抉擇，租金向左向右還是維持不變，將是一場大考，將不得不考慮商戶們對其運(yùn)營管理能力的評價、對茶城發(fā)展前景的預(yù)期判斷，不得不考慮商戶是否會用腳投票。(河南商報首席記者 王俊偉/文 記者 唐韜/圖)

樣本市場空鋪及租金列表