中國有兩個(gè)地方，常被冠以“熱土”的稱(chēng)號，一個(gè)是深圳，一個(gè)就是海南。

2021年6月，《商界評論》采訪(fǎng)團隊到訪(fǎng)海南，目的地并非旅游勝地三亞，也不是省會(huì )?？?，而是島上面積最大的地級市儋州。

儋州，正是宋代詩(shī)人蘇軾的流放所在地。而在當下，儋州匯集了大批國內排名靠前的開(kāi)發(fā)商：占地12 000畝、投資逾1 600億元的恒大?；◢u盛大開(kāi)業(yè)，“中國的迪拜”成為海南島新的流量中心；碧桂園重注儋州，連續投資住宅、商業(yè)、酒店、產(chǎn)業(yè)基地、文旅、養老等項目，短短幾年間拿地30多宗；融創(chuàng )、富力、海航、廣物、兆南、中視、萬(wàn)國等知名房企紛紛搶灘儋州，制造了持續堅挺的市場(chǎng)基本面，供需兩旺。

儋州成為“熱土”，首先得益于海南國際旅游島、自由貿易港等政策的出臺。同時(shí)，儋州被定位為海南西部中心，集旅游、交通、人口、氣候等優(yōu)勢于一身，?；◢u與儋州機場(chǎng)落地成熟后其投資前景更甚。

如何把握海南的政策良機、參與儋州?；◢u輻射地區的發(fā)展？

同利味城——從儋州出發(fā)，一座座環(huán)海南島布局的創(chuàng )新型餐飲文娛綜合體，給出了一個(gè)恰到其時(shí)的答案。

流量造城

在距儋州市100千米車(chē)程的昌江黎族自治縣，有一處人頭攢動(dòng)的新商業(yè)：紅棉廣場(chǎng)（昌江同利味城）。與許多風(fēng)格統一的商業(yè)不同，紅棉廣場(chǎng)突出黎苗風(fēng)情，以本地特色餐飲為流量抓手，打造了一個(gè)場(chǎng)景化、體驗式、互動(dòng)式的綜合游憩空間。

紅棉廣場(chǎng)，正是同利味城項目的前身，操盤(pán)人都是徽商陳健。

陳健在海南從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)十多年，他成立的同利集團取徽商的“義利同存”精神，“同行同利，共創(chuàng )共贏(yíng)”，在業(yè)內和海南當地風(fēng)評很好。

2018年底，陳健的團隊接手了儋州某知名爛尾住宅項目。該項目糾紛繁雜，上訪(fǎng)不斷，空耗數年之久，曾被列為“海南十大爛尾項目”。陳健的團隊接手后，只用了1年時(shí)間就完成項目訴訟、施工、銷(xiāo)售、物業(yè)與交付，業(yè)主、涉事各方及當地政府皆大歡喜，可謂創(chuàng )造了一個(gè)奇跡。

2019年，同利集團調整主業(yè)，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉向現代化綜合商城開(kāi)發(fā)運營(yíng)，意在抓住新時(shí)代海南“一區一港”商業(yè)發(fā)展機遇。

在互聯(lián)網(wǎng)的沖擊下，陳健認為，傳統的商業(yè)綜合體追求大而全，與地方特色和當地市場(chǎng)脫節，缺乏核心競爭力和文化內涵，與消費者的黏性太低。同時(shí)，結合文和友的商業(yè)模式，“做懷舊營(yíng)銷(xiāo)，為美食城加入文化社區屬性，突出游玩觀(guān)賞體驗”，陳健構思了同利集團商業(yè)開(kāi)發(fā)的金字塔模型。

這座金字塔的底座是餐飲業(yè)，餐飲業(yè)是流量入口，是互聯(lián)網(wǎng)無(wú)法取代的第一品類(lèi)；金字塔的中間是體驗，由餐飲流量支撐的電影院、酒吧、休閑保健、觀(guān)光演出等體驗式商業(yè)；金字塔的頂部是特色，為整個(gè)項目融合當地風(fēng)情，做特色開(kāi)發(fā)，引進(jìn)個(gè)性商業(yè)，打造高度定制化的“一城一味城”。

在接受當地媒體采訪(fǎng)時(shí)，陳健說(shuō)：“同利集團要做海南接地氣、專(zhuān)業(yè)化的文旅品牌，每到一處都要深挖地方文化，融入項目開(kāi)發(fā)。”

顯然，味城以獨特的流量思維破局綜合體開(kāi)發(fā)，陳健的目標是要做海南的“文和友”。

2019年，儋州同利味城破土動(dòng)工，立即引爆當地輿論，咨詢(xún)電話(huà)數以千計，儋州各界都在企盼本地的“文和友”開(kāi)業(yè)。

首先在選址上，儋州同利味城便擁有得天獨厚的優(yōu)勢：儋州同利味城位于儋州城西新區，這里是一個(gè)“有居無(wú)商”的商業(yè)緊缺地區；同時(shí)，項目緊靠數個(gè)人口集中社區，毗鄰火車(chē)站站前廣場(chǎng)、新客運總站、西部互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)城、鏡湖公園等中心地標，輻射人口巨大而多元；距項目1千米正是新建海南電影學(xué)院，可以為項目注入近萬(wàn)名本科生的消費力。

在具體規劃上，陳健的團隊也為儋州同利味城打造了一個(gè)流量閉環(huán)。

儋州同利味城的負一層，主體為一個(gè)五星級的海鮮農貿市場(chǎng)，它是市民海鮮采購及味城餐飲批發(fā)的源頭；1層、2層和4層，集群分布本地風(fēng)味小吃、海鮮加工餐廳和主題餐飲；3層打造以?xún)和瘶?lè )園為主體的動(dòng)漫城、快時(shí)尚、私塾、新零售；5層提供電影院、健身、KTV、休閑娛樂(lè )等線(xiàn)下體驗項目。由此，從吃到玩，從玩到吃，儋州同利味城構建了一個(gè)類(lèi)似“文和友”的線(xiàn)下體驗消費綜合體。

與文和友類(lèi)似，餐飲業(yè)將成為儋州同利味城的營(yíng)業(yè)額主力，對餐飲業(yè)的理解深度將主導項目的成敗。事實(shí)上，陳健本人就是“網(wǎng)紅餐飲”的投資人，他投資的大龍翻印火鍋是目前海南炙手可熱的餐飲項目，常年排隊取號，平均排隊時(shí)間超過(guò)3個(gè)小時(shí)，單店年營(yíng)收超過(guò)6 000萬(wàn)元，而該火鍋品牌已經(jīng)入駐儋州同利味城。

關(guān)鍵是，從里到外，儋州同利味城都被設計為一個(gè)觀(guān)光體驗景點(diǎn)，從“伏波巷”到“中和古鎮”，從“東坡里”到“東坡大院”“東坡私塾”，項目大量融合了東坡歷史、儋州文化?，F代時(shí)尚的酒吧、餐吧融入古建筑、民族建筑中，帶來(lái)新奇別樣的視覺(jué)享受。

從產(chǎn)品、服務(wù)端來(lái)看，儋州同利味城匯集了網(wǎng)紅餐飲、特色餐飲等已經(jīng)獲得本地極大認可的項目；從場(chǎng)景端來(lái)看，儋州同利味城把各種消費體驗都集約到一整個(gè)地方特色文化空間中，從而實(shí)現整體性的、全面性的文化展示和輸出。這就是把單純的餐飲商業(yè)升級為文化景觀(guān)，附加觀(guān)賞、游玩價(jià)值，由此成為當地的文化名片，游客的打卡勝地。

但是，與文和友又有所不同，同利味城選擇了更適合自身優(yōu)勢的商業(yè)模式。

模式突圍

文和友本質(zhì)上是一種建立在轉租模式上的輕資產(chǎn)模式。

1. 整租熱門(mén)商圈的大廈，以立體城市概念垂直布景，做懷舊性改造。

2. 面向餐飲、文創(chuàng )等項目招商，出租鋪位，擁有部分控制權，整體把控風(fēng)格、輸出IP；對部分項目、業(yè)態(tài)孵化、收購，比如MAMACHA、文和友老長(cháng)沙外賣(mài)、六點(diǎn)左右手打吐司等自有品牌。

3. 盈利模式上，文和友與店鋪收益分成，或收取租金和物業(yè)費。

文和友模式的缺陷，在于它仍然是“新瓶裝舊酒”，在不同城市的文化承載物都是相同的，也必然會(huì )遇到流量衰減、商鋪經(jīng)營(yíng)不善等問(wèn)題。更關(guān)鍵的是，文和友的身份本質(zhì)上也只是“進(jìn)駐品牌方”，面對商業(yè)地產(chǎn)公司、物業(yè)公司比較弱勢，適合的整租選址非常有限，難以實(shí)現大批量復制。

與之不同，作為成熟的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，同利集團對味城項目擁有天然的把控能力，可以按照不同城市的特色做文旅定制開(kāi)發(fā)，在拿地、流量、本地化經(jīng)營(yíng)等方面擁有持續性?xún)?yōu)勢。同時(shí)，通過(guò)模式創(chuàng )新，同利集團為味城打造了一個(gè)同利共贏(yíng)的生態(tài)。

具體到儋州同利味城，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括3種模式。

其一是自持模式，同利集團下屬商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)公司自持部分商鋪，通過(guò)自有品牌項目或租賃進(jìn)行運營(yíng)。

自持模式有利于味城把開(kāi)發(fā)和運營(yíng)緊密結合，從源點(diǎn)起根植客戶(hù)需求，結合地方特色從IP內容到品牌挖掘到文化創(chuàng )意再到運營(yíng)服務(wù)，實(shí)現一站式運維。

比如，同利集團為每一座味城引入同利易購精品超市。這完全是自營(yíng)項目，從源頭控制價(jià)格，不以賺錢(qián)為目的，通過(guò)成本價(jià)銷(xiāo)售充分引流，帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)的發(fā)展。

以自持為基礎，同利集團也得以為每一座味城打通、植入互聯(lián)網(wǎng)+的會(huì )員營(yíng)銷(xiāo)體系，實(shí)現會(huì )員積分、分享獎勵、精準營(yíng)銷(xiāo)、全渠道推廣等功能。目前，同利集團已經(jīng)成立同利惠項目，整合互聯(lián)網(wǎng)、新零售，對消費者進(jìn)行引流、數據管理，可為入駐商戶(hù)提供移動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、全渠道銷(xiāo)售管理和門(mén)店智能化管理服務(wù)，既是商業(yè)開(kāi)發(fā)利器，也帶來(lái)新的資金回籠。

其二是投資-返租模式。

儋州同利味城把商鋪規劃為28~183平方米，這意味著(zhù)，最低30多萬(wàn)元即可投資擁有海南島的商鋪。同時(shí)，味城為投資客戶(hù)制定了靈活的返租政策，平均年回報為總房款的6%。

靈活的返租模式，降低了投資者的投資成本，也減小了管理成本和空置損失，實(shí)現了投資收益的最大化。尤其是在海南自貿港建設和城市化進(jìn)程的當下，可以實(shí)現良好的保值、增值。

而在招商引入上，同利味城整體業(yè)態(tài)還是以聯(lián)營(yíng)為主，突出低成本入場(chǎng)的優(yōu)勢，風(fēng)險共擔，收益偏向商家。正因為如此，昌江同利味城在項目開(kāi)發(fā)階段便完成75%以上的招商，保證了投資者的返租源頭。

其三是資本入場(chǎng)模式。

資本招商模式面向全國長(cháng)期看好海南商業(yè)發(fā)展、同利味城項目持續增長(cháng)的投資者，投資者實(shí)現低門(mén)檻投資需求的同時(shí)，還可以獲得長(cháng)期的資本回報。

具體內容是：投資者購買(mǎi)味城商鋪后，同利集團為投資者匹配等額的味城物業(yè)管理公司期權，味城物業(yè)管理公司打通經(jīng)營(yíng)所有環(huán)海南島味城項目，投資者可以持續享有物業(yè)公司的分紅。伴隨環(huán)海南島味城項目的發(fā)展，味城物業(yè)管理公司將沖擊資本市場(chǎng)。投資人持有的味城物業(yè)管理公司期權可轉換為上市主體公司股權，實(shí)現可觀(guān)的投資收益。

從目前資本市場(chǎng)的趨勢來(lái)看，物業(yè)管理公司比商業(yè)運營(yíng)公司更具增長(cháng)可持續性，估值更高，也更易上市。同利集團把味城物業(yè)管理公司的股權開(kāi)放給投資者，遵循了“同行同利，共創(chuàng )共贏(yíng)”的創(chuàng )業(yè)初衷。

值得一提的是，陳健透露，味城物業(yè)管理公司項目已經(jīng)獲得機構認可，A輪融資后估值已逾5億元，相關(guān)進(jìn)度將盡快公布。

可觀(guān)的估值背后，是一個(gè)龐大的環(huán)海南島味城藍圖。

以現有儋州同利味城、昌江同利味城（紅棉廣場(chǎng)）為基礎，同利集團目前已在規劃?？谕冻?、三亞同利味城、文昌同利味城、瓊海同利味城等環(huán)海南島味城生態(tài)。此外，同利集團在?？谶€開(kāi)發(fā)有徽商國際高端寫(xiě)字樓、在安徽六安與迎駕集團共同開(kāi)發(fā)總投資額超50億元的迎駕春風(fēng)美酒小鎮，同利集團已經(jīng)駛入協(xié)同發(fā)展的快車(chē)道。

顯然，在線(xiàn)下實(shí)體式微、各地房地產(chǎn)投資限購的背景下，同利味城依然是時(shí)代的弄潮兒。