30年地產(chǎn)風云，王者更迭，但財富的本質(zhì)與趨勢始終如一。

我們祈禱能夠預(yù)測趨勢，我們不斷追求速度與規(guī)模，但是沒有人能夠挑戰(zhàn)市場的規(guī)律。

中國房地產(chǎn)行業(yè)的30年，是陽光彩虹與狂風暴雨輪回更替的30年。

1988年，中國農(nóng)歷龍年，憲法第十條第四款增加了“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”的字樣。寥寥數(shù)語，揭開了中國民間房地產(chǎn)行業(yè)的春天，“萬通六君子”在熱土海南名噪一時，王石在深圳成為“拿地王”，“大炮”任志強在華遠開啟桀驁不馴的地產(chǎn)生涯，“教父”桂強芳成立了中國第一家房地產(chǎn)中介代理公司……

那是中國房地產(chǎn)行業(yè)的第一輪牛市。僅用5年時間，中國房價均價翻了3倍，開發(fā)企業(yè)從數(shù)千家增長到3萬家。

然而，一切繁華都在1993年告一段落：市場嚴重供過于求，在政府調(diào)控下，熱錢抽離，房價地價狂泄。1995年，中國商品房累計空置建筑面積高達5 031萬平方米，海南省95%的房地產(chǎn)公司倒閉。

狂熱，調(diào)控，下泄，去庫存，再次狂熱。有人在輪回中水深火熱，有人卻春風得意;有人在輪回中黯然出局，有人卻強勢再起。

30年來，中國人在地產(chǎn)業(yè)的輪回中尋找財富的本質(zhì)。而歷史告訴我們，永遠不要與趨勢為敵，一切都是最好的安排。

趨勢內(nèi)外的贏家

1999年5月，王石以登山者的身份，征服了他人生中第一座高峰—青海玉珠峰，接著是西藏章子峰、新疆慕士塔格峰……2003年，王石征服了全球第一高峰—珠穆朗瑪峰。

伴隨王石征服的高峰越來越多，萬科也坐上了中國房地產(chǎn)行業(yè)頭把交椅，一坐就是20年。

正是在風暴來襲、房地產(chǎn)行業(yè)萬馬齊喑的1993年，王石在眾人的驚詫中做出“all in”房地產(chǎn)的決定，萬科迅速地從綜合商社發(fā)展為純粹的房地產(chǎn)企業(yè)。

這一冒險行為在1998年收獲奇效：政府宣布全面終止福利分房，住房分配貨幣化開啟。當時，很多單位“批發(fā)式”買房，再提供給員工作為住房，全國存量空置房被一掃而空，中國房地產(chǎn)去庫存1.0讓蓄勢許久的萬科成功登頂。

然而，正值職業(yè)生涯的巔峰，王石卻選擇悄然隱退。他辭去總經(jīng)理一職，登山、跳傘逐漸成為了他的“正事”。

或許，當時的王石已經(jīng)預(yù)料到了。2年后的2001年，在房地產(chǎn)行業(yè)又一次步入狂熱后，中國將掀起跨時3年的房地產(chǎn)全面整頓，行業(yè)再次步入寒冬。

待到王石選擇“復(fù)出”已是2005年，由他“遙控”的接班人郁亮在復(fù)蘇的市場中掀起縱橫捭闔的并購戰(zhàn)略，僅2006年一年就鯨吞了13家房地產(chǎn)企業(yè)，并一舉進入之前從未染指的北京市場。

一退一進，萬科從中國第一大房地產(chǎn)企業(yè)，變成全球第一大房地產(chǎn)企業(yè)，從那時起萬科被外界稱作“宇宙第一大房企”。

對行業(yè)趨勢的精準把握，向來被認為是萬科稱王的法寶。30年風云變幻，王石丟過兩次對萬科控制權(quán)的陣地，卻從來沒有判斷錯行業(yè)的趨勢。

1994年，《城市房地產(chǎn)管理法》出臺，建立預(yù)售許可——客戶預(yù)支房款，房地產(chǎn)公司拿錢蓋房，最后交付。預(yù)售制度放大了房地產(chǎn)公司的杠桿，使其能夠快馬加鞭超前建設(shè);同時，也給掌舵者們出了一道難題：開盤價幾何?

如果行業(yè)向好，預(yù)測房價平穩(wěn)上升，房地產(chǎn)企業(yè)勢必會抓緊建房、迅速開盤，同時大張旗鼓拿地;如果行業(yè)走弱，預(yù)測房價一般甚至下跌，房地產(chǎn)企業(yè)則既不拿地也不建房。

周易八卦，五行占卜。對房價的預(yù)測既是老百姓的要事，也是地產(chǎn)商的要務(wù)。顯然，王石把這一問題看作是輪回—月盈則虧，水滿則溢，周而復(fù)始，生生不息。

2000年，有的人選擇跳出輪回，而他就是王健林。

在佳兆業(yè)、陽光100等企業(yè)擁抱商住市場的時候，王健林執(zhí)掌的萬達果斷抽身，進軍商業(yè)地產(chǎn)。他還發(fā)明了一種全新的商業(yè)模式“訂單地產(chǎn)”：招商在前，建設(shè)在后，與一流商家共同選址、共同設(shè)計、先租后建。

2001年，訂單模式下的第一個萬達廣場在長春重慶路建成。開業(yè)前就已成功引入沃爾瑪、蘇寧電器等大商家，萬達廣場一炮打響。

到2017年，萬達廣場已達168座，2018年預(yù)計新開52座。伴隨攻城略地，30年來成長起來的商業(yè)力量業(yè)已與萬達廣場深度捆綁，改變了一個又一個城市的商業(yè)綜合體生態(tài)。

30年，中國住房市場經(jīng)歷了至少3次大起大落，然而中國商業(yè)地產(chǎn)的輪回至今沒有真正出現(xiàn)。王健林成為中國經(jīng)濟持續(xù)攀升蔭蔽下的受益者。

效率與質(zhì)量

在激蕩的房地產(chǎn)行業(yè)輪回中，進化出了一種獨有的物種：粵式地產(chǎn)商。他們包括恒大、碧桂園、雅居樂、富力、合生、珠江等赫赫有名的地產(chǎn)巨頭，其特點就是“短”“平”“快”。

1996年，恒大成立。掌門人許家印給恒大下的項目開發(fā)命令就是：當年征地、當年報建、當年動工、當年竣工、當年售罄、當年轟動、當年入住、當年受益。

極快的開發(fā)速度，帶來極短的反應(yīng)時間，無疑是應(yīng)對行業(yè)趨勢沉浮的利器：形勢有利時能夠攫取最大回報，形勢不利時能夠爭取最大輾轉(zhuǎn)空間。

在恒大，半小時內(nèi)，集團的任何指令都能傳達給各個角落的基層員工。如果上午決定成立一家分公司，下午就可以到目的地召開新公司管理層會議。即便是臨時決定開發(fā)一個新的項目，恒大也可以在短短2個小時內(nèi)組建一個工種齊全的隊伍。

在這套靈敏的“神經(jīng)系統(tǒng)”基礎(chǔ)上，許家印進而推行創(chuàng)造了恒大奇跡的擴張法寶——標準化。對此，恒大出臺了《精品工程標準》，將龐雜的項目開發(fā)過程分解細化為6 000多個小環(huán)節(jié)，大到項目規(guī)劃、材料采購和招標合作，小到員工的伙食、接送和住宿，全部設(shè)定硬性標準加以管理。標準化，既可快速復(fù)制項目，又能確保精品質(zhì)量，還極大地降低了成本。

2014-2015年，在萬科陷入“寶萬之爭”、整個房地產(chǎn)行業(yè)陷入調(diào)整期的時間節(jié)點上，許家印強勢“加注”，在一二線城市頻繁拿地，積蓄勢能。2016年，行業(yè)復(fù)蘇，“恒大速度”顯示威力，一年干了3 734億元銷售額，將萬科遠遠地甩在了后面，首次問鼎最大房地產(chǎn)企業(yè)。

在拼“快”這一項上，楊國強執(zhí)掌的碧桂園似乎有過之而無不及。

有關(guān)“碧桂園速度”的描述是這樣的：項目從土地摘牌到動工，平均時間是50天;從土地摘牌到開盤，平均時間是156天;從開工到開盤，到資金回流，即3個月開盤，4個月資金回正，5個月資金再利用，一年內(nèi)資金可以回籠2次。

楊國強甚至還要求：土地摘牌后一天內(nèi)出規(guī)劃圖，設(shè)計院在接到戶配要求后必須通宵工作，當天出圖，為節(jié)省時間必須采用標準化產(chǎn)品，第二天，項目總就要去當?shù)卣畧蠼?。如果一個項目摘牌就開工，獎勵項目總20萬元，往后每推遲1天扣1萬元，直到罰款20萬元，超過40天，項目總就要被撤職。

高速度、高壓力、強執(zhí)行，9個字可以概括“碧桂園速度”，業(yè)內(nèi)稱為碧桂園無往而不利的“高周轉(zhuǎn)模式”。2017年，碧桂園實現(xiàn)銷售收入5 508億元，超越恒大、萬科，讓最大房地產(chǎn)企業(yè)再度易主。

2016年，恒大超越萬科;2017年，碧桂園超越恒大。中國房地產(chǎn)行業(yè)似乎進入由粵式地產(chǎn)商主導(dǎo)的高光時刻。

然而，2018年接二連三的變故，讓這場群雄逐鹿陷入深深的反思。

2018年6-7月，碧桂園接連發(fā)生安全生產(chǎn)事故：6月24日，碧桂園上海奉賢區(qū)在建項目紅墅林發(fā)生事故，致1死9傷;7月12日，碧桂園杭州前宸府基坑坍塌，所幸無人傷亡;7月26日，安徽六安碧桂園城市之光工地圍墻和板房倒塌，造成6死多人受傷……

碧桂園的高周轉(zhuǎn)，關(guān)鍵必然是投入產(chǎn)出時間越短，資金周轉(zhuǎn)率、資金回報率越高。但是從現(xiàn)實來看，這就意味著項目有充足的理由壓縮從拿地，到開工、施工、開盤、現(xiàn)金流回正的時間。而任何工程都有合理的工期，如果為了速度而趕工，安全與質(zhì)量問題便難有保證。

碧桂園的一連串事故，正是在為高周轉(zhuǎn)的商業(yè)模式埋單。出于商業(yè)規(guī)律與人道主義，它必然引起輿論的強烈反彈，也讓人們對持續(xù)高燒不退的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生疑問——

房地產(chǎn)市場如此焦躁，新一輪的行業(yè)寒冬即將到來了嗎?

財富的本質(zhì)不死

2010-2015年，中國房地產(chǎn)市場陷入“凍市”，房價不漲不跌，投機絕跡，空置房飛速增加。

2015年底，中國再次啟動去庫存政策。隨后房價飆升，數(shù)倍上揚。

這一輪房地產(chǎn)行業(yè)財富的狂飆只持續(xù)了不到1年的時間——2016年國慶，“限購限貸”“限售限價”陸續(xù)推出，調(diào)控政策不斷加碼，中國房價又慢慢恢復(fù)低速增長。

與以往任何調(diào)控不同的是，本輪調(diào)控提出一個至關(guān)重要的觀點：房子是用來住的，不是用來炒的。

然而，任志強說，越出政策的地方，房價越要上漲。

過去10年，少有人在意任志強在華遠地產(chǎn)的職業(yè)身份，而是把他視作房價堅定的看多派。無論周圍人如何質(zhì)疑、反對，任志強都會怒目圓睜地轟出“歷史證明房價永遠都是上漲”“中國的年輕人就該買不起房子”的驚人語錄。態(tài)勢的發(fā)展也總是證明他是對的，其他人都是錯的。

任志強其實看穿了財富的本質(zhì)：城市化進程無法抵擋，房價長期看一定會上漲。主要城市土地實際供應(yīng)量都在下降，一二線城市人口集中度仍在攀升，中國房價距離真正的高位還有很遠的距離。

力挺房價，任志強被稱作是“中國老百姓最想揍的商業(yè)大佬”。事實上，作為一名看多派，任志強并沒有享受到多少房價飆升的好處，反而深受其害。由于土地拍賣價格的持續(xù)攀升，華遠地產(chǎn)一度被擠出一線城市，也甚少當過“地王”，“南萬科、北華遠”的輝煌歷史漸成往事。

任志強只是說了他覺得應(yīng)該說的，他想告訴中國的年輕人：拋開表面的干擾與繁復(fù)，我們需要看清財富的本質(zhì)。就宛如好友寧高寧對他的評價：不太識時務(wù)，也不知道顧全大局，而且有時候不知趣，還老是自以為是，但他是一個“真實的人”。

按照任志強的預(yù)測，中國房地產(chǎn)市場仍有20年的黃金期，但是它一定會顯示出相較以往的不同：一線市場長期向好，三四線市場兇險;同時，房地產(chǎn)行業(yè)從“春秋”進入“戰(zhàn)國”。

2018年1-7月，實現(xiàn)千億元銷售額的地產(chǎn)公司已達10家：碧桂園、萬科、恒大、保利、融創(chuàng)、綠地、中海、龍湖、新城、華潤。而在2014年，全年銷售額突破千億元的地產(chǎn)公司才7家。這意味著行業(yè)集中度正在上升，處于頭部的企業(yè)有望通過兼并重組獲取更多行業(yè)資源，進一步擴大市場份額，實現(xiàn)強者恒強、大者愈大。

幾乎是必然的趨勢，未來的中國房地產(chǎn)市場，將是大象與大象之間的游戲。這是由財富聚合的本質(zhì)決定的，只有規(guī)模效應(yīng)的凸顯，才可以降低拿地成本、融資成本，并以此獲得良好發(fā)展前景和資源，進一步凸顯規(guī)模效應(yīng)。

中國房地產(chǎn)行業(yè)的輪回與趨勢，最終從行業(yè)回到企業(yè)內(nèi)部。速度與規(guī)模的角逐并未停歇，擺在所有人面前的是一道全新的課題：誰能在快與穩(wěn)之間尋求最佳平衡，誰才能真正笑到最后。

30年地產(chǎn)風云，看過萬科、恒大、碧桂園，期盼更好的未來。

習酒點評

從1988年到2018年，30年來中國民間房地產(chǎn)市場從零發(fā)展到200萬億元的大市場，見證著中國企業(yè)對財富趨勢的摸索，見證著中國企業(yè)家對規(guī)模與速度的追求與平衡，更見證著中國經(jīng)濟的騰飛。

[ 編輯 唐亮 E-mail：tangliangcq@126.com ]