先買(mǎi)樂(lè)視，再買(mǎi)萬(wàn)達(dá)旗下資產(chǎn)，孫宏斌從一個(gè)二線(xiàn)房產(chǎn)大佬，迅速站到了舞臺(tái)中央。反觀(guān)王健林，去年還在叫板迪士尼，轉(zhuǎn)身就把萬(wàn)達(dá)文旅賣(mài)給了融創(chuàng)。不但如此，在萬(wàn)達(dá)酒店和萬(wàn)達(dá)文旅總計(jì)631億的收購(gòu)款中，萬(wàn)達(dá)還要借給融創(chuàng)296億。這是怎么回事?其實(shí)，萬(wàn)達(dá)借錢(qián)給融創(chuàng)買(mǎi)自己，就像假離婚一樣。

2016年，在萬(wàn)眾回A股的潮流中，王健林高調(diào)私有化位于港股的萬(wàn)達(dá)商業(yè)，表示港股對(duì)自己的萬(wàn)達(dá)商業(yè)太沒(méi)眼光，自己痛心疾首，對(duì)不起投資萬(wàn)達(dá)的港股投資者。

接著，萬(wàn)達(dá)商業(yè)宣布私有化價(jià)格為52.8元，總作價(jià)344億港幣，其較IPO價(jià)格高10%，較當(dāng)時(shí)的市價(jià)高23.7%，這個(gè)價(jià)格當(dāng)時(shí)驚掉了一眾韭菜的下巴。好像正是從那時(shí)開(kāi)始，王健林開(kāi)始走紅，小目標(biāo)，中等意思金句不斷，人氣直逼自己的兒子。

當(dāng)年吹過(guò)的牛X，現(xiàn)在要負(fù)責(zé)到底。

在去年年底，我們?cè)?jīng)有幸看到一份萬(wàn)達(dá)商業(yè)回歸A股的LP湊分子PPT，上面是這樣寫(xiě)的：“萬(wàn)達(dá)商業(yè)擬于2017年于國(guó)內(nèi)A股上市”

　　

如今，2017年已經(jīng)過(guò)半，萬(wàn)達(dá)商業(yè)連IPO招股說(shuō)明書(shū)都看不到，只留下一眾與萬(wàn)達(dá)商業(yè)留下過(guò)借殼緋聞的公司獨(dú)守空閨。

7月11日早間，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告披露了631億收購(gòu)萬(wàn)達(dá)文旅資產(chǎn)的更多的細(xì)節(jié)。雙方協(xié)商分四次付款，其中第四次是萬(wàn)達(dá)通過(guò)指定銀行向融創(chuàng)發(fā)放296億元三年期貸款，之后融創(chuàng)再向萬(wàn)達(dá)支付295.75億元收購(gòu)款。

融創(chuàng)不需要當(dāng)期支付第四筆款項(xiàng)，只需要在未來(lái)還本付息。一出一進(jìn)，萬(wàn)達(dá)當(dāng)期并沒(méi)有現(xiàn)金流入流出，但是緩解了融創(chuàng)的短期付款壓力。

作為曾經(jīng)萬(wàn)達(dá)的獨(dú)立董事，劉紀(jì)鵬對(duì)這次交易有著含蓄的判斷：“萬(wàn)達(dá)以較為優(yōu)惠的價(jià)格，果斷邁出這一步。”

那么這邁出的第一步，會(huì)不會(huì)是萬(wàn)達(dá)的A股上市?

明牌：A股上市迫在眉睫

以631億元的價(jià)格賣(mài)資產(chǎn)，近一半的錢(qián)還是自己借的。這種買(mǎi)賣(mài)也做，王健林在想什么呢?更為蹊蹺的是，文旅資產(chǎn)曾被王健林視為萬(wàn)達(dá)的未來(lái)之光，有著超越迪士尼的夢(mèng)想。

王健林曾經(jīng)親述，萬(wàn)達(dá)在全力轉(zhuǎn)型，到2020年的時(shí)候，實(shí)現(xiàn)旅游到訪(fǎng)人次達(dá)到2億人次，旅游產(chǎn)業(yè)年收入超過(guò)1000億元，超越迪士尼成為世界規(guī)模最大的旅游企業(yè)!2017年年初，王健林再次強(qiáng)調(diào)加大旅游投資。

但事實(shí)是殘酷的事實(shí)是，酒店業(yè)務(wù)本身，會(huì)阻礙萬(wàn)達(dá)的上市。眾所周知的是，酒店業(yè)已經(jīng)有將近有快10年沒(méi)有過(guò)上市的案例了。除了錦江和首旅，已經(jīng)上市的公司狀態(tài)都一般，最近剛退市的新都酒店，更是給A股的酒店資產(chǎn)鳴了一記喪鐘。

無(wú)獨(dú)有偶，受到政策限制，房地產(chǎn)公司IPO發(fā)行也幾乎處于停滯狀態(tài)。

回想當(dāng)初，為了從港股市場(chǎng)退市，王健林為344.5億港元要約代價(jià)親自面談了多家境內(nèi)外財(cái)團(tuán)投資人。王健林為這些投資人提供了境內(nèi)12%、境外10%的年回報(bào)，并簽下一紙對(duì)賭協(xié)議，如果從香港退市滿(mǎn)兩年，或2018年8月31日前，萬(wàn)達(dá)商業(yè)未能在A(yíng)股上市的話(huà)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將回購(gòu)全部股權(quán)，并且將支付利息以及相關(guān)費(fèi)用，這對(duì)萬(wàn)達(dá)短期流動(dòng)性是巨大威脅。

萬(wàn)達(dá)在全國(guó)開(kāi)發(fā)近200家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，即使擁有強(qiáng)大的營(yíng)銷(xiāo)能力，也無(wú)法保證所有項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡。萬(wàn)達(dá)如想盡早上市，必須甩賣(mài)重資產(chǎn)，改變房產(chǎn)公司屬性。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2017年半年報(bào)顯示，目前萬(wàn)達(dá)商業(yè)累計(jì)土地儲(chǔ)備面積7332.6萬(wàn)平方米。此外，行內(nèi)也有傳言，萬(wàn)達(dá)的金融街庫(kù)存高達(dá)千億，。

酒店+房地產(chǎn)，這對(duì)于在私有化協(xié)議中與投資者簽署過(guò)兜底協(xié)議的萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)極為不利。那我要怎么規(guī)避這個(gè)標(biāo)簽?zāi)?

王健林輕輕把地產(chǎn)+酒店標(biāo)簽摘下，和孫宏斌說(shuō)，你替我戴一會(huì)兒。什么，你戴不起?我借錢(qián)給你戴。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，此次萬(wàn)達(dá)賣(mài)給融創(chuàng)的89個(gè)項(xiàng)目中，就包含接近6000萬(wàn)平方米建設(shè)用地，占萬(wàn)達(dá)土地儲(chǔ)備的80%。與此同時(shí)，萬(wàn)達(dá)在出售資產(chǎn)的同時(shí)，保留了萬(wàn)達(dá)文旅資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，“換湯不換藥”。加上借錢(qián)的舉動(dòng)，王健林與孫宏斌的交易就像為了規(guī)避限購(gòu)政策的夫妻決議假離婚一樣。這個(gè)過(guò)程中，王健林獲得了輕資產(chǎn)的報(bào)表，孫宏斌則再次玩起了樂(lè)視那套——即借助并購(gòu)，把當(dāng)年數(shù)處因?yàn)楫?dāng)?shù)卣w規(guī)劃所需，被萬(wàn)達(dá)廉價(jià)獲得的土地儲(chǔ)備，收入囊中。

暗牌：渴求穩(wěn)定軍心

萬(wàn)達(dá)上個(gè)月遭遇的債股雙殺猶在眼前，如今甩賣(mài)資產(chǎn)，不禁讓人浮想聯(lián)翩。根據(jù)王健林對(duì)媒體透露，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目能大幅降低萬(wàn)達(dá)商業(yè)的負(fù)債，并進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)，其變向承認(rèn)了萬(wàn)達(dá)在一定程度上受到了高負(fù)債的困擾。

對(duì)于萬(wàn)達(dá)這樣高負(fù)債公司，融資能力是企業(yè)的生命線(xiàn)。市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)達(dá)不確定性的擔(dān)憂(yōu)，將影響萬(wàn)達(dá)的融資情況。通過(guò)出售資產(chǎn)，以及收咨詢(xún)費(fèi)取得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，將有助于穩(wěn)定市場(chǎng)信心。

數(shù)據(jù)顯示，2014至2016年萬(wàn)達(dá)剔除預(yù)收賬款后負(fù)債率分別為65.17%、63.25%和63.51%，而行業(yè)平均負(fù)債率約73%。從這一點(diǎn)來(lái)看，其近三年來(lái)的負(fù)債率水平要低于行業(yè)平均值。

然而熟悉地產(chǎn)的人知道，萬(wàn)達(dá)主要從事商業(yè)地產(chǎn)，采用“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式，部分社區(qū)商業(yè)出售回款，核心商鋪只租不售。從而利用分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售回款支持核心自持物業(yè)，并且通過(guò)抵押貸款增加現(xiàn)金流。

不過(guò)“以售養(yǎng)租”模式實(shí)現(xiàn)租售平衡所需的時(shí)間也較長(zhǎng)，尤其在出售部分遭遇市場(chǎng)低谷時(shí)，萬(wàn)達(dá)的現(xiàn)金流壓力會(huì)更大。

與新鴻基強(qiáng)調(diào)公司層面“以售養(yǎng)租”的現(xiàn)金流平衡不同，萬(wàn)達(dá)更為激進(jìn)，注重在項(xiàng)目層面實(shí)現(xiàn)“以售養(yǎng)租”的現(xiàn)金流平衡。

和萬(wàn)達(dá)2015年1640.8億元地產(chǎn)收入相比，2016年地產(chǎn)收入僅為1122.7億元，同比下降32.58%。今年上半年地產(chǎn)收入563.4億元，也沒(méi)有恢復(fù)到2015年同期水平，可能這就是萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)項(xiàng)目庫(kù)存積壓的體現(xiàn)。

2016年，萬(wàn)達(dá)投資性現(xiàn)金流凈流出335.8億元，而經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為81.9億元，籌資性現(xiàn)金流凈額為207.44億元，公司主要依靠借款和發(fā)行債券獲得現(xiàn)金流支撐。

酒店和文旅均屬于低回報(bào)率項(xiàng)目，無(wú)法為萬(wàn)達(dá)提供大量現(xiàn)金流，因此成為了萬(wàn)達(dá)割肉時(shí)的首選資產(chǎn)。

另外，萬(wàn)達(dá)在大量收購(gòu)海外資產(chǎn)。資產(chǎn)放在國(guó)外，債務(wù)留在國(guó)內(nèi)的方式，也加重了萬(wàn)達(dá)的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

2012年萬(wàn)達(dá)31億美元資金收購(gòu)了美國(guó)第二大院線(xiàn)AMC，2015年，萬(wàn)達(dá)又以35億美元收購(gòu)傳奇影業(yè)。

2016年2月，王健林在牛津大學(xué)演講時(shí)透露，過(guò)去3年多時(shí)間，萬(wàn)達(dá)在全球10多個(gè)國(guó)家投資，投資額超過(guò)150億美元。

在國(guó)內(nèi)控制外匯流出，同時(shí)進(jìn)行金融去杠桿的情況下，萬(wàn)達(dá)明顯受到影響。6月22日，萬(wàn)達(dá)遭遇的債股雙殺。據(jù)網(wǎng)上爆出的郵件顯示，銀監(jiān)會(huì)要求排查萬(wàn)達(dá)集團(tuán)等公司境外投資的借貸風(fēng)險(xiǎn)。

國(guó)外的資產(chǎn)一時(shí)無(wú)法變現(xiàn)，國(guó)內(nèi)卻承受銀行還貸壓力?；蛟S，出售部分資產(chǎn)是緩解流動(dòng)性緊張的一種方式。

其實(shí)呢，萬(wàn)達(dá)并不是簡(jiǎn)單地賣(mài)項(xiàng)目，每年還要收管理咨詢(xún)費(fèi)。13個(gè)文旅城項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目每年向融創(chuàng)收5000萬(wàn)元的管理咨詢(xún)費(fèi)，合同期限為20年。這意味著萬(wàn)達(dá)每年有6.5億收入，20年總共約130億元。