最近，全國兩會在北京如火如荼召開，各行各業(yè)諸多意見像潮水般涌入大眾視線。房地產(chǎn)行業(yè)自然也不例外。

其中，全國政協(xié)委員周世虹“建議取消商品房預售制度、以套內建筑面積計價！”，再次成了人們關注的熱點，被稱為“2021年最有價值的一條房地產(chǎn)建議”

消息一經(jīng)發(fā)布，閱讀量達到了3.6億，引來近萬條熱評，同時還有23萬多人為之點贊，由此可見，大家對于預售制度和公攤意見是相當大。

01.

不公平的預售制與建面計價。

近年來，房地產(chǎn)市場發(fā)展火熱，但商品房預售和以建筑面積計價銷售備受爭議。

該代表表示，商品房預售制度，開發(fā)商將經(jīng)營成本和經(jīng)營風險轉嫁給了購房者，“先預付房款后交房，不僅讓購房者承擔了本應由開發(fā)商承擔的資金成本，還會導致開發(fā)商挪用、占用資金，項目爛尾，購房人無房可住等風險。”

在該代表看來，以建筑面積計價銷售商品房同樣存在諸多問題，“由于公攤面積存在缺少限制性標準，由開發(fā)商委托房產(chǎn)商測繪面積，容易產(chǎn)生暗箱操作等原因導致公攤面積無序增加和不斷上漲；另外，公攤面積計算不透明，購房人毫無知情權和救濟權，公共部位（公攤部分）的使用和收益歸屬存在爭議。”

說白了，預售制度和建筑面積計價銷售對于開發(fā)商來說是基本沒啥壞處的，連房產(chǎn)證都是站在開發(fā)商的立場設置的，公攤面積、物業(yè)配置等也是如此，所有的責任缺陷基本都是由購房者買單，這顯然不公平。

02.

提案背后的大眾現(xiàn)象。

預售制度和建筑公攤被很多人認為是房地產(chǎn)市場“最不透明的指標”。

就拿預售制度來說，常見的違約預期問題，比如房子的質量問題和爛尾風險層出不窮。憑啥就得我出錢買你建都沒建好的房子，全靠你弄個沙盤、圖片，雇一些人就得花幾百萬買你的“規(guī)劃”。意思就是業(yè)主買未知的房屋，購房戶并不知道自己所購的房屋是否能達到合格標準！這從買賣雙方的交易來說，確實風險很大，像大學城金陽第一農(nóng)場這樣的就是很好的例子。

同時，開發(fā)商所售商品房的預售款項，并不知道是否完全用于所在樓盤的后期建設，也有許多開發(fā)商把銷售款又挪用于屯地勾地，讓樓盤的質量無法保證。

此外就是公攤面積，一般都是占到了房屋總面積的1/5，有的是30%甚至更多，由于公攤面積只有開發(fā)商與專業(yè)的測量公司可以測量出來(也就是說實際的公攤面積業(yè)主是無法知道的、個人也無法測量)，并且公攤面積在商品房買賣合同只是以公攤總數(shù)出現(xiàn)，沒有任何明細，這就有了公攤的灰色空間。

重慶新房按套內賣，二手房一般也按建筑面積賣。重慶作為內地率先取消公攤面積計價的首個城市，實際上與不取消沒什么區(qū)別。

100平米的高層或者小高層，到手套內面積一般在80㎡左右，公攤面積基本上是20㎡以上，這也意味著把幾十萬的費用扔給公攤。有網(wǎng)友就抱怨了“關鍵出了那么多錢，你連雙鞋也別放，別問問就是公攤公共面積，但細想我TM多掏幾十萬買的地方放那敬空氣嗎？（以上我的意思不是公共空間該放個人東西，而是雞賊的開發(fā)商把業(yè)主和開發(fā)商的矛盾轉嫁給業(yè)主和業(yè)主之間的矛盾）。”

還有就是業(yè)主們常見到的電梯井、門衛(wèi)室、公共走廊燈都在公攤范圍之內。但很奇怪的是，既然業(yè)主已經(jīng)為這些地方買單，就意味著這些地方屬于業(yè)主所有，那么電梯里的廣告收入、門口的廣告收入有的樓盤卻被開發(fā)商(物業(yè))收走了。

商品房商品房預售和以建筑面積計價銷售的制度，總體上違反市場交易規(guī)律。

目前為止，消費者購房人在買房時基本沒有話語權，開放商的合同條條框框很多都對購房者不利，因此這個提案得到了很多人的贊許。

03.

幾個現(xiàn)實問題。

這個話題其實經(jīng)常討論，但是這種建議可能意義并不大，上有政策，下有對策，開發(fā)商會抬高單價。不管是預售制度，套內還是建筑，開發(fā)商也會給出不同的話術，現(xiàn)在你去樓盤里買房基本上也是這樣

要讓預售制度取消，改期房為現(xiàn)房，這個確實很難。建面按照套內計算，也很難。

2018年，住建部曾表示將盡快出臺《商品房銷售條例》，對商品房銷售制度進行改革和規(guī)范，但至今未見出臺。

2002年6月，重慶以地方法規(guī)的形式，首次對商品房的計價方式作出明確規(guī)定和要求：商品房現(xiàn)售和預售，以套內建筑面積作為計價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。不按這一計價依據(jù)銷售的開發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，并將予以重罰。

預售制度很考驗房企的資金，要讓他們搬起石頭砸自己的腳，那根本不可能的。

按套內計價之前已經(jīng)出過條文了，但沒實施起來，為什么？羊毛出在羊身上，難道你以為公攤那百分之20的成本憑空就沒了？

1、首先是房價單價要大幅上漲，按套內的話，100平按70平賣，那新房單價漲1/4，二手房價單價要漲近1/3；

2、計稅也得按套內，價格你懂的；

3、按套內交易，那么公攤就是純成本，今后的公區(qū)部分的用途和設計就很難說了；

按套內計算，房屋單價自然會提高，與此同時，可能物業(yè)費的單價也會提高。

比如以往可以公攤的面積，因為不再能賣錢，公共區(qū)域被大幅壓縮、園林景觀大打折扣、走廊樓梯變窄、門廳消失、電梯主機露天安裝、水泵房，消防控制室都只能容納一人……。真的，沒有想不到，只有做不到的。

開發(fā)商肯定是會想辦法轉嫁公攤面積的工程成本和建設成本的，怎么算建筑面積意義都不大，建議換回套內可能最多是換個心理安慰和平衡。

不過，雖然單價會上漲，但也會相對透明化，現(xiàn)在每個小區(qū)公攤面積都不一樣，公攤也不知道都攤在了哪里。

現(xiàn)實就是監(jiān)管的寬松，讓本應該合理的道理似乎變歪了？在業(yè)主無法校驗自己的使用面積，但是無法計算公攤面積的背景下。大家確實想尋求一種，可保護自己權益的辦法，這也是很正常的。畢竟很多明眼可見的事，開發(fā)商都敢做手腳，更何況看不見的公攤面積，也許這才是購房者在意的原因吧。

04.

有網(wǎng)友總結得很精辟“房地產(chǎn)市場特別難整頓，賺慣了暴利，你用超市的運作方式，他們肯定難以適應，賣燕窩蟲草的，你讓他賣白菜蘿卜，他都覺得丟份，只有徹底改變了這個心理，房地產(chǎn)才有可能回歸理性，學會薄利多銷。”

公攤面積在國內已實施多年，此項措施想要取消，還得從長計議，至少短時間內還是不大現(xiàn)實。要求取消公攤，也得靠政府剛性調節(jié)。嚴控備案價格管理，控制開發(fā)商漲價，回到房住的原點，這才是王道。