鳥(niǎo)姐說(shuō)：

重慶中心城區目前還有多少剛需樓盤(pán)？這些樓盤(pán)總價(jià)多少？

這些樓盤(pán)賣(mài)完后，重慶房?jì)r(jià)將會(huì )上漲多少呢？

通過(guò)觀(guān)察這些樓盤(pán)，能得出怎樣的結論？

此前，應大家的要求驍哥助理花了非常多的時(shí)間把重慶300多個(gè)項目按照主力總價(jià)門(mén)檻做了一個(gè)分類(lèi)整理，然后驍哥分別寫(xiě)文章做了點(diǎn)評。

主力總價(jià)150-200萬(wàn)：

這116個(gè)項目剛好把重慶90%的投資客擋在了門(mén)外！

主力總價(jià)200-300萬(wàn)：

重慶主力總價(jià)200-300萬(wàn)的房子，賣(mài)得不錯？

重慶主力總價(jià)300-500萬(wàn)的項目，要賣(mài)斷貨了？

主力總價(jià)500萬(wàn)以上：

膨脹了，我竟然在研究重慶總價(jià)高于500萬(wàn)的所有房子。。。

馬上準備給助理漲工資了！

最近有好幾個(gè)粉絲再催我寫(xiě)重慶主城區總價(jià)100-150萬(wàn)的項目，因為這些項目首付50萬(wàn)以?xún)热靠梢陨宪?chē)，還沒(méi)等到漲工資，助理又開(kāi)啟了新一輪的吐血整理工作，今天上新！

人工整理，若有一些小錯誤，請見(jiàn)諒

你發(fā)現了么，主力總價(jià)100-150萬(wàn)的項目是最多的，目前統計出來(lái)的約145個(gè)。。。這個(gè)圖都變長(cháng)了。

驍哥的幾個(gè)觀(guān)察總結：

1）巴南區總價(jià)100-150萬(wàn)的項目最多，高達42個(gè)。

所以，無(wú)論是2019還是2020年巴南區的整體銷(xiāo)量都不錯。

所以，巴南區的項目之間的競爭是很激烈的，競品太多了。

所以，巴南區的價(jià)格一直沒(méi)有特別大的起色，項目都相對比較剛需。

好奇巴南的改善都能買(mǎi)啥?

2）南岸區總價(jià)低于150萬(wàn)的項目快賣(mài)光了，就連茶園也快沒(méi)有了。

我感覺(jué)茶園的房?jì)r(jià)梯隊未來(lái)可能會(huì )有一些變化。

3）大渡口的項目不少，但是你有沒(méi)有發(fā)現板塊太碎片化，所以很難形成板塊的宣傳和發(fā)展勢能，也因此聲量一直不大。

九龍破和大渡口面臨同樣的問(wèn)題，板塊碎片化，但是九龍破略好一點(diǎn)的地方是地價(jià)，以及馬上還有幾個(gè)新項目出來(lái)，勢能有擴大的趨勢。

4）渝中江北除了東原江山印月以外，全是老項目，因為面積小所以總價(jià)低，但圖表中的項目其實(shí)總價(jià)低于150萬(wàn)的產(chǎn)品也并不多。

江北區的新房越來(lái)越少，基本沒(méi)有，這可能也是為什么大石壩的地價(jià)并不低的原因。

5）沙坪壩的新項目集中在西永，其次大學(xué)城，和土地供應直接相關(guān)。

在文旅城賣(mài)完總價(jià)150萬(wàn)以?xún)鹊姆孔又?，萬(wàn)科理想城靠低總價(jià)+裝修+品牌+可能的學(xué)校銷(xiāo)量一直遙遙領(lǐng)先于其他項目，不得不說(shuō)萬(wàn)科這個(gè)項目的定位做得真特么的不錯。

總的來(lái)說(shuō)沙區100-150萬(wàn)總價(jià)段的項目賣(mài)得都不錯，富力城全重慶銷(xiāo)量第二，學(xué)樘府直接賣(mài)光了、嘉閱濱江的銷(xiāo)量也不錯。。。其他項目也能跑量，核心原因還是2020年向西的風(fēng)一直吹+性?xún)r(jià)比。

6）蔡家總價(jià)100-150萬(wàn)的項目在變少，如果這個(gè)表放到2019年或者2020年初，估計能增加一倍的項目。

而如今，對于很多剛需客戶(hù)來(lái)說(shuō)，蔡家可能也要高攀不起了。

從供應端蔡家的土地價(jià)格全部朝著(zhù)7000-8000去，需求端來(lái)說(shuō)照禮悅中的低總價(jià)客戶(hù)外溢到蔡家。

所以2020年蔡家100-150萬(wàn)總價(jià)的項目都賣(mài)得不錯。

還有一個(gè)原因：蔡家的開(kāi)發(fā)商們大部分都把低總價(jià)的產(chǎn)品放到2019-2020跑量賣(mài)光了。。。所以剩下的，都是總價(jià)高的產(chǎn)品。

7）嚇一跳，水土不知不覺(jué)中已經(jīng)出了13個(gè)100-150萬(wàn)的在售項目。

所以其實(shí)水土項目之間的競爭應該挺激烈的，十幾個(gè)同質(zhì)化的項目同時(shí)在售。

萬(wàn)科四季花城也挺牛逼，用低總價(jià)占位市場(chǎng)，銷(xiāo)量遙遙領(lǐng)先，不得不佩服萬(wàn)科前期的產(chǎn)品定位能力。

水土客戶(hù)主要來(lái)自?xún)煞剑褐醒牍珗@悅來(lái)的客戶(hù)外溢，開(kāi)車(chē)十幾分鐘房?jì)r(jià)差了5000+；來(lái)自于水土本身的產(chǎn)業(yè)人口，也可以說(shuō)水土是目前同類(lèi)新區里面產(chǎn)業(yè)布局最完善成熟的區域。

8）中央公園缺席了。

是的，中央公園已經(jīng)沒(méi)有總價(jià)低于150萬(wàn)的項目了?。?！就是那么剛強。

當然這和中央公園的這幾年的地價(jià)有關(guān)系，開(kāi)發(fā)商對于中央土地的定位也偏中高端。

唉，那么這是否也意味著(zhù)機會(huì )呢？新拿地的開(kāi)發(fā)商做低總價(jià)的項目差異化競爭是否可以快速跑量?

9）禮嘉再過(guò)兩個(gè)月也要缺席了。

貌似華僑城最后一棟小戶(hù)型賣(mài)完之后也沒(méi)有總價(jià)低于150的項目了。

毋庸置疑，以后他們區域內150萬(wàn)左右的項目會(huì )更好賣(mài)。

最后，在重慶總價(jià)100-150萬(wàn)的項目整體來(lái)說(shuō)流量是最好的，全重慶銷(xiāo)量排名前五的項目里有四個(gè)都是這個(gè)區間段：文旅城、富力城、華僑城、招商理想城。

嗯，帶“城”的項目賣(mài)得都好：項目大+單價(jià)優(yōu)勢+總價(jià)優(yōu)勢。

不過(guò)，大家要珍惜他們，這些帶城的項目也賣(mài)不了多久就沒(méi)有了。。。