鄭州茶葉類(lèi)市場(chǎng)中，所有市場(chǎng)均有數量不等的空鋪，少的低于5%，多的則超過(guò)10%，有個(gè)別茶城還在規模招商中。

都在說(shuō)鄭州的茶葉市場(chǎng)很多，多達近30家市場(chǎng)，已經(jīng)嚴重飽和。

市場(chǎng)究竟有沒(méi)有飽和，看看各市場(chǎng)是否吃得飽就知道了。

近日，河南商報發(fā)哥在鄭州市內隨機選取了國香茶城、鳳凰茶城、亞星茶城、文博城、藝茂國際倉、萬(wàn)邦茶城、花園茶城和圓融文化中心等8座茶葉市場(chǎng)，作為調查抽樣樣本市場(chǎng)，對市場(chǎng)的空鋪率、商鋪租金以及商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)現狀、商戶(hù)對前景的預期，進(jìn)行了詳細調查。

調查結果顯示，鄭州茶葉類(lèi)市場(chǎng)中，所有市場(chǎng)均有數量不等的空鋪，少的低于5%，多的則超過(guò)10%，有個(gè)別茶城還在規模招商中。

各茶城之間的租金差異也比較大，有的茶城二樓租金只有30多元/平方米/月，而高的，則達到100元。

空鋪率和租金差異的背后，則反映了茶城與商戶(hù)之間、茶城與茶城之間不同程度的博弈。

空鋪情況

有茶城幾無(wú)空鋪，有茶城空鋪超10%

鄭州各茶葉市場(chǎng)，均不同程度存在空租

肖潔年齡不大，但她經(jīng)營(yíng)的茶行，已經(jīng)有15年店齡。她在微信朋友圈里寫(xiě)道：“不知不覺(jué)中15年時(shí)間就這樣過(guò)去了，這15年里充滿(mǎn)著(zhù)歡笑和淚水，浸漬著(zhù)喜悅與失落。”

而她的這些歡笑和淚水，已經(jīng)先后灑在了鄭州的4座茶城：從老華中食品城到鄭州茶葉批發(fā)市場(chǎng)，再到北茶城，后又到藝茂國際倉。

每搬遷一次，幾乎都是因為老市場(chǎng)的拆除，而每搬遷一次，都意味著(zhù)一次新的裝修投入和新的客源重組。她倒挺樂(lè )觀(guān)：“我覺(jué)得，樹(shù)挪死，人挪活，雖然挪一次就是折騰一次，但也是一次升級，我把它看做一次上升的機會(huì )。”

正是這一次次的茶城拆遷，鄭州的茶葉市場(chǎng)也就不斷增加，商戶(hù)也不斷地遷移、增加、抑或消匿。比如北茶城拆掉之后，原來(lái)的商戶(hù)四散至萬(wàn)邦茶城、五洲茶城、海峽茶城、藝茂國際倉、花園茶城、鳳凰茶城……

這些雨后春筍般不斷生長(cháng)出來(lái)的茶城，都曾經(jīng)使出渾身解數招攬商戶(hù)，有的強調地理位置優(yōu)勢，有的強調業(yè)態(tài)升級，有的強調租金低廉。

但茶城越來(lái)越多之后，所有的茶城都很難填飽肚子。

河南商報發(fā)哥此次抽樣調查結果顯示：8座樣本茶城或多或少都有空鋪。

在上述8個(gè)樣本市場(chǎng)中，空鋪最少的當屬亞星茶城，這座有著(zhù)200多家商鋪的茶城內，僅二樓有寥寥幾處空鋪。

國香茶城、鳳凰茶城和圓融文化中心的空鋪也不是太多。國香茶城一樓沿街也是沒(méi)有空鋪，而二樓則有約15%的空鋪。鳳凰茶城分為東廳和西廳，其中西廳很難找到空鋪，而東廳的二樓空鋪較多，有15%左右。圓融文化中心茶葉類(lèi)商戶(hù)與其他市場(chǎng)相比，規模不大，總共約有40多家，其一樓由于鋪位較大，空鋪率較高，二樓空鋪較少，一樓二樓綜合空鋪率約10%。

相對而言，在樣本市場(chǎng)中，萬(wàn)邦茶城算得上硬件設施較差的一座市場(chǎng)，可以稱(chēng)為一節兩鋪式的“二代茶城”，茶城有200多家商戶(hù)，整體空鋪率超過(guò)10%。

文博城(東區)和藝茂國際倉的情況比較接近，都是2015年秋季開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)時(shí)間相差一個(gè)月，目前還處于規模招商階段。文博城(東區)茶葉類(lèi)區域的一樓，基本鋪滿(mǎn)，但二樓三樓還有較多空鋪，藝茂國際倉的A區已經(jīng)鋪滿(mǎn)，但B區對茶葉商戶(hù)還有大量需求。

租金比較

各茶城之間房租相差近3倍

在此次調查中，變化最大的當屬花園茶城。

今年春節過(guò)后，河南商報發(fā)哥曾走訪(fǎng)過(guò)10家茶葉市場(chǎng)，彼時(shí)，空鋪率最高的就是花園茶城，其2樓10多條茶葉街巷，多數都是空鋪。

但在這次調查時(shí)，花園茶城一樓單店面積較大的茶葉商鋪，空鋪率較大，有大約20%，而二樓則幾乎鋪滿(mǎn)，一些還沒(méi)有開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)的鋪子，要么正在裝修，要么已經(jīng)被預訂。

花園茶城里一位茶葉商戶(hù)透露，最近這座茶城里幾乎天天都有人來(lái)看鋪子，那些貼著(zhù)“此房已預訂”的商鋪，應該確實(shí)已經(jīng)預訂出去了。曾經(jīng)一度蕭條的鋪面，突然間有商戶(hù)大量入住，什么原因?商戶(hù)介紹，主要是因為租金大幅下降，從原來(lái)85元/平方米/月，降到了50元。這位商戶(hù)說(shuō)：“我覺(jué)得花園茶城的位置還是很好的，硬件也不錯，只要租金降低，還是有商戶(hù)愿意租的。”

按照商戶(hù)的說(shuō)法，花園茶城之外，亞星茶城是另外一個(gè)因為租金偏低而獲得商戶(hù)青睞的例子。

7月4日上午，時(shí)間已經(jīng)走到9:50，可接近滿(mǎn)鋪的亞星茶城，一樓還有30%的商戶(hù)、二樓有50%的商戶(hù)還鎖著(zhù)門(mén)、沒(méi)有開(kāi)門(mén)迎客。

一位商戶(hù)介紹：“這里幾乎沒(méi)有空鋪，主要是因為房租低，一樓在55元—60元，二樓30元—35元，像我的這間商鋪，一百多平米，每個(gè)月也就3600元的房租，隨便賣(mài)賣(mài)，都夠交房租了。”說(shuō)起很多商鋪沒(méi)有開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，這位商戶(hù)說(shuō)：“旁邊有一家店鋪，一年當中就只見(jiàn)她開(kāi)三次(3個(gè)時(shí)間段，指春茶上市期間、中秋節期間和春節前)門(mén)，有資源，開(kāi)一次門(mén)就夠吃一年了。”

從調查結果看，樣本市場(chǎng)的租金差異很大，一樓商鋪的(名義)租金從45元到120元不等，二樓從30元到100元不等。商鋪租金由低到高依次為萬(wàn)邦茶城(45元)、花園茶城(50元)、亞星茶城(55元)、文博城(60元)、藝茂國際倉(70多元)、鳳凰茶城(80元)、國香茶城(90元)、圓融文化中心(120元)。最高與最低的相比，鋪租差異近3倍。

不過(guò)，這些價(jià)格也只是名義上的鋪租，由于外遷頻繁，不少茶城還都處于招商鋪租的優(yōu)惠期，其“租送”優(yōu)惠尚未到期。

比如藝茂國際倉當初開(kāi)業(yè)招商的政策中，500平方米以上的商鋪“租一年送兩年”，500平方米以下的商鋪“租一年送一年”;文博城當初招商優(yōu)惠政策是“租一年送7個(gè)月”;鳳凰茶城曾經(jīng)“租兩年送一年”或“租一年送半年”;圓融文化中心“租一年送3個(gè)月”。所以不少茶城的實(shí)際租價(jià)并沒(méi)有那么高。

不同市場(chǎng)鋪租差異很大

承壓能力

多數茶城兩年來(lái)租金無(wú)變化，但面臨調整壓力

對于鄭州市茶葉市場(chǎng)這樣的租金水平，調查中多數商戶(hù)直言“租金其實(shí)并不高。”

商戶(hù)介紹，鄭州茶葉市場(chǎng)的租金與北京、西安、濟南這幾個(gè)地方比，是比較低的。

按樣本市場(chǎng)里處于中上等水平的60—90元租金計算，每天每平方米就是2—3元。商戶(hù)介紹，在北京，茶葉商鋪租金早已漲到了13~15元。相鄰的陜西西安市場(chǎng)，也已達到9元左右的水平。一位兩年前在西安開(kāi)了分號的茶葉經(jīng)銷(xiāo)商說(shuō)，西安的店鋪租金有的已經(jīng)超過(guò)10元/天/平方米。

但不可回避的是，即便這樣的租金水平，一些茶葉商戶(hù)仍然感到“壓力山大”。一位商戶(hù)介紹，她認識一對夫妻，在鄭州北部某茶城經(jīng)營(yíng)，平時(shí)妻子在店里經(jīng)營(yíng)，丈夫要出去打一份工，才能維持下去。

在此次調查中，多數接受調查的商戶(hù)都認為市場(chǎng)形勢不好，經(jīng)營(yíng)比較困難。其中，有32%的商戶(hù)認為今年上半年行業(yè)利潤與去年同期持平，有多達40%的商戶(hù)認為行業(yè)利潤下降，只有18%的商戶(hù)認為行業(yè)利潤在增長(cháng)，另外還有10%的商戶(hù)“說(shuō)不清”行業(yè)整體利潤變化情況。

基于這樣的整體形勢，多數市場(chǎng)的商鋪租金都選擇了“按兵不動(dòng)”，沒(méi)有降也沒(méi)有升，回答“兩年內房租未變化”的商戶(hù)占了68%;回答“上漲或通過(guò)取消優(yōu)惠變相漲租”的商戶(hù)只有23%;回答“下降或通過(guò)優(yōu)惠措施變相降租”的更少，只有9%。

回答“房租上漲或變相上漲”的商戶(hù)，主要在亞星茶城和文博城。亞星茶城是在去年漲了幾塊錢(qián)，萬(wàn)博城則是因為一部分商戶(hù)的首期合同到期后，新的租賃合同減小了優(yōu)惠幅度。“2015年底，我們剛來(lái)的時(shí)候，1樓的商鋪是63元/平方/月，但那時(shí)候是租一年送7個(gè)月，現在名義上是降低了3元錢(qián)，變成60元，但優(yōu)惠幅度變成租一年送1個(gè)月。”

調查中，河南商報發(fā)哥還發(fā)現，如今鄭州多家市場(chǎng)都走到了租賃合同到期或即將續簽租賃合同的“十字路口”，面臨租金和優(yōu)惠措施是否要調整的抉擇，包括文博城、鳳凰茶城、國香茶城、藝茂國際倉等。

市場(chǎng)方如何抉擇，租金向左向右還是維持不變，將是一場(chǎng)大考，將不得不考慮商戶(hù)們對其運營(yíng)管理能力的評價(jià)、對茶城發(fā)展前景的預期判斷，不得不考慮商戶(hù)是否會(huì )用腳投票。(河南商報首席記者 王俊偉/文 記者 唐韜/圖)

樣本市場(chǎng)空鋪及租金列表