在“宇宙中心”深圳龍華，每一次土地拍賣(mài)都是兵家必爭之地。

在2019年6月24日深圳這場(chǎng)“史詩(shī)級”土地拍賣(mài)中，龍華宗地在龍光、中海兩家纏斗數輪之后，最終被龍光以65.85億元的總價(jià)，并配建人才住房3.67萬(wàn)平方米拿下，其可售樓面價(jià)約6.49萬(wàn)元/平方米(以配建人才房成本為5000元/平方米計算)。

這宗土地的樓面價(jià)已經(jīng)超過(guò)了2016年6月2日在同一片區，由電建集團和中國金茂聯(lián)合體以82.9億元的高價(jià)拿下的地塊，彼時(shí)的樓面地價(jià)高達56781元/平方米，為現房銷(xiāo)售試點(diǎn)項目，至今仍未入市。

現實(shí)的情況是，在“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的基調下，深圳樓市近年來(lái)一直保持平穩，“新科地王”周邊的二手房目前在6.8萬(wàn)~7.3萬(wàn)元/平方米左右，僅略高于龍光的樓面價(jià)，最終入市時(shí)的市場(chǎng)情況還未可知。

這宗地塊的命運，不僅影響著(zhù)龍光，也影響著(zhù)金茂——老地王盼望著(zhù)新地王更高的樓面價(jià)推高房?jì)r(jià)“解套”，而新地王如何打造成區域的標桿項目，考驗著(zhù)金茂、龍光兩家的戰略眼光。

金茂府“等待援軍”

這是金茂在深圳的首秀。

它的標簽中有許多個(gè)“最”和“第一”：龍華片區樓面單價(jià)最高、深圳第一座金茂府，同時(shí)，它也是深圳現房銷(xiāo)售的試點(diǎn)項目。頭頂光環(huán)，業(yè)界對它的關(guān)注度不可謂不高。

距離拿地已經(jīng)三年過(guò)去，龍華金茂府至今仍未面世。“鎂刻地產(chǎn)”記者2019年6月25日走訪(fǎng)這一項目時(shí)發(fā)現，龍華金茂府的建設已經(jīng)進(jìn)入收尾階段，據現場(chǎng)保安透露，現在僅余一些內部裝修的收尾工作。

龍華金茂府目前銷(xiāo)售中心仍未開(kāi)放，但在樓盤(pán)所在區域有一處品牌館。記者以購房者身份在現場(chǎng)了解到，目前金茂府“樓已經(jīng)全部建好，但由于是現樓銷(xiāo)售項目，必須通過(guò)驗收之后才能夠發(fā)售，預計七月通過(guò)竣工備案。”

“通過(guò)驗收之后，八月份、九月份才會(huì )正式對外開(kāi)放。下半年，肯定會(huì )開(kāi)盤(pán)，但還沒(méi)有具體的時(shí)間點(diǎn)。”現場(chǎng)的銷(xiāo)售人員透露。

現場(chǎng)銷(xiāo)售人員在被問(wèn)及銷(xiāo)售均價(jià)時(shí)表示，雖然沒(méi)有具體價(jià)格，但因為是現房銷(xiāo)售項目，我們的地成本比較高，“以我們的成本和配套，價(jià)格肯定在10萬(wàn)元/平方米以上。”

這一價(jià)格是大幅超出周邊樓盤(pán)的均價(jià)的，屬于“豪宅”定位，但這一片區并非傳統的豪宅區。記者走訪(fǎng)周邊中介與樓盤(pán)時(shí)發(fā)現，周邊二手小區的價(jià)格在6萬(wàn)~7萬(wàn)元/平方米，過(guò)去這三年，漲幅并不大。

“小區都比較老，也是慢慢漲。”一名片區中介指出。這固然有片區的現實(shí)結構情況，但另一個(gè)重要的事實(shí)是，深圳樓市這幾年一直都十分平穩。

兩組數據可以說(shuō)明問(wèn)題：據深圳中原地產(chǎn)統計，2018年深圳新房全年成交均價(jià)為54120元/平方米，同比降低0.6%;2019年5月，深圳一手豪宅成交均價(jià)為111082元/平方米，環(huán)比下跌6.0%，且在此之中，南山區豪宅成交占比近九成。

一名青睞金茂府的產(chǎn)品且已認籌北京金茂府的人士也關(guān)注龍華這座金茂府，但她在詳細了解周邊的配套與定位之后顯得意興闌珊，“這價(jià)格太貴了。有這個(gè)價(jià)格，我肯定選華僑城、香蜜湖了。”

龍光的“自我救贖”

“新地王”為“舊地王”解套，這似乎是一個(gè)“固定”認知，金茂應該也有所期待。

6月24日，在土地拍賣(mài)現場(chǎng)，金茂多次舉牌，直至最后，志在必得的中海與龍光殺了出來(lái)它才逐漸收手，而龍光是最后的贏(yíng)家。

龍華可以被視作是龍光的“福地”。它曾在這里創(chuàng )下多個(gè)“地王”的紀錄，在市場(chǎng)當下都不看好的情況下，最終賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。

2015年，位于龍華新區民治辦事處的A811-0319號宗地掛牌出讓?zhuān)埞獾禺a(chǎn)以112.5億元拿下該項目，成為龍華新總價(jià)地王，折合樓面地價(jià)1.95萬(wàn)元/平方米。

龍光隨后打造了“龍光玖鉆”的項目，其銷(xiāo)售均價(jià)超過(guò)6萬(wàn)元/平方米，據克而瑞的統計，這一項目是2018年單盤(pán)銷(xiāo)售的亞軍，年銷(xiāo)售額159.9億元。

在此之前，龍光在這一片區也曾創(chuàng )下“樓面價(jià)之最”——2014年12月，龍光地產(chǎn)以總價(jià)46.8億元拿下位于深圳市龍華白石龍區域的A802-0305號住宅用地，地塊折合樓面地價(jià)2.51萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率高達85.3%，最終這一項目也以高價(jià)入市。

這或許可以解釋?zhuān)埞鉃楹螌π鲁鲎尩倪@宗土地如此看重——它在這里嘗過(guò)很多的甜頭。

龍光對這一宗土地的前景研判也十分樂(lè )觀(guān)。

對這一宗地塊有過(guò)研判的人士告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者，如果以金茂府的成本來(lái)測算，由于其要求現房銷(xiāo)售，至今已3年仍未達可售條件，單純比正常預售項目多2.5年，利息成本約1.1萬(wàn)元/平方米，實(shí)際樓面價(jià)成本約7萬(wàn)元，從這一角度來(lái)看，金茂府的成本還高于龍光。

但即使如此，龍光這一樓面價(jià)也考驗著(zhù)它的操盤(pán)能力。

一名TOP3房企深圳公司投拓口的人士認為，從項目運營(yíng)角度來(lái)講，(上述判斷方式)是有道理的，因為判斷的基礎是現時(shí)點(diǎn)的售價(jià)，“項目成本就是土地成本+建安+銷(xiāo)管財+相關(guān)稅費。”

“但是很少有人會(huì )這么算。”上述人士續稱(chēng)，對龍光而言，在樓面價(jià)高企已經(jīng)十分高企基礎上，勢必在產(chǎn)品打造上，也要獲得更高的溢價(jià)率才能夠凸顯價(jià)值。

短時(shí)間內，龍華片區也許很難有新的地王來(lái)為龍光陪跑，而龍光目前的產(chǎn)品多數也以剛需為主，如何玩轉這宗地塊將其打造為標桿項目也是頗受關(guān)注的重點(diǎn)。

本文來(lái)源：每日經(jīng)濟新聞