鳥(niǎo)姐說(shuō)：

中央公園，作為重慶擁有最多萬(wàn)元地塊的新區，當然有著(zhù)強大的基礎和發(fā)展趨向。那么，這些利好究竟是什么？目前，又兌現到了什么階段？

接下來(lái)，鳥(niǎo)姐帶你們從新進(jìn)重慶的越秀地產(chǎn)來(lái)看，這塊萬(wàn)元地的背后，究竟蘊含著(zhù)什么？

沉寂了3個(gè)月，中央公園再掀土拍小高潮。

擁有廣州國資背景的越秀地產(chǎn)（股票代碼：00123HK），在4家開(kāi)發(fā)商的包夾下排眾而出，拿下中央公園地塊，以“新人”姿態(tài)亮相重慶。

重慶市場(chǎng)新“秀”

今天重慶土地市場(chǎng)有三宗地塊出讓?zhuān)裹c(diǎn)顯然都在中央公園身上。

這個(gè)緊鄰融創(chuàng )隱溪曉院和萬(wàn)科地塊，周邊還有云瑤玉陛、美的金科原上、北辰香麓等樓盤(pán)的地塊，已屬于中央公園北區的范圍，但仍然吸引了新城、金科＋象嶼、萬(wàn)科、保利和越秀5家開(kāi)發(fā)商現場(chǎng)競價(jià)。

最終，來(lái)自廣州的新人在中央公園“秀”了一把。

越秀地產(chǎn)以14.35億元總價(jià)，10122元/㎡樓面價(jià)將地塊拿下，首度進(jìn)入重慶市場(chǎng)。

（圖源銘騰數據）

大概5家開(kāi)發(fā)商對于地塊的價(jià)值、定位判斷都比較接近，現場(chǎng)舉牌報價(jià)都比較矜持，10.67%的溢價(jià)率，比萬(wàn)科地塊高，比融創(chuàng )地塊低。

對于一心要拿下重慶一血的越秀地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，此前錯過(guò)了大渡口制冷廠(chǎng)地塊，這次的好機會(huì )總算把握住了。

都知道進(jìn)群要爆照。

新人越秀地產(chǎn)，今年前8個(gè)月累計全口徑銷(xiāo)售金額為522億元，排名46位。

此前的統計顯示，在上市開(kāi)發(fā)商中，越秀地產(chǎn)半年目標完成率接近過(guò)半。

（圖源網(wǎng)絡(luò )）

但目前看來(lái)下半程有些疲態(tài)，前8個(gè)月任務(wù)完成率降到了65%。

離既定目標還有280億元的差距，意味著(zhù)剩下的4個(gè)月時(shí)間平均每月要完成70億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。估計有點(diǎn)懸。

即便如此，越秀地產(chǎn)還是要在土地市場(chǎng)繼續出擊，畢竟在“三道紅線(xiàn)”中，其只踩了資產(chǎn)負債率大于70%這一道紅線(xiàn)。

（圖源勾股大數據）

而越秀地產(chǎn)首度拿下的重慶地塊，最有可能為其明年的業(yè)績(jì)添磚加瓦。

土地價(jià)格逐次遞進(jìn)

新人爆照完畢，我們還是借此回顧一下中央公園的土地出讓。

可以看到這個(gè)新興區域的土地價(jià)格，是與區域發(fā)展同步遞進(jìn)的。

從拓荒到繁華漸成，大致分為四個(gè)階段：

• 第一階段：拓荒

2013年香港置地+招商聯(lián)合體最早進(jìn)駐。40億底價(jià)摘得110萬(wàn)㎡土地，樓面價(jià)3641元/㎡。

此時(shí)的中央公園處于一個(gè)拓荒狀態(tài)，彼時(shí)相鄰板塊空港新城商品房均價(jià)還不到8000元/㎡。

• 第二階段：聚集

2015年，魯能、金茂、中交等大規模底價(jià)拿地，三家分別拿下173萬(wàn)㎡、60萬(wàn)㎡、141萬(wàn)㎡地塊，平均樓面價(jià)約3305元/㎡。

這段時(shí)期的中央公園仍以大地塊、底價(jià)成交來(lái)吸引品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐。

• 第三階段：競爭

2016年12月到2017年，市場(chǎng)明顯上行，眾多開(kāi)發(fā)商齊聚重慶尋找機會(huì )，中央公園作為新興板塊，有政府規劃、有配套設計，關(guān)鍵還有土地，自然也吸引了各家豪強。

華潤、金輝、新城、雅居樂(lè )等高溢價(jià)拿地進(jìn)駐，再加上龍湖天街、新城吾悅廣場(chǎng)、合景悠方、中糧大悅城及萬(wàn)科這5大商業(yè)體的進(jìn)駐拿地，使得整個(gè)中央公園板塊熱鬧異常。

出讓地塊規?？s小、平均溢價(jià)率達72%，住宅地塊平均樓面價(jià)上了個(gè)臺階達7046元/㎡。

（圖源銘騰數據）

• 第四階段：成勢

2019年，中央公園的土地價(jià)格站上萬(wàn)元關(guān)口后，就基本維持在了一個(gè)高位水平，也成為了重慶主城地價(jià)的頂流區域。

整個(gè)2019年的重慶土地市場(chǎng)，有14塊樓面價(jià)破萬(wàn)的地塊，而中央公園就占據了半壁江山。

今年上半年，在市場(chǎng)艱難啟動(dòng)、逐步恢復的情況下，只有6宗萬(wàn)元地產(chǎn)出，但中央公園仍舊貢獻了2宗。

（圖源銳理數據）

進(jìn)駐的開(kāi)發(fā)商也更加多樣，陽(yáng)光城、綠城、榮盛、弘陽(yáng)、海成等較為激進(jìn)的大小開(kāi)發(fā)商都來(lái)了。

地塊也出現了變化，環(huán)中央公園一圈的地塊早就瓜分殆盡，后來(lái)者即便像融創(chuàng )這樣的深耕者，也只能像今天的越秀地產(chǎn)一樣，在中央公園外圍尋找機會(huì )。

關(guān)鍵還看價(jià)值兌現

區域面粉整體漲勢喜人，面包的價(jià)格又如何呢？

目前，中央公園板塊進(jìn)駐的開(kāi)發(fā)商有近30家，從競爭格局來(lái)說(shuō)，算是比較激烈。

此前那些3000多元樓面價(jià)的地塊，除了公園大道和中交中央公園外，基本都出清了。

目前市場(chǎng)上主流的產(chǎn)品，樓面價(jià)都在8000-10000元區間。

從成本的角度來(lái)說(shuō)，這些地塊的商品住宅保本賣(mài)，最起碼也要有14000~16000元/㎡。

但實(shí)際上，中央公園板塊的高層、洋房這樣的主流產(chǎn)品，售價(jià)基本就是巴著(zhù)成本線(xiàn)在賣(mài)，甚至有些就是不賺錢(qián)純粹賺個(gè)吆喝。

而單價(jià)一旦超過(guò)16000元/㎡的線(xiàn)，去化速度就非常緩慢了。

統計顯示，1~8月重慶主城單盤(pán)銷(xiāo)售TOP10的項目里，中央公園眾多項目里竟沒(méi)有一個(gè)爭氣的。只有2個(gè)項目堪堪進(jìn)入了20強名單。

（圖源克而瑞）

那么問(wèn)題就來(lái)了，開(kāi)發(fā)商不惜虧本也要在中央公園扎下根來(lái)，是怎么考慮的呢？

不可能人人都學(xué)李超人那樣，十幾年如一日的囤地坐等高溢價(jià)吧。

總結下來(lái)，可能大家都在賭：

值得玩味的是，最近，渝北區官宣表示：

中央公園商圈即將在2021年打響頭炮，2022年全面開(kāi)業(yè)。

計劃到2025年，中央公園將形成千億級商業(yè)商務(wù)新中心。

與之相對應，中央公園的商業(yè)商務(wù)指標跟著(zhù)上調，從目前的360萬(wàn)㎡，在2022年擴容至420萬(wàn)㎡，2025年達到600萬(wàn)㎡（約3個(gè)觀(guān)音橋）。

（圖源網(wǎng)絡(luò )）

好大一盤(pán)棋的感覺(jué)。Peace and love！