近日，記者在淘寶網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)，南昌司法拍賣(mài)的寫(xiě)字樓基本處于流拍狀態(tài)。而縱觀南昌市，隨著城市的全面發(fā)展，一座座商業(yè)寫(xiě)字樓拔地而起，分布范圍也從老城區(qū)、紅谷灘向外擴(kuò)延。有一些樓盤(pán)甚至打出一成首付的標(biāo)語(yǔ)來(lái)吸引投資者。業(yè)內(nèi)人士分析稱，此現(xiàn)象的背后，反映的是南昌寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供需失衡。

寫(xiě)字樓林立

萬(wàn)青(化名)是一家文化創(chuàng)意公司的負(fù)責(zé)人，在創(chuàng)業(yè)初期，因?yàn)榻?jīng)費(fèi)的限制，他選擇把辦公場(chǎng)所放在了青云譜區(qū)一小區(qū)內(nèi)。隨著公司業(yè)績(jī)蒸蒸日上，原有的場(chǎng)地就顯得有些格格不入。萬(wàn)青計(jì)劃在高檔寫(xiě)字樓中租賃一間100平方米左右的房子，但租房一事讓他頭疼了近一個(gè)月。

走訪了多個(gè)片區(qū)的寫(xiě)字樓后，他發(fā)現(xiàn)，南昌的寫(xiě)字樓雖然不少，但老城區(qū)的寫(xiě)字樓大部分都是舊的，紅谷灘的寫(xiě)字樓雖然環(huán)境不錯(cuò)，但價(jià)格也是所有片區(qū)內(nèi)最貴的。“高新區(qū)的恒大中心、新城吾悅我也去看了，價(jià)格、交通等方面雖然還不錯(cuò)，但商業(yè)氛圍不夠濃，基本屬于空置狀態(tài)。”

記者了解到，紅谷灘片區(qū)的寫(xiě)字樓屬于售價(jià)和租金雙高，平均售價(jià)在16000元/平方米，裝修好帶家具的房源租金在65元/平方米以上，像雙子塔這種設(shè)施、環(huán)境更好的寫(xiě)字樓租金已經(jīng)達(dá)到75-80元/平方米。而高新片區(qū)的寫(xiě)字樓平均售價(jià)在10000元/平方米左右，租金則在40元/平方米左右徘徊。

江西寫(xiě)字樓網(wǎng)負(fù)責(zé)人鐘偉表示，目前南昌市場(chǎng)上的寫(xiě)字樓供應(yīng)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場(chǎng)需求，這還不包括許多廠區(qū)、開(kāi)發(fā)園區(qū)的辦公樓。有一些寫(xiě)字樓僅僅是作為商圈配套才建的。“高新區(qū)京東大道與艾溪湖北路交叉口附近，就分布有新城吾悅、恒大中心、浙大科技園等多個(gè)大型寫(xiě)字樓，而該區(qū)域所分布的人口、企業(yè)數(shù)量明顯無(wú)法承載這些寫(xiě)字樓。”

記者咨詢了吉屋網(wǎng)負(fù)責(zé)恒大寫(xiě)字樓租售的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人余天宇，他告訴記者，恒大在南昌有多個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，其中，恒大中心是賣(mài)得最好的，但到目前為止，銷(xiāo)售出去的也不多。“相比紅谷灘和市中心，這一片的辦公人群不多，所以投資寫(xiě)字樓的也少。另外，寫(xiě)字樓的投資成本比較大，回本時(shí)間一般在十年左右，所以大多數(shù)人更愿意去投資商住兩用的公寓。”

根據(jù)南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，截止到3月29日，南昌新房住宅庫(kù)存為23488套，可售面積為293.3萬(wàn)㎡。而非住宅庫(kù)存為44482套，可售面積為440.9萬(wàn)㎡。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，造成非住宅庫(kù)存高度積壓的原因有兩個(gè)方面，首先是受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，這兩年宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣，不少投資客對(duì)非住宅的需求大大減少;其次是很多開(kāi)發(fā)企業(yè)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，在前幾年，寫(xiě)字樓的規(guī)劃是扎堆的，同地段、同類型產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)造成撞車(chē)。南昌的寫(xiě)字樓庫(kù)存，主要積壓在高新區(qū)和紅谷灘新區(qū)，這兩處的寫(xiě)字樓占到南昌市場(chǎng)的八成以上。

據(jù)鐘偉介紹，按照正常情況，商業(yè)寫(xiě)字樓從開(kāi)盤(pán)到售罄大概需要2-3年時(shí)間。而位于高新區(qū)紫陽(yáng)大道的新力方項(xiàng)目早在2016年初就已經(jīng)交房，但目前大部分寫(xiě)字樓仍然處于出售狀態(tài)。“新力方項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)初，為吸引投資客，還曾推出‘首付一成’的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，但效果并不明顯。”

老寫(xiě)字樓市場(chǎng)被擠占

細(xì)數(shù)起來(lái)，南昌寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷了25年的發(fā)展。

在1993年華財(cái)大廈出現(xiàn)以前，嚴(yán)格來(lái)講，南昌還沒(méi)有寫(xiě)字樓的概念。公司、企業(yè)對(duì)辦公條件要求不高，一般租用民宅、店鋪，政府的一些樓院也被相中，少數(shù)外來(lái)機(jī)構(gòu)租住酒店、賓館。直到華財(cái)大廈以近百米的高度面市，成為當(dāng)年南昌的標(biāo)志性建筑。大廈有各項(xiàng)基本配套，有自己的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，不過(guò)其中參雜了客房，商、住在一起，還不是真正意義上的寫(xiě)字樓產(chǎn)品。1996年江信國(guó)際大廈的出現(xiàn)改寫(xiě)了南昌沒(méi)有寫(xiě)字樓的歷史。到了2000年后，南昌的商住樓嶄露頭角，以太平洋商務(wù)大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)宏城大廈、三星大廈為代表，受到一些中小企業(yè)的追捧。但商住樓和寫(xiě)字樓是兩種不同的產(chǎn)品。南昌迎來(lái)專業(yè)寫(xiě)字樓是在2001年，國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)問(wèn)世引領(lǐng)南昌寫(xiě)字樓升級(jí)換代。

鐘偉表示，南昌作為一個(gè)中部重要的省會(huì)城市，正在發(fā)揮其重要的作用。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，外來(lái)企業(yè)大量進(jìn)駐，帶動(dòng)了南昌商業(yè)寫(xiě)字樓的需求，競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)、國(guó)際金融中心、新地中心、綠地中心等5A級(jí)和超5A級(jí)寫(xiě)字樓隨之密集出現(xiàn)。這些位于紅谷灘、高新區(qū)的新寫(xiě)字樓，也使得原本受追捧的老寫(xiě)字樓開(kāi)始走向落寞。

鐘偉向記者分析到，年份長(zhǎng)的寫(xiě)字樓電梯、裝修等已經(jīng)老化，環(huán)境也越來(lái)越差，許多入駐的企業(yè)紛紛選擇“出走”，“像國(guó)貿(mào)大廈就已經(jīng)有很多樓層處于空置狀態(tài)了。”為了挽留租戶，這些老牌寫(xiě)字樓不得不降低租金。

南京西路某老寫(xiě)字樓的一名業(yè)主稱，他出租的辦公室面積達(dá)500平方米，每平方米每月的出租價(jià)格約為30元。“老寫(xiě)字樓差不多都是這個(gè)價(jià)位，相對(duì)來(lái)說(shuō)比較便宜。”雖然價(jià)格降了，但想租的客戶并不多，讓他感到憂慮的是，整棟寫(xiě)字樓的入住率比原來(lái)少了兩三成。據(jù)一名業(yè)內(nèi)人士介紹，與前幾年相比，南昌一些老寫(xiě)字樓無(wú)論是價(jià)格還是入住率，都有所下降，只是降幅不一樣，建設(shè)年代越早的老寫(xiě)字樓降幅越大。