“如果誰(shuí)現在離開(kāi)深圳，那他是一個(gè)悲觀(guān)主義者;如果誰(shuí)現在來(lái)到深圳，那他是一個(gè)樂(lè )觀(guān)主義者。”

這是1997年香港回歸之前，外界對于深圳城市前途的思考，這句話(huà)用在2019年的樓市上同樣貼切。從2015年房?jì)r(jià)翻倍，到2016年進(jìn)入調控模式，深圳房?jì)r(jià)可以說(shuō)已經(jīng)三年沒(méi)漲。

此時(shí)買(mǎi)房，你可能是一個(gè)樂(lè )觀(guān)主義者;此時(shí)賣(mài)房，那你可能是一個(gè)悲觀(guān)主義者。

期待與失落同在，在深圳樓市調控的三年里，未買(mǎi)房的人盼望著(zhù)房?jì)r(jià)回落，結果并未實(shí)現，房?jì)r(jià)企穩在高位。已經(jīng)買(mǎi)房的人，或者是“炒房”的人，如果過(guò)度依賴(lài)貸款，購買(mǎi)了承受能力范圍之外的房子，他或許已經(jīng)感受到了殘酷，甚至準備拋售，猶如個(gè)人“降杠桿”。

地產(chǎn)商們同樣躊躇，深圳公開(kāi)土地市場(chǎng)中的土地又稀缺又昂貴，每一次舉牌都決定了職業(yè)經(jīng)理人的命運，甚至是公司的命運。

“巧婦難為無(wú)米之炊”，深圳買(mǎi)不到地，地產(chǎn)商們立即轉向東莞、惠州等臨近深圳的城市。他們會(huì )發(fā)現，那里的土地市場(chǎng)同樣火熱，但不得不買(mǎi)。

無(wú)論是深圳，還是東莞，土地市場(chǎng)火熱，房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)卻反映平平，就算是深圳五宗地賣(mài)出224億元，也沒(méi)有如期帶來(lái)“土拍行情”，深圳樓市在一季度出現“小陽(yáng)春”之后迅速回落，第二季度進(jìn)入平淡行情。

“面粉價(jià)格快趕上面包價(jià)格了”，土地拍賣(mài)的樓面價(jià)格很接近周邊的房?jì)r(jià)，地產(chǎn)商的研究性報告中，房?jì)r(jià)在兩年后必然會(huì )上漲。這種預測在2016年時(shí)肯定也出現過(guò)，實(shí)踐證明這可能是錯的。

房?jì)r(jià)三年不漲，購房者和地產(chǎn)商都開(kāi)始誠實(shí)的面對內心的預期與欲望。有些地產(chǎn)商看著(zhù)土地拍賣(mài)價(jià)格再創(chuàng )新高，開(kāi)始捂盤(pán)惜售，希望慢慢迎來(lái)房?jì)r(jià)的上漲，但也有地產(chǎn)商“偷偷”放出銷(xiāo)售折扣，希望在淡市中加快銷(xiāo)售。

購房者再也不敢、也不能用“高評高貸”的方法，購買(mǎi)超出自己實(shí)際支付能力范圍的房子，那些被認為是“剛需”的首次購房者，一看到地產(chǎn)商開(kāi)出高價(jià)可能扭頭就走，尋找下一個(gè)能夠接受的價(jià)格，就算樓盤(pán)條件有些方面并不如意。

房?jì)r(jià)滯漲

6月29日，深圳上半年最后一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，推售610套房源，主推77-160平方米戶(hù)型，這是恒大將總部遷入深圳后第一個(gè)大型住宅項目。

這個(gè)距離深圳福田市區有著(zhù)近45公里車(chē)程的樓盤(pán)，給出了足夠優(yōu)惠，均價(jià)3.8萬(wàn)元/平方米，折扣優(yōu)惠后價(jià)格最低到3.4萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)當日小戶(hù)型全部售罄，一周后，該樓盤(pán)只剩下少量150平方米的大戶(hù)型在售。

這是深圳上半年樓市中一個(gè)典型樣本，主打首次置業(yè)的“剛需”客戶(hù)，“剛需”價(jià)格，精裝修交付，不需要額外的裝修費用。同時(shí)，這也是一個(gè)與地鐵無(wú)縫對接的樓盤(pán)，地鐵預計將于2023年開(kāi)通。

沒(méi)有人懷疑這座城市有著(zhù)長(cháng)遠的發(fā)展前景，這個(gè)樓盤(pán)也可能在未來(lái)幾年內變得宜居，也有可能迎來(lái)價(jià)格上漲。只是沒(méi)有人能夠精確預測這一天到底什么時(shí)候來(lái)臨，盡管如此，深圳數量龐大的購房人群，迅速將600多套房源全部消化。

從2018年下半年開(kāi)始，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)基本進(jìn)入理性模式，樓盤(pán)開(kāi)出理性的價(jià)格，拿出品質(zhì)合格的產(chǎn)品，以及作出該有的營(yíng)銷(xiāo)努力，購房者基本能夠愿意為此買(mǎi)單。

深圳貝殼研究院數據顯示，2019年上半年新房住宅共成交1.8萬(wàn)套，環(huán)比增長(cháng)6.6%，同比增長(cháng)40%。2015年-2018年上半年，深圳新房住宅共成交3.18萬(wàn)、2.32萬(wàn)套、1.05萬(wàn)套、1.28萬(wàn)套，這意味著(zhù)深圳樓市已經(jīng)走出成交低谷，“小陽(yáng)春”的確存在。

剛需客戶(hù)占市場(chǎng)客戶(hù)的比例持續增加。深圳貝殼研究院數據統計，2019上半年首次置業(yè)的比例為66.1%，呈現繼續擴大的趨勢，相比2016年回升約20個(gè)百分點(diǎn)，而改善置業(yè)壓縮約8個(gè)百分點(diǎn)、投資置業(yè)壓縮約12個(gè)百分點(diǎn)。

二手房成交量相比17年的低點(diǎn)，也有回升。2019年上半年，深圳二手住宅共成交3.12萬(wàn)套，同比下降7.6%。在2015-2018年上半年，深圳二手住宅成交套數分別為6.04萬(wàn)套、5.93萬(wàn)套、2.9萬(wàn)套、3.37萬(wàn)套。

深圳樓市走過(guò)了最艱難日子，在價(jià)格方面卻未有明顯的信號。

深圳中原研究中心的數據顯示，深圳2018年新房住宅限價(jià)明顯，住宅均價(jià)延續2017平穩下調趨勢，從1月至12月累計下調180元/平，全年均價(jià)為54120元/平，同比下降0.6%。國家統計局最新發(fā)布的6月房?jì)r(jià)數據顯示，深圳6月房?jì)r(jià)同比僅小幅上漲了1.3%。

最近，深圳官方剛剛取消公布新房?jì)r(jià)格，理由是深圳新房市場(chǎng)規模較小，成交均價(jià)易受成交結構的影響，豪宅的高價(jià)容易將全市均價(jià)拉高;另一方面，深圳二手房的價(jià)格官方從未統計數據，中介機構存在統計口徑的差別。

深圳貝殼研究院的數據顯示，上半年深圳全市二手住宅成交均價(jià)為58992元/平方米，每套總價(jià)的中位數為355萬(wàn)元，環(huán)比分別上漲3.3%、6.9%;而深圳中原研究中心的數據顯示，上半年二手住宅成交均價(jià)為52543元/平方米，較去年均價(jià)上升4.2%，較去年12月上升1.9%。

按照中原研究中心2016年的數據，深圳2016年上半年的二手房樣本樓盤(pán)成交均價(jià)為55883元/平方米。如果以深圳中原的數據，深圳二手房成交均價(jià)不增反降，幅度約為6%。

這與市場(chǎng)感受基本一致，除部分樓盤(pán)受學(xué)位、規劃等特殊因素影響，深圳的房?jì)r(jià)已基本三年未漲，或略有降價(jià)。

瘋狂土地

同樣是在6月底，深圳進(jìn)行了一場(chǎng)“史詩(shī)級”土地拍賣(mài)，一次性出讓5宗住宅地塊，起拍總價(jià)為154.35億元，初始配建人才住房面積約為9.35萬(wàn)平方米。

這是深圳近10年以來(lái)，最大規模的住宅地塊出讓?zhuān)?0多家房企爭奪，最終越秀地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、電建地產(chǎn)、平安不動(dòng)產(chǎn)各拿下一宗地塊，成交總價(jià)達到223.84億元，總體溢價(jià)率約為45%，另外配建人才住房的面積被推高至16.04萬(wàn)平方米，溢出率約為72%。

在當日土地拍賣(mài)中，總部在深圳的央企華僑城多次舉牌龍華民治地塊，但最終并未拿下，反而被民營(yíng)房企龍光以總價(jià)65.85億元+配建人才房3.67萬(wàn)平方米將其收入囊中。半個(gè)月之后，華僑城出現在東莞土地市場(chǎng)，接連拿下兩宗商住用地，耗資約16億元。

無(wú)論是深圳還是東莞，土地拍賣(mài)的成交樓面地價(jià)，都已非常接近周邊新房售價(jià)。如中海拿下的深圳光明地塊樓面地價(jià)約4萬(wàn)元/平方米，深圳坪山地塊樓面價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米。

賣(mài)房虧損的局面實(shí)質(zhì)上已經(jīng)出現，在東莞樓市中表現更為明顯，各大地產(chǎn)商在2016年拿下的黃江、虎門(mén)地塊，如今都在虧本出售。盡管如此，新一輪的土地熱潮又在進(jìn)行，如房?jì)r(jià)不能上漲，虧損或者不賺錢(qián)又將在兩三年之后出現。

深圳土地市場(chǎng)同樣如此，如龍華金茂府、寶安泰禾尖崗山地塊、坪山信達泰禾金尊府，如不能突破限價(jià)政策，開(kāi)盤(pán)必然出現虧損，就算突破限價(jià)政策，開(kāi)盤(pán)也不一定能夠取得預期的成績(jì)。

瘋狂土地市場(chǎng)中，地產(chǎn)商都有自己的優(yōu)勢和苦衷。6月份在深圳奪地的開(kāi)發(fā)商中，越秀擁有出色的融資能力，且是首次進(jìn)入深圳;龍光在深圳的“豪賭”賺的盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，現在依然敢于下注;中海地產(chǎn)、電建地產(chǎn)急需土地支撐城市公司運作，而平安不動(dòng)產(chǎn)是土地“收割機”，拿下土地后將引入合作伙伴進(jìn)行操盤(pán)。

房?jì)r(jià)不漲、市場(chǎng)清淡，地產(chǎn)商也開(kāi)始誠實(shí)面對自己的能力與野心是否匹配。在土地市場(chǎng)中，聯(lián)合拍賣(mài)、聯(lián)合開(kāi)發(fā)的趨勢越來(lái)越明顯;拿不到公開(kāi)市場(chǎng)的土地，一些此前不做城市更新的地產(chǎn)商，決然進(jìn)入這個(gè)擁有更大風(fēng)險的新領(lǐng)域。

萬(wàn)科高喊的“收斂聚焦”表現在深圳市場(chǎng)上，可能就是應對調控市場(chǎng)的策略，提高發(fā)現客戶(hù)的能力，打造客戶(hù)買(mǎi)單產(chǎn)品的能力，甚至是如何處理客戶(hù)維權的能力。

地產(chǎn)商分清楚哪些是運氣、哪些是能力，和購房者分清楚哪些是欲望、哪些是必須是一樣的道理。在這個(gè)15萬(wàn)億、最貼近民生的大市場(chǎng)中，樓市“掘金”不應該是所有人的第一選擇，也不應該所有地產(chǎn)商都能賺到錢(qián)。

本文來(lái)源：界面新聞