2017年，南昌樓市虛火很旺。

在“三限”新政影響之下，南昌房價卻并不冷靜，反而一路走高，日光盤、秒光盤頻現(xiàn)。土拍市場，名城地產于5月拿下朝陽新城一個73畝純住宅用地，以樓面價13820元/平方米刷出了南昌地價的新高度。不少自媒體公眾號都宣稱：明年南昌房價要開創(chuàng)3萬元時代。

但這個話題誰也給不出準確的答案，因為房價的漲跌不僅關乎人口、城市發(fā)展等多重因素，更涉及到政府新政的變化。在調控主基調不變的情況下，2018年南昌樓市該走向何方，成為了籠罩在人們內心最大的疑問。

“三限”下的樓市

年頭與年尾總是容易讓人焦慮，表現(xiàn)最甚的就是樓市。

2018年初，天氣異常的寒冷，卻不能冷卻南昌人搶房的熱情。1月17日，位于沿江北大道的紫金城廣場四期27#加推，吸引了許多購房者在線搶房，131套房源只用了兩分鐘便售罄。江西商報記者現(xiàn)場采訪了解到，有大部分客戶均為小區(qū)老業(yè)主。一位中年購房者告訴記者，她一大早就跟家人一起等候在這里了，這一次為家里的老人購得了一套118平的房子，“在紫金城住了5年多，未來希望孩子與老人都能住在一起。最重要的是還能保值增值，覺得挺劃算。”

年頭如此，剛剛過去的年尾也不平靜。12月底，南昌連開6個樓盤，幾乎清一色都是日光甚至秒清：2日，九龍湖正榮華潤玲瓏府163套洋房;23日灣里區(qū)純新盤中華情優(yōu)山美地推出277套房源;同天，保利中航城二期加推的321套房源;24日下午昌南萬科天空之城236套房源售罄;25日中駿雍景灣5億房源售罄……

自2017年3月南昌迎來“三限”政策，樓市為什么還會呈現(xiàn)如此火熱的局面?記者了解到，這些日光盤與二手房價格倒掛是其售罄的主要原因。如紫金城加推的精裝戶型均價在17000元/平方米，與周邊二手房倒掛近2000元/平方米。“這種現(xiàn)象在全國都普遍存在，去年12月份，全國31個省市，有17個呈現(xiàn)倒掛情況，江西也在倒掛之列。”華東交通大學經理管理學院院長韓士專說，“倒掛使得一些好房源供不應求，有些城市甚至需要出動公安坐鎮(zhèn)，才能維持秩序。說明市場依舊火熱，只是被強‘摁’住了。”

王輝在房地產業(yè)浸淫多年，在他看來，近兩年來南昌土地供應明顯跟不上樓盤銷售。“只要是在2016年之前拿的地，現(xiàn)在基本上已經沒房了。比如紅谷灘新區(qū)，一個新盤都沒有，只有中央香榭、聯(lián)泰天下悅的一些尾房在售。其次是限購與限售政策，導致炒房投機客迅速下降。不過，近兩個月來，南昌土拍市場土地供應量明顯增加，相信一年之后新盤會大量涌現(xiàn)，供給可以得到很大的緩解。”

記者了解到，南昌全市目前在售的樓盤大概有170多個項目，住宅項目約120左右，中心城區(qū)約60~70個項目，這些項目有很大一部分都是尾房，只有零星幾套新房在售。

據2018年1月3日南昌樓市庫存數據統(tǒng)計：住宅可售套數26403，非住宅可售套數45212。而另一組數據顯示：2017年南昌舊城改造點“全面開發(fā)”，新增拆遷戶18647戶，也就是說庫存量接近拆遷戶的量。如果算上在南昌工作的外地人，還有剛需，再加上改善用戶的二次入市，南昌基本處于“無房可賣”的節(jié)奏。

樓市各方之困

南昌樓市“三限”之后，給了“剛需”們一個喘息的機會。但事實上，“顧客是上帝”這句話“剛需”們并沒有體會到。

1月26日，記者在銀行采訪到一位40歲左右的購房者，他說：房源好一點的就那么幾套，根本搶不到，只能選擇到九龍湖選購房子。但即使這樣，貸款也是遲遲辦不下來，“買第一套房時，我只交了錢，所有的手續(xù)都是置業(yè)顧問負責。這次換房，置業(yè)顧問只是跟我簽了個合同，其他事情都是我們自己去辦的。”

“全款優(yōu)先，貸款靠邊，公積金的站外面。”這是剛需購房者楊先生最近去買房的切身感受，“可購新房基本在新區(qū)，學區(qū)和生活設施都沒有完善，短期內不適合居住，而在紅谷灘和老城區(qū)這樣的中心區(qū)只能買二手房，房東百分之百是拒絕公積金貸款的。在以前，如果沒有特殊情況定金交了是不給退的。但如今南昌市場上，定金可能不僅能退，甚至還會雙倍奉還。也就是說，現(xiàn)在房子難買，好房更難買，購房者不僅沒有被服務到位，而且還得四處奔波。”

據了解，房貸政策收緊以后，想依賴高杠桿買房的路，已經逐一被堵死。而更甚的是，去年11月，在全國范圍內35個城市中，共有56家銀行分(支)行因額度等原因暫停受理首套房貸業(yè)務。同時，一些地方銀行繼續(xù)上浮首套房貸款利率。數據顯示，在35個城市533家銀行中，有86家銀行首套房貸款利率上升。讓人難受的是，在還能貸款的銀行中，放款速度比往常也慢了不少，一般都在一個月以上。

“開發(fā)商備案也拉長了貸款的時間過程。”江西銀行象南支行信貸部一位員工表示，“今年開年，錢雖然松了很多，一套房貸款周期快的在10天內搞定，二套房估計要長一些。不過，緊縮的貨幣和貸款政策基本不會變，首套房和二套房利率將繼續(xù)維持上浮的姿態(tài)。”也就是說，房價雖然被強行“摁”住，但買房的成本卻大大提高了。銀行貸款利率從最初打9折，到9.5折，再到不打折，目前更是上浮10%，成本一路高開高走。前段時間有人算了筆帳，以2017年10月新房和2016年10月新房價格為例比較，在南昌貸款70萬元20年期買首套房，還款金額足足多出了10余萬元。

此外，“茶水費”與“雙合同”問題也浮出水面。“茶水費”原本是用于服務行業(yè)的“潛規(guī)則”費用，現(xiàn)在已滲透到了房地產行業(yè)，不少開發(fā)商都會額外收取“茶水費”以應對“限價”。此外，隨著2016年高價地陸續(xù)進場，“房款+裝修款”進行“雙合同”簽定，也成為開發(fā)商解套的救命丸。“精裝修合同是一個活扣，政府在查這一塊的時候是有難度的，除非現(xiàn)場調研。”韓士專告訴記者，隨著“限價”政策，2018年的“雙合同”將越來越普遍，“茶水費”越來越高。

調控下的矛盾

2017年，南昌交出了一份比較滿意的成績單，GDP突破5000億，同比增長9%。此外，各大城建利好紛紛落地：南昌地鐵二號線首段通車、黃家湖快速路開通、紅谷隧道運行、南昌站東廣場緊鑼密鼓施工……南昌城市的飛速發(fā)展也給樓市注入了強心劑。

根據房天下和安居客數據顯示，2017年南昌新房的均價在12173元/平方米，二手房房價在12048元/平方米。南昌房價沒有像合肥那樣忽的走高，也沒有像長沙那樣嚴格控制，無論外界怎樣，它始終在以它的方式穩(wěn)定增長著。

2017年全年，南昌最熱門的紅谷灘片區(qū)整體商品房報價漲幅為9.37%，其中超過20%漲幅的樓盤就有6家。截止到12月底，商品房整體報價為15561元/平方米，位列區(qū)域報價第三。“不過紅谷灘中心區(qū)現(xiàn)在基本無房可賣，所以漲幅不太明顯。”按照漲幅情況來看，漲幅較大的樓盤都集中在九龍湖片區(qū)，尤其是靠近地鐵2號線以及正在建設的4號線附近的樓盤，漲幅更加明顯;西湖區(qū)房價的核心依然圍繞著朝陽新城變化，整體報價為18015元/平方米，上漲12.06%，排名所有區(qū)域第一;青云譜區(qū)的商品房報價在2017年上漲14.75%，12月整體報價達到了13557元/平方米，多個項目漲幅超過20%，而這些項目大多位于地鐵3號線沿線以及未來2號線延伸線附近。

在這樣的大環(huán)境下，南昌對于樓市的發(fā)展，始終存在著矛盾的聲音：土地出讓金與財政收入應該保持一種怎樣的關系?一般來講，土地出讓金是政府財政收入的重要來源，但如果財政收入過多的依附于土地出讓金將會削弱城市競爭力。國信證券的一份研究報告，統(tǒng)計了2016年全國25個省份的土地出讓金收入情況(剔除6個無數據的省份)，不少省份的土地出讓金占財政收入比重較大，占比超過30%的省份有14個，江西占比為75%，位列第一;重慶、江蘇、安徽超過60%，河南、浙江超過50%，湖南、河北、四川、山東、廣西等5省份超過40%，海南、廣東、天津等3省份超過30%。作為江西的省會城市，2017年全年南昌共計成交99宗經營性用地，面積達468.81萬平方，攬金418億元。其中涉宅地塊72宗，面積有377.27萬平方，總金額達375.33億元。

而另一個討論最多的話題是：該如何平衡房價與人才的關系?數據顯示，2016年南昌凈流入人口14.35萬，2017年人口凈流入增速仍保持較快增長。“路網的成熟與經濟發(fā)展，會提升一個城市的吸引力。一個城市吸引力強了，人口就會凈流入。人口一旦凈流入，又會帶動房價的走高，這是一直并存著的矛盾。”王輝分析道，“如果從吸引人才的角度來講，政府應該在限購政策上撕開口子。不過這也是一把雙刃劍，如何很好的平衡，還需要智慧與魄力。”