龍湖集團2019年中報業(yè)績(jì)依舊穩到?jīng)]故事。

“沒(méi)有故事就是好故事。”8月26日，龍湖集團董事長(cháng)吳亞軍在中期業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )如是說(shuō)。

話(huà)音剛落，業(yè)績(jì)會(huì )現場(chǎng)就出了個(gè)項目質(zhì)量上的“故事”。

一位自稱(chēng)是龍湖業(yè)主的西裝男士，手持話(huà)筒哽咽講述龍湖長(cháng)沙業(yè)主維權問(wèn)題：“……我不得不來(lái)，我想問(wèn)一下吳女士，您是不是已經(jīng)知道，龍湖在長(cháng)沙是維權的代名詞?”

龍湖2019年中報實(shí)現1056億元的銷(xiāo)售額，385.7億元的營(yíng)業(yè)額，47億元的核心溢利，凈負債率只有53%，融資成本年利率4.56%。

這是一個(gè)房企優(yōu)等生，優(yōu)秀到他們的CFO說(shuō)：“我們從來(lái)沒(méi)用過(guò)信托、資管這類(lèi)融資工具”。

但是，香港業(yè)績(jì)會(huì )現場(chǎng)緣何出現如此一幕?

長(cháng)沙項目屢被投訴

《棱鏡》了解到，該男士是龍湖長(cháng)沙樓盤(pán)——水晶酈城的業(yè)主親屬。

2017年2月，龍湖以3.11億元的總價(jià)競得長(cháng)沙市[2016]長(cháng)土網(wǎng)064號地塊，地塊占地總面積1萬(wàn)平方米，規劃建筑面積5.5萬(wàn)平方米，容積率≤5.5，規劃用地性質(zhì)為商住。

該地塊屬于長(cháng)沙市岳麓區濱江新城板塊，現在的建成項目叫做“水晶酈城”。

作為龍湖在長(cháng)沙的第一個(gè)精裝修樓盤(pán)，該項目自稱(chēng)，電梯、瓷磚、抽煙機、櫥柜等配套均為名牌產(chǎn)品。該項目有兩棟住宅和一棟公寓，于2017年12月拿到預售證，共推416套房源，戶(hù)型面積在88平米到115平米之間，此外還有33平米到50平米的公寓，計劃于2019年6月交房。

但是，與龍湖對外宣傳所不同的是，《棱鏡》查詢(xún)公開(kāi)信息發(fā)現，從2019年5月底起，關(guān)于該項目的投訴維權，屢見(jiàn)于媒體報道及長(cháng)沙市市長(cháng)信箱網(wǎng)站，問(wèn)題指向龍湖涉嫌虛假宣傳、精裝修高價(jià)低配、違規拆除樣板間等。

有業(yè)主對長(cháng)沙市長(cháng)信箱投訴稱(chēng)，長(cháng)沙市發(fā)改委監制的項目毛坯均價(jià)為10790元/平方米，龍湖對外售價(jià)則在每平米1.1萬(wàn)至1.58萬(wàn)之間(毛坯+精裝修，一房一價(jià))，均價(jià)在13258元/平方米。減去毛坯備案價(jià)后，單精裝修均價(jià)為2468元/平方米(含公攤)，但是，“龍湖精裝修標準不到1000元/平方米，對外宣稱(chēng)2500元/平方米，并拒絕提供裝修清單。”

按照2017年6月《長(cháng)沙市商品房銷(xiāo)售價(jià)格明碼標價(jià)監制操作規程》(長(cháng)發(fā)改價(jià)控[2017]96號)文件規定，精裝價(jià)格不得超過(guò)毛胚15%。

“如果按照毛胚價(jià)格15%核定龍湖水晶酈城精裝價(jià)格，剩余部分為毛胚價(jià)格，那么龍湖水晶酈城毛胚價(jià)格售價(jià)遠高于發(fā)改委批復價(jià)。如果龍湖水晶酈城毛坯價(jià)與發(fā)改委一致，則精裝價(jià)格違法規定超過(guò)15%，高出規定850/平方米。”這位主業(yè)反映稱(chēng)。

還有維權業(yè)主表示，水晶酈城交付住宅嚴重低于樣板房工藝、質(zhì)量和標準，且樣板房在項目交付完畢之前違規拆除，涉嫌掩蓋實(shí)際交付房屋裝修品質(zhì)下降的問(wèn)題。

7月26日，長(cháng)沙住建局就龍湖項目維權業(yè)主反饋的問(wèn)題做出答復：已責成開(kāi)發(fā)單位進(jìn)行整改，按拆除前經(jīng)公證機關(guān)公證的標準建設樣板房。

不過(guò)，長(cháng)沙住建局并未正面支持業(yè)主的精裝修維權要求，“業(yè)主認為存在交付標準差異、裝修質(zhì)價(jià)不符，與購房合同約定不一致的，可以通過(guò)雙方友好協(xié)商解決或司法途徑解決。”

利欲熏心還是管理不善

值得注意的是，該項目拿地時(shí)的樓面價(jià)是5637元/平方米，平均售價(jià)13258元/平方米，兩者相差7621/平方米。

“刨除建安、營(yíng)銷(xiāo)等成本，留給開(kāi)發(fā)商的利潤空間足夠了，但項目搞成這樣，只能說(shuō)開(kāi)發(fā)商或者利欲熏心，或者管理不善，或者兩個(gè)原因兼而有之。”一位不愿具名的房產(chǎn)評論人士對《棱鏡》表示。

上述維權業(yè)主大鬧業(yè)績(jì)會(huì )事件發(fā)生后的第二天，龍湖公開(kāi)回應稱(chēng)，事件發(fā)生后，該公司立即安排專(zhuān)人對該男子的身份和所述情況進(jìn)行核實(shí)。經(jīng)確認，該男子所訴精裝修房屋在交付時(shí)存在與業(yè)主預期不符的情況，在此前雙方的溝通過(guò)程中，龍湖的溝通態(tài)度未能令業(yè)主滿(mǎn)意。

同時(shí)，龍湖向該業(yè)主致歉，并稱(chēng)，將強化管理，針對業(yè)主的合理要求迅速、積極改進(jìn)相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)。

《棱鏡》未能與這位維權男子取得聯(lián)系。

長(cháng)沙市場(chǎng)對龍湖來(lái)說(shuō)非常重要。其財報顯示，2019年上半年，龍湖在長(cháng)沙的合同銷(xiāo)售額為46.14億元，銷(xiāo)售額在龍湖所有進(jìn)駐城市中排名第8位，2018年同期則為26.14億元;龍湖在長(cháng)沙2019年上半年的營(yíng)業(yè)額為12.54億元，排在第4位，上年同期則為2.61億元。

從土地儲備來(lái)看，龍湖在長(cháng)沙擁有的總建筑面積及權益建筑面積，分別占總土儲的2.7%及1.9%，達到192.38萬(wàn)平方米、90.86萬(wàn)平方米。

但龍湖的致歉聲明無(wú)法解釋?zhuān)阂幌蛞援a(chǎn)品過(guò)硬著(zhù)稱(chēng)的這家公司，為何頻繁出現維權事件?

例如，一位成都業(yè)主此前在地方政府留言板投訴：龍湖地產(chǎn)位于龍泉驛區大面鎮三千庭項目，由于政府限購限價(jià)，清水房變精裝，且精裝質(zhì)價(jià)不符……都是偷偷趕工期用沒(méi)有型號的次等材料完成精裝房的裝修，以業(yè)務(wù)的利益跟身體健康為代價(jià)，達到變相漲價(jià)的目的。

確實(shí)，龍湖2016年至今的盈利能力的確一流。

《棱鏡》查閱公告獲悉，該公司銷(xiāo)售額增速迅猛，2016年、2017年、2018年和2019 年中分別實(shí)現881.4億元、1560.8億元、2006.4億元、1056.2億元，其中2017年的銷(xiāo)售額增速高達77.1%。

與之相對應的是龍湖飆升的凈利潤，2016年至2019年中，分別達到77.6億元、97.7億元、128.5億元、47億元。

龍湖對自身的財務(wù)狀況頗為自信，龍湖執行董事兼CFO(首席財務(wù)官)趙軼表示：“我們從來(lái)沒(méi)用過(guò)信托、資管這類(lèi)，在這個(gè)階段信用很好的公司反而能拿到一些合適的融資。我們對未來(lái)融資成本的穩定是保持信心的。”

政府限價(jià)不是借口

不只龍湖，素以質(zhì)量和服務(wù)優(yōu)質(zhì)著(zhù)稱(chēng)的萬(wàn)科、華潤等，同樣頻繁被曝樓盤(pán)質(zhì)量等問(wèn)題，更遑論碧桂園、恒大等素以高周轉著(zhù)稱(chēng)的開(kāi)發(fā)商。

龍湖業(yè)主維權事件兩天前，8月24日，上海閔行區七寶萬(wàn)科商業(yè)廣場(chǎng)地下一樓的一塊面積約二十平方的天花板突然發(fā)生局部塌陷，所幸的是沒(méi)有造成人員傷亡。

“這年頭，不來(lái)個(gè)質(zhì)量維權，都不好意思說(shuō)自己是成功人士。”某科技公司員工調侃道。

該員工于2017年6月在北京買(mǎi)了一套期房，2018年9月收房的時(shí)候，發(fā)現“買(mǎi)家秀”和“賣(mài)家秀”大相徑庭，窗戶(hù)變小、綠化減少、裝修縮水。

尤其是2017年以來(lái)，樓盤(pán)維權現場(chǎng)愈演愈烈。

成都一家高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商高管于飛(化名)道出其中的深層次原因：“土地市場(chǎng)火熱時(shí)，房企高溢價(jià)拿地，出售之時(shí)遭遇政府限價(jià)，不得不以犧牲質(zhì)量為前提保住利潤。”

于飛甚至預言，高溢價(jià)拿地之后，中小開(kāi)發(fā)商可能會(huì )面臨資金斷流的情況，有的項目蓋到一半發(fā)現上不了市，拖欠建設方工程款，三角債可能會(huì )大量出現。

此外，他分析稱(chēng)，按照房地產(chǎn)行業(yè)正常建設周期，一般一年半到兩年會(huì )交房，所以當年年初拍的土地最早會(huì )在第二年下半年交房，“到時(shí)候將出現大量客戶(hù)投訴，認為裝修不值這個(gè)價(jià)格。”

于飛講這話(huà)時(shí)，是在2018年成都樓市火熱期。他的預言不幸命中，而且不止成都如此，全國多個(gè)城市出現業(yè)主對開(kāi)發(fā)商的質(zhì)量控訴。

某國資房企的一位營(yíng)銷(xiāo)負責人表示，政府在2017年前后，開(kāi)始對開(kāi)發(fā)商新房交易實(shí)行限價(jià)，而集中上市的新房拿地成本普遍很高，因此利潤被壓得很低。

“當然，開(kāi)發(fā)商有自己的套路，政府限房?jì)r(jià)了，開(kāi)發(fā)商可以捆綁精裝修、車(chē)位、電梯、地下室銷(xiāo)售，比如一套房子售價(jià)500萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商說(shuō)裝修需要50萬(wàn)，車(chē)位需要20萬(wàn)，電梯需要10萬(wàn)，這樣算下來(lái)，這套房的總價(jià)就需要580萬(wàn)。”該營(yíng)銷(xiāo)負責人表示。

這些套路在一些調控不算很?chē)赖娜木€(xiàn)城市可以打擦邊球，但在北京等一線(xiàn)城市就行不通了，例如北京明文規定嚴禁企業(yè)捆綁精裝修及地下空間。

“于是，開(kāi)發(fā)商只能另謀他法，比如降低裝修標準，原先5000/平方米的，給降到2000/平方米甚至更低，于是新房的材質(zhì)、小區園林景觀(guān)、電梯的空間等等都改變了。”上述營(yíng)銷(xiāo)負責人說(shuō)。

不過(guò)，開(kāi)發(fā)商在某些城市某些地塊上高溢價(jià)拿地后遭遇限價(jià)，并非是其降低質(zhì)量偷工減料的借口。因為頭部房企為規避風(fēng)險，側重布局全國各大都市圈，在一二線(xiàn)和三四線(xiàn)都有拿地，此處利潤薄，彼處利潤厚了，因此都在做通盤(pán)考量。

即如龍湖集團，其2016至2019年上半年的項目平均銷(xiāo)售價(jià)格分別為：14642、15352、16229和16228元/平米，基本呈逐年上漲之勢。

而其拿地成本，從2016年至2019年上半年分別為：6329、6445、5297、5632元/平米，并沒(méi)有逐年上漲，一些年份甚至出現下降。

調控，來(lái)了還會(huì )去，樓市，涼了還會(huì )熱。而品牌，一旦砸了，何時(shí)才能回來(lái)呢?這是所有房企都需思之又思的問(wèn)題。

本文來(lái)源：棱鏡，作者：孫春芳