與6月份房企銷(xiāo)售飄紅形成反差的是，地產(chǎn)股近期的表現不盡如人意。

6月25日，市場(chǎng)傳聞棚改將實(shí)行審批權“一刀切”，即便當日有降準利好，地產(chǎn)股也應聲下跌，至今未有明顯回升。

申萬(wàn)房地產(chǎn)指數顯示，年初至7月2日，房地產(chǎn)板塊市值蒸發(fā)約5000億，市凈率創(chuàng )出五年新低。

下跌帶來(lái)的負面效應隱現。如泰禾集團股票被重復質(zhì)押融資，令股價(jià)承壓，華人置業(yè)投資恒大的浮盈也跌去不少，另外一些地產(chǎn)股已跌破凈資產(chǎn)。

一些券商機構認為，目前地產(chǎn)股的跌勢還未停止。

另外一些先知先覺(jué)的地產(chǎn)商則認為，地產(chǎn)股作為風(fēng)向標，其連續下跌傳遞出的信號，是房地產(chǎn)市場(chǎng)3年多來(lái)的首次真正調整來(lái)臨了。

從實(shí)體的市場(chǎng)來(lái)看，雖然房企上半年仍然銷(xiāo)售不錯，但近期房地產(chǎn)調控密集加強，多城收緊公司購房，龍頭房企普遍現金為王，如碧桂園正在退出一些非主流城市的財務(wù)投資型項目。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，今年將是房企4年來(lái)資金最為緊張的一年。

下跌通道

盤(pán)面上看，6月底至今地產(chǎn)股走勢疲弱。申萬(wàn)房地產(chǎn)指數顯示，從6月25日開(kāi)始下跌，地產(chǎn)股短短8日下跌約5%，而從年初至今已跌去20%。

截至7月4日收盤(pán)，中珠醫療、泛?？毓?、中弘股份等18只地產(chǎn)股跌幅超過(guò)3%，南都物業(yè)、新城控股等6個(gè)股跌超5%;泛?？毓傻鹊?。

連續下跌令地產(chǎn)股市值大幅縮水。年初一度漲近四成的萬(wàn)科A，現跌超26%，市值縮水超過(guò)800億元。此外，保利地產(chǎn)、華夏幸福、華僑城A等多只股票年內跌幅達20%。保利地產(chǎn)、華夏幸福、招商蛇口等10股A股市值縮水超過(guò)百億元。

根據申萬(wàn)近五年的房地產(chǎn)指數，截至7月3日，地產(chǎn)股市凈率為1.39倍，較7月2日的1.38倍略有回升，但總體仍處于極低的水平，跌破了五年最低值。該指數上一次處于低水平狀態(tài)是在2014年，市凈率在1.46-2.39倍間浮動(dòng)，最低點(diǎn)在3月10日與5月9日，均為1.46倍。

其中，信達地產(chǎn)和福星股份市凈率均為0.65倍，世茂股份、北京城建、鐵嶺新城等10股市凈率在0.8倍及以下，冠城大通、黑牡丹、光明地產(chǎn)等6股市凈率在0.9倍以下，天?；?、迪馬股份、廣東明珠等8股在1倍以下。

截至目前，已有超過(guò)20只地產(chǎn)股跌破凈資產(chǎn)。

就市盈率來(lái)看，最近的數據也是逼近五年低點(diǎn)。7月3日，房地產(chǎn)板塊市盈率為10.63倍，與近五年最低水平——2014年3月10日的10.22倍相差不大。

隨著(zhù)板塊的下跌，疊加股東的一些動(dòng)作，令一些地產(chǎn)股股價(jià)壓力更大。7月2日晚間，泰禾集團發(fā)布關(guān)于股東股份質(zhì)押的公告。泰禾集團第一大股東泰禾投資集團有限公司將持有的1.24%的股權質(zhì)押。

在此前不久，泰禾已進(jìn)行了兩輪質(zhì)押。泰禾投資持有泰禾集團6.094億股，占后者總股本的48.97%，截至7月2日，泰禾投資累計質(zhì)押的股份數量為6.048億股，占泰禾集團總股本的48.60%，總質(zhì)押率為99.24%。

市場(chǎng)傳聞，泰禾投資向在職人員高息借款。7月2日，泰禾集團7月2日在互動(dòng)平臺表示，泰禾集團沒(méi)有向員工借款或發(fā)售融資產(chǎn)品，也沒(méi)有相關(guān)計劃。公司現有資金能夠滿(mǎn)足償還到期借款和經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要。

此外，近期H股地產(chǎn)公司股價(jià)也持續低迷，中國恒大、碧桂園等今年以來(lái)也跌去了20%多，去年因投資部分內房股而大賺的機構浮盈開(kāi)始縮水。

7月3日晚間，華人置業(yè)發(fā)布公告稱(chēng)，截至2017年12月31日，華人置業(yè)累計出資132億港元購買(mǎi)恒大股份，2017年12月31日賬面值為231億港元。其間并無(wú)購買(mǎi)或出售恒大股份。華人置業(yè)表示，受近期股市大跌的影響，公司投資的中國恒大股票累計未變現收益由2017年年底的99億港元，減少至2018年6月30日約40億港元，虧損約59億港元。

截至6月30日，華人置業(yè)集團持有中國恒大集團合共857541000股股份，占已發(fā)行股本總數約6.5%。

拐點(diǎn)來(lái)臨?

圖片來(lái)源 / 圖蟲(chóng)創(chuàng )意

近期地產(chǎn)股的走勢，與房地產(chǎn)銷(xiāo)售狀況并不一致，上半年房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)一路高歌。

據克而瑞研究中心最新數據，2018年上半年，TOP100房企整體銷(xiāo)售規模近4.6萬(wàn)億元，同比增長(cháng)36.5%。

龍頭房企中，碧桂園憑超4000億元的銷(xiāo)售額位居第一，緊隨其后的是恒大和萬(wàn)科，分別為3040億元、3030.2億元，較去年同期分別增長(cháng)24.5%和9.3%。

但隱憂(yōu)已經(jīng)出現。從歷史來(lái)看，地產(chǎn)股一向領(lǐng)先于房地產(chǎn)市場(chǎng)，股價(jià)會(huì )率先反映市場(chǎng)回暖，或調整開(kāi)始。

6月25日，受“棚改將被暫停”、“棚改要停止貨幣化安置”的消息影響，投資者擔憂(yōu)三四線(xiàn)房地產(chǎn)降溫，悲觀(guān)情緒蔓延，地產(chǎn)股開(kāi)啟跌勢，至今未止。

從政策層面看，房地產(chǎn)調控還在持續收緊。6月26日開(kāi)始，杭州、西安、長(cháng)沙等地，先后暫停向企事業(yè)單位和其他機構銷(xiāo)售住房，成為調控的一種新手段。

此外，住建部在30個(gè)城市先行開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項行動(dòng)。

中金公司分析師張宇指出，房地產(chǎn)板塊短期仍提示超跌風(fēng)險，主要因房企資金面風(fēng)險尚未充分釋放。

當前監管層面對房企境內信用債、海外債、非標融資等融資渠道均有趨嚴態(tài)勢，而三季度起境內信用債又將進(jìn)入償付高峰期，房企下半年現金流壓力不容小覷。類(lèi)似中弘股份的中小房企信用事件仍有可能發(fā)生，進(jìn)一步壓制本就相對脆弱的市場(chǎng)情緒。

此外，中美貿易摩擦背景下人民幣匯率波動(dòng)加劇，可能導致部分資金恐慌之下拋出地產(chǎn)股，并引發(fā)聯(lián)動(dòng)效應。

不過(guò)，由于公募基金地產(chǎn)股持倉比例處于歷史底部(預計不足3%)，張宇認為板塊拋壓有限。

從個(gè)股來(lái)看，多位分析人士指出，此輪行業(yè)融資集中度的提升，將催生更多未來(lái)行業(yè)整合機會(huì )，從而利好龍頭房企加速搶占市場(chǎng)份額，并在中期維度開(kāi)啟利潤率回升周期。

多位房地產(chǎn)業(yè)內人士認為，去年3·17開(kāi)始樓市調控至今，政策已經(jīng)收緊了一輪又一輪，目前并未有放松的跡象;金融去杠桿仍然在持續，對房地產(chǎn)市場(chǎng)不利。

從年初開(kāi)始，超大型房企已經(jīng)意識到房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期調整的風(fēng)險，加緊出貨。年初碧桂園、恒大均在內部強調提升高周轉速度，快速回籠現金，近期綠城也強調了這一點(diǎn)。

作為行業(yè)風(fēng)向標，碧桂園最新的動(dòng)態(tài)則是，退出個(gè)別三四五線(xiàn)的財務(wù)投資型項目，控制資金風(fēng)險。財報數據顯示，截至2017年底，碧桂園已進(jìn)入全國600個(gè)城鎮，項目資源超過(guò)1000個(gè)，其中合作開(kāi)發(fā)達30%左右。