從明月山到廬山、再到井岡山，從廬山西海到仙女湖，從贛州客家五龍風(fēng)情園到萬達文化旅游城，一個個旅游地產(chǎn)項目在江西各地崛起。而隨著旅游地產(chǎn)項目人氣集聚困難以及后期運營等問題的顯露，開發(fā)商擁抱江西旅游地產(chǎn)的“熱度”開始下降。

擁抱旅游地產(chǎn)

“我是2013年在明月山買的房子，一年住不上幾天，主要是為了退休以后有個地方養(yǎng)老。”周英(化名)在江西一家建筑集團工作，常年居住在南昌市區(qū)。在朋友的推薦下，她實地考察了明月山的度假區(qū)物業(yè)，并在此買了一套公寓。

尋找一個擁有好山好水的第二居所，已經(jīng)成了越來越多人的生活目標。

另一方面，受制于調(diào)控政策，越來越多的開發(fā)商被迫轉(zhuǎn)型，而新興地產(chǎn)項目——文化旅游地產(chǎn)的興起，使得投資者們趨之若鶩。萬達、中信等國內(nèi)地產(chǎn)巨頭的旅游地產(chǎn)版圖上清晰地標注了“江西”，江西本土的地產(chǎn)商如恒茂、金燕、淦龍等也積極試水和布局旅游地產(chǎn)。

旅游地產(chǎn)，是依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目。較之一般的住宅，其特點和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，一般而言也同時擁有較完善的配套功能和不尋常的投資價值。

江西的旅游地產(chǎn)依托區(qū)域的高等級旅游資源進行項目配置。江西擁有豐富的旅游資源：63.1%的森林覆蓋率，廬山、井岡山、龍虎山、三清山、仙女湖等旅游景點先后列入國家重點風(fēng)景名勝區(qū)。近年來，江西省內(nèi)旅游市場呈現(xiàn)出增長態(tài)勢，江西省旅游發(fā)展委員會統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2017年，江西旅游接待總?cè)藬?shù)為57253.52萬人次，比上年同期增長21.57%;旅游總收入6435.09億元，同比增長28.87%。這為江西旅游地產(chǎn)市場的開發(fā)提供了巨大的發(fā)展空間。

與此同此，游客也正從簡單的觀光旅游向觀光旅游與休閑旅游并重轉(zhuǎn)變，從淺層次的旅游向深層次的旅游轉(zhuǎn)變。江西省旅游規(guī)劃研究院的分析顯示，2017年，省外游客在江西平均停留時間為14.5小時，省內(nèi)游客平均停留時間為24.5小時。兩日游、多日游游客超四成，深度體驗特征明顯。旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了旅游地產(chǎn)的發(fā)展。

南昌大學(xué)已退休的鄧老師，2012年就在廬山西海以一次性付款方式購買了一套公寓。由于該項目地理位置優(yōu)越，宣傳推廣也做得不錯，類似鄧老師這種購房者不在少數(shù)，直接帶動了景區(qū)的收益。廬山西海管委會相關(guān)負責(zé)人介紹，自2012年以來，廬山西海風(fēng)景區(qū)的游客、財政收入都呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢。2017年，景區(qū)共接待游客1022.6萬人次，同比增加15.6%，實現(xiàn)旅游總收入81.1億元，同比增長15.6%。景區(qū)知名度提升帶動了樓盤的銷量，中海宏洋廬山西海(九江)投資有限公司一黃姓營銷人員表示，桃花里一期房源早已售罄，今年將推出二期房源。

事實上，江西旅游地產(chǎn)發(fā)展的時間并不短。2001年的江西省第十一次黨代會，就確立了“大開放”的主戰(zhàn)略，提出建設(shè)“三個基地，一個后花園”的戰(zhàn)略構(gòu)想，明確提出要把江西建設(shè)成為沿海發(fā)達地區(qū)旅游休閑的“后花園”。“九江的廬山西海，宜春的明月山，井岡山等地，都是旅游地產(chǎn)做的比較早的地區(qū)，經(jīng)歷了旅游地產(chǎn)發(fā)展的‘黃金十年’。”南昌賽特思商業(yè)機構(gòu)董事長曹欲生告訴記者，“旅游地產(chǎn)是江西地產(chǎn)行業(yè)厚積薄發(fā)的一個方向，旅游地產(chǎn)和文化地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)都是未來的趨勢。”

周英置業(yè)的溫湯小鎮(zhèn)，是江西省內(nèi)目前開發(fā)最成功的旅游地產(chǎn)。該項目與景區(qū)相輔相成。早在上世紀90年代末期，宜春市就開始有計劃地逐步推出溫泉地產(chǎn)，吸引了大批江西人置業(yè)、投資，還吸引了3萬多上海人來此置業(yè)。“主要是溫泉地產(chǎn)的投資和理療功能吸引了他們。”江西財經(jīng)大學(xué)江西旅游發(fā)展研究中心副主任曹國新解釋說。溫湯小鎮(zhèn)房價也由最初的500多元/平方米，猛漲到如今的近1.8萬元/平方米。其它如中海廬山西海、九江中航廬山云嶺、南昌萬達文化旅游城、贛州五龍客家風(fēng)情園、九江湖口臺山公園、萍鄉(xiāng)錦繡城等一批旅游地產(chǎn)項目，通過不同的定位、營銷推廣，加之品牌實力，都在全國范圍內(nèi)引起了一定關(guān)注。

人氣難聚

可以說，江西旅游地產(chǎn)曾被寄予厚望。2005年12月，江西省委通過了《中共江西省委關(guān)于制定全省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃的建議》，提出要充分保護、合理開發(fā)、優(yōu)化整合各類旅游資源，著力打造“紅色搖籃、綠色家園”品牌，把旅游業(yè)培育成江西的新興支柱產(chǎn)業(yè)，有序發(fā)展房地產(chǎn)業(yè);2011年5月，江西省政府出臺關(guān)于加快發(fā)展溫泉旅游的若干意見，計劃通過3至5年的努力，培育一批省級溫泉旅游度假區(qū)，建設(shè)一批溫泉旅游特色鎮(zhèn)，提升一批溫泉旅游度假村，打造一批溫泉旅游精品，提高江西省溫泉旅游的核心競爭力，把江西省建設(shè)成為全國著名的溫泉度假旅游勝地和溫泉旅游產(chǎn)業(yè)強省。這些政策的出臺，為江西旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供了平臺。

“旅游地產(chǎn)項目做好了，有利于當?shù)氐恼猩桃Y、拉動GDP增長。”曹國新表示，開發(fā)企業(yè)愿意在旅游方面投入多少，先做旅游還是先建設(shè)地產(chǎn)，對旅游地產(chǎn)的發(fā)展具有重要意義。

“旅游地產(chǎn)，要將旅游擺在第一位，然后再建設(shè)地產(chǎn)。”曹欲生分析道，由于文化旅游地產(chǎn)的特殊性，文化旅游和地產(chǎn)的比重誰重誰輕是決定項目成功與否的關(guān)鍵，“旅游地產(chǎn)，留住人心、留住人是首先要解決的問題。”

在曹國新和曹欲生看來，江西旅游地產(chǎn)處于初級階段，但是因就業(yè)難、配套不全等原因，發(fā)展普遍不樂觀，“沒有讓人長住的理由。”

“明月山溫湯小鎮(zhèn)之所以成功，就是因為引進了旅游者的同時也吸引了住客，為當?shù)厝藙?chuàng)造了就業(yè)機會。”曹國新說，明月山靠旅游造出了一座“城市”。

但溫湯只是個案。曹國新告訴記者，自己曾考察過中信廬山西海項目，該項目既沒有靠近城市，又不在核心景區(qū)，只能靠自身的大投入來做，這可能超出了當年中信的戰(zhàn)略構(gòu)想，跟其自身的投資計劃脫鉤了，成為一個純消費的地方，最終造成了類似“爛尾樓”的狀況，不得不打包賣給了中海地產(chǎn)。

廬山西海項目的規(guī)劃曾介紹，要將項目打造為“全球華人度假目的地”。項目包括精品酒店區(qū)、濱水公園區(qū)、坡地運動公園、商業(yè)服務(wù)中心、游艇俱樂部和生態(tài)農(nóng)莊六大板塊。然而3月22日，江西商報記者在中海廬山西海項目現(xiàn)場看到，桃花里小區(qū)錯落地分布著上百棟別墅、洋房，但是卻難尋人跡。

“沒有人氣，房子是很難賣出去的。即便賣出去了，長住的人也不會多。”廬山西海管委會一位負責(zé)人稱，中海地產(chǎn)將因地制宜，依托廬山西海巾口景區(qū)特色資源，發(fā)展“體育+旅游”。這一消息也得到了上述黃姓工作人員的證實，她告訴記者，“我們項目最大的優(yōu)勢就是有1800畝左右的濱水公園，可以打造‘地產(chǎn)+體育’旅游。”

“小區(qū)環(huán)境不錯，但是配套基本沒有，等后期配套慢慢跟上來了再考慮買(中海廬山西海)房的事吧。”三位來此看房的投資者告訴記者。

融合是關(guān)鍵

“做地產(chǎn)的人做旅游，容易陷入過度重視投資快速見盈利的困境。旅游地產(chǎn)項目要有一個中長期規(guī)劃的心態(tài)，要讓做旅游的人來做旅游地產(chǎn)，真正做好地產(chǎn)與旅游的融合。”曹欲生分析表示，只有旅游先行，旅游地產(chǎn)才能真正做起來。

縱觀江西全省，目前旅游地產(chǎn)多以簡單的房地產(chǎn)項目思維在運作，無論是數(shù)量還是項目特色都仍然處于摸索階段。“旅游地產(chǎn)的發(fā)展，前期需要進行度假區(qū)的運用，它有時候比商業(yè)地產(chǎn)更難操作。”曹欲生道出了目前江西旅游地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。

不過，不僅僅是江西旅游地產(chǎn)難賺錢，全國也一樣。據(jù)中弘股份統(tǒng)計，2010年中國旅游地產(chǎn)項目有1380個，到了2014年旅游地產(chǎn)項目有7965個，但是賺錢的項目并不多。

旅游地產(chǎn)一般都需要投入巨大的資金，而絕大多數(shù)的房企都是通過地產(chǎn)銷售來維系資金鏈。作為非剛需產(chǎn)品，旅游地產(chǎn)比住宅更受經(jīng)濟風(fēng)向影響。一旦資金鏈緊張，風(fēng)險也會隨之而來。業(yè)內(nèi)人士表示，從這一角度而言，地產(chǎn)銷售支撐了文化旅游的投入，也將旅游市場的經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了投資客、購房者。

不過，曹國新認為，貸款融資問題主要集中在中小型企業(yè)，對于大型房企來說，產(chǎn)品定位和后期運營才是最大的難題。曹國新告訴記者，目前江西一些旅游地產(chǎn)項目走的也是長線模式，即萬達旅游城、五龍客家風(fēng)情園模式，通過商業(yè)、樂園、活動等來綜合運營，實現(xiàn)盈利，“需要一個專業(yè)團隊來運營管理，比如引進途家。”曹欲生建議。

另外，相比于一般的地產(chǎn)項目，旅游地產(chǎn)受政策法規(guī)的影響其實更大。曹國新介紹說，江西旅游地產(chǎn)項目選址的區(qū)域一般都是生態(tài)環(huán)境良好的區(qū)域，不少都是受國家政策法規(guī)保護的基本農(nóng)田、森林保護區(qū)、水源保護地等，從開發(fā)建設(shè)到運營，所需程序繁瑣，規(guī)劃設(shè)計也需十分謹慎，“需要當?shù)卣膹娏χС帧?rdquo;曹國新指出。

如今，中海廬山西海項目的規(guī)劃正在進一步制定完善當中，桃花里二期也即將完成建設(shè)。這個地方曾是車難行、人不來的偏遠鄉(xiāng)村，中信地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等房地產(chǎn)商先后到此進行開發(fā)，給這里帶來了變化和發(fā)展。誠如村民張先生所言，路修通了，來旅游的人多了，“變得熱鬧了，但只限于白天。”

夜幕低垂，廬山西海巾口景區(qū)的湖濱大道只有昏黃的路燈，難覓行人和車輛。景區(qū)，恢復(fù)了曾經(jīng)的寂靜。