龍湖在重慶布局的商業(yè)項(xiàng)目是整個(gè)集團(tuán)的范本。

2003年，龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席吳亞軍時(shí)常會(huì)站在剛開(kāi)業(yè)的重慶北城天街二樓，數(shù)著當(dāng)日的客流量，這是龍湖第一個(gè)天街項(xiàng)目，忐忑與期待在她心中激蕩。15年后，發(fā)軔于重慶江北觀音橋的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為龍湖四大主航道業(yè)務(wù)之一。

2018年8月8日，龍湖集團(tuán)于創(chuàng)業(yè)25周年之際，正式宣布品牌升級(jí)，而在年初，龍湖提出“空間即服務(wù)”全新戰(zhàn)略，并由地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單一的主航道業(yè)務(wù)，演進(jìn)為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)服務(wù)四大主航道并進(jìn)，并試水養(yǎng)老、產(chǎn)城等創(chuàng)新領(lǐng)域。

這其中，龍湖商業(yè)截止到2017年底已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心有26家，籌備中的天街超過(guò)20個(gè)。按照龍湖集團(tuán)副總裁李楠的說(shuō)法，“未來(lái)三年，龍湖商業(yè)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目數(shù)量及面積將持續(xù)提升，到2020年，龍湖商業(yè)旗下開(kāi)業(yè)商場(chǎng)總數(shù)將超50座，商業(yè)租金目標(biāo)預(yù)計(jì)達(dá)成60億”。

回到它的發(fā)起地，龍湖在重慶布局的商業(yè)項(xiàng)目無(wú)疑是整個(gè)集團(tuán)的范本。目前，龍湖在重慶開(kāi)業(yè)的天街項(xiàng)目有5個(gè)，體量達(dá)到了150萬(wàn)平方米。在2017年龍湖商業(yè)實(shí)現(xiàn)的3.15億客流量中，重慶占到了接近1.48億客流。

根據(jù)龍湖集團(tuán)網(wǎng)格化布局戰(zhàn)略，它們希望未來(lái)在重慶三環(huán)內(nèi)將天街的數(shù)量再翻兩倍，達(dá)到二十座。

龍湖集團(tuán)華西區(qū)商業(yè)總經(jīng)理蔡勃向界面新聞表示，因?yàn)橹貞c的房?jī)r(jià)沒(méi)那么高，正是市場(chǎng)擴(kuò)張、凈地最好拿的一個(gè)時(shí)期。所以最近一兩年整個(gè)重慶在獲取項(xiàng)目上應(yīng)該比一線城市要稍微容易一些，一些項(xiàng)目是吃了土地的紅利。

這也給了龍湖一店一面，追求差異化的機(jī)會(huì)。“每一個(gè)天街我們都有單獨(dú)的定位。基本上在拿地前，我們會(huì)和地產(chǎn)協(xié)同，選擇地塊，分析地塊的交通、人口等因素，然后加注到地產(chǎn)的擴(kuò)展體系里。根據(jù)地塊選擇商業(yè)的體量，然后確定商業(yè)的經(jīng)營(yíng)、客戶和品牌定位”，蔡勃表示。

在重慶市場(chǎng)，龍湖既有體量近60萬(wàn)方，涵蓋1000多個(gè)品牌的時(shí)代天街，也有12萬(wàn)方小體量，打造時(shí)尚地標(biāo)的北城天街。

但要想成功，僅依靠定位也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。龍湖在商業(yè)業(yè)態(tài)上會(huì)根據(jù)客群的變化進(jìn)行調(diào)整，像北城天街如果現(xiàn)在以消費(fèi)者和品牌的需求來(lái)說(shuō)，體量是其最大的瓶頸。

該項(xiàng)目總經(jīng)理譚華向界面新聞表示，怎樣在有限的面積內(nèi)去做更精細(xì)化的劃分，商家是不是能滿足現(xiàn)階段我們的產(chǎn)品組合和消費(fèi)者需求，我們現(xiàn)在基本是做到了三年以后的一個(gè)規(guī)劃，調(diào)整完畢之后，在重慶的整個(gè)市場(chǎng)上我們要保證兩到三年絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

據(jù)了解，北城天街每年商家的調(diào)整比例基本保持在15%，商業(yè)項(xiàng)目也基本維持在3年一個(gè)規(guī)劃。另外，今年龍湖集團(tuán)在商業(yè)版塊成立了客戶研究部，“我們還是希望能夠真正地站在我們所需要服務(wù)的那部分消費(fèi)者視角，然后去研究和洞察他們常規(guī)的消費(fèi)行為，提供適配的服務(wù)”，蔡勃表示。

在如今購(gòu)物中心井噴式發(fā)展的狀態(tài)下，不管是大悅城還是華潤(rùn)都在尋求產(chǎn)品的差異化以滿足客群需求，而在此基礎(chǔ)上的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)才是企業(yè)制勝的關(guān)鍵。

位于重慶大學(xué)城的U城天街以U+學(xué)院成為龍湖的代表作品，U+學(xué)院作為一個(gè)共享的空間達(dá)到了2500平米，有兩層挑高的空間，配備了LED四面屏，演出級(jí)的舞美燈光和音響效果，以及階梯看臺(tái)和自帶USB的充電接口，這里看上去更像一個(gè)開(kāi)放的劇場(chǎng)，這在購(gòu)物中心中并不多見(jiàn)。

U城天街項(xiàng)目總經(jīng)理隆建向界面新聞表示，U+學(xué)院以消費(fèi)者為中心，搭建情感紐帶的場(chǎng)所，更是年輕人探索無(wú)限空間的可能。

這個(gè)空間可以往里面裝無(wú)限的內(nèi)容，電子競(jìng)技比賽、話劇演出、畢業(yè)展出、公開(kāi)課、明星見(jiàn)面會(huì)等，并且可以實(shí)現(xiàn)線上線下的互動(dòng)。事實(shí)上，這也為U城天街帶來(lái)了巨大流量，對(duì)于定位在奧特萊斯級(jí)別同類型商業(yè)來(lái)說(shuō)，除了價(jià)格可以吸附消費(fèi)者，空間和活動(dòng)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力也可以成為新的突破。

而在未來(lái)，龍湖的商業(yè)操盤能力將集中體現(xiàn)在重慶龍湖光年項(xiàng)目上。

這個(gè)TOD項(xiàng)目自持的體量有21萬(wàn)方，地上七層、地下二層，總體量達(dá)到了48萬(wàn)方。項(xiàng)目是成渝高鐵及三條地鐵上蓋，周邊的公交線路有55條，以及一條城市快軌。

盡管龍湖的商業(yè)不乏地鐵上蓋，但這個(gè)項(xiàng)目的體量以及涵蓋的軌道種類數(shù)量在國(guó)內(nèi)均是首例，龍湖對(duì)外稱之為“首個(gè)商圈高鐵TOD綜合體”，這也是龍湖商業(yè)創(chuàng)新的打板項(xiàng)目。

TOD無(wú)疑是能力者的游戲，它不僅考驗(yàn)企業(yè)與政府、軌交公司等多個(gè)主體溝通協(xié)調(diào)能力，并且在開(kāi)發(fā)TOD項(xiàng)目的過(guò)程中，企業(yè)需要具備打造多個(gè)復(fù)合業(yè)態(tài)空間的能力。

龍湖曾派團(tuán)隊(duì)赴日本考察、借鑒成熟經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，龍湖還在今年年初提出“空間即服務(wù)”新戰(zhàn)略，其核心針對(duì)龍湖具備多業(yè)態(tài)空間打造運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力，且加強(qiáng)協(xié)同而提出，這也促進(jìn)了龍湖在TOD模式下的多業(yè)態(tài)聚合。

龍湖光年總經(jīng)理吳洋向界面新聞表示：“我們看中這塊地是作為交流樞紐的功能。它的客群不只包括火車乘客，也包括來(lái)步行街購(gòu)物的客戶，也有軌道換乘的各種客群，他們帶來(lái)的交通流量的價(jià)值，哪怕只有一小部分進(jìn)商場(chǎng)，客流量在重慶都會(huì)是非常高的。”

據(jù)了解，該項(xiàng)目的交通形式預(yù)估將承載100萬(wàn)的客流量，另外項(xiàng)目的業(yè)態(tài)也頗為豐富，除了購(gòu)物中心外，還包括辦公酒店等多種業(yè)態(tài)。

吳洋表示，未來(lái)這里會(huì)形成跟我們購(gòu)物中心相錯(cuò)位的經(jīng)營(yíng)形態(tài)，我個(gè)人覺(jué)得這一個(gè)項(xiàng)目就能帶動(dòng)整個(gè)商圈的業(yè)態(tài)會(huì)有更豐富的表現(xiàn)，而且商圈的中心會(huì)朝我們這邊移動(dòng)。

對(duì)于周邊的商圈來(lái)說(shuō)，沙坪壩區(qū)域此前被高鐵切割開(kāi)，而這個(gè)項(xiàng)目還將起到縫合城市商業(yè)裂縫的作用。

據(jù)重慶市商務(wù)委提供的數(shù)據(jù)，目前沙坪壩商圈轄區(qū)面積0.27平方公里，商業(yè)建筑面積64萬(wàn)平方米，商務(wù)建筑面積10萬(wàn)平方米。在沙坪壩高鐵站加蓋后，商圈的面積將擴(kuò)大到0.74平方公里，加蓋后的連片效應(yīng)，推動(dòng)沙坪壩區(qū)商圈的進(jìn)一步擴(kuò)容。

據(jù)沙坪壩區(qū)公布的商圈擴(kuò)容提質(zhì)方案，將按照遠(yuǎn)期、中期、近期實(shí)施改造建設(shè)。商圈分為3個(gè)層級(jí)，核心層級(jí)商圈面積141.65萬(wàn)平方米，亞層級(jí)商圈面積568.97萬(wàn)平方米，外圍層級(jí)商圈面積達(dá)到748.66萬(wàn)平方米，擴(kuò)容5倍多。

而對(duì)于預(yù)期收益，吳洋并未直言，他表示，“這種模式在日本已經(jīng)很成熟了，這種城市節(jié)點(diǎn)，綜合樞紐的TOD項(xiàng)目，每年的成交人數(shù)還在增長(zhǎng)，沙坪壩也會(huì)如此。”

對(duì)于龍湖商業(yè)在重慶的未來(lái)，蔡勃表示未來(lái)重慶龍湖將是集團(tuán)穩(wěn)定的糧倉(cāng)、后腰、人才的基地和創(chuàng)新打板中心。