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不少人說(shuō)孫宏斌變了。證據是，在近幾年業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，昔日金句頻出的“段子王”孫宏斌發(fā)言比過(guò)去克制、低調不少。

變化的不止發(fā)言風(fēng)格，一向以“拿地大師”“收并購大師”形象出現在人們視野中的融創(chuàng )中國，也開(kāi)始喊話(huà)“降低風(fēng)險”“安全第一”。

“我們現在需要安全，如果還像過(guò)去一樣拿地會(huì )吞掉很多利潤；目前所有企業(yè)無(wú)論開(kāi)什么價(jià)都沒(méi)有辦法并購。”8月31日，融創(chuàng )中國召開(kāi)2021年中期業(yè)績(jì)投資人會(huì )議，孫宏斌在會(huì )上表示。

“融創(chuàng )未來(lái)3年第一目標是降低融資成本，我們要把信用評級做到投資級。為此我們不僅僅要降低負債率，還要降低負債規模，因為在這種情況下才能把融資成本降下來(lái)。”他認為，“三條紅線(xiàn)”是合理政策，給出了3年寬限期，是比較務(wù)實(shí)的指標。

根據融創(chuàng )中國披露的2021年半年報數據，孫宏斌所言非虛，融創(chuàng )中國“三道紅線(xiàn)”指標正在持續改善。截至6月30日，融創(chuàng )中國剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率約為76%，較2020年底下降約2.3個(gè)百分點(diǎn)；凈負債率為86.6%，較2020年底下降約9.4個(gè)百分點(diǎn)；現金短債比約為1.11。

營(yíng)業(yè)收入方面，截至今年6月30日，融創(chuàng )中國合同銷(xiāo)售金額約為3207.6億元，同比增長(cháng)約 64.3%；收入約958.2 億元，同比增長(cháng)23.9%；毛利約為199.8 億元，同比增長(cháng)12.5%；毛利率20.8%，同比下降2.2%；歸屬母公司凈利潤119.9億元，同比增長(cháng)9.4%；核心凈利潤約為131.5 億元，同比增長(cháng)0.8%。

截至8月31日收盤(pán)，融創(chuàng )中國報19.9港元/股，漲幅1.95%。

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“2021年下半年可能比較慘烈”

2021年年初，融創(chuàng )中國提出了6400億元銷(xiāo)售目標。2021年過(guò)半，這個(gè)目標實(shí)現了一半。

在營(yíng)收類(lèi)各方面數據都漲勢喜人情況下，毛利率同比略有下降。但根據業(yè)績(jì)報告，扣除重估影響，毛利仍處于行業(yè)較好水平，毛利約為人民幣253.1億元，毛利率約為26.4%。”

同時(shí)，融創(chuàng )中國提供的資料顯示，2021年下半年總可售資源超6600億元，將為業(yè)績(jì)增長(cháng)打好基礎。

在眾多投資者看來(lái)，融創(chuàng )中國完成全年銷(xiāo)售目標是大概率事件。

對于2021年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)，孫宏斌略有些悲觀(guān)。他稱(chēng)，今年上半年市場(chǎng)比較好，下半年市場(chǎng)壓力很大，“今年的市場(chǎng)特別像2018年上半年銷(xiāo)售比較好，貸款比較難；下半年貸款一樣難，但銷(xiāo)售大幅下滑，我們預計下半年市場(chǎng)會(huì )比較慘烈。”

在孫宏斌看來(lái)，2021年下半年市場(chǎng)不好有兩方面原因：第一，一些企業(yè)壓力比較大會(huì )降價(jià)；第二，國家政策比較堅決，市場(chǎng)對房?jì)r(jià)有了不上漲預期，加之經(jīng)濟壓力比較大，購買(mǎi)力會(huì )受到影響。

對于市場(chǎng)上一些企業(yè)出現的“暴雷”“資金鏈斷裂”等事件，有投資者呼吁孫宏斌總結一下“暴雷”企業(yè)特征。

對此，孫宏斌表示，“要了解別人公司挺難，出現問(wèn)題的企業(yè)其實(shí)兩年前就已經(jīng)看到了，問(wèn)題的出現一定是綜合性的，要么是布局出現問(wèn)題，要么地買(mǎi)貴了，要么戰略有問(wèn)題，要么產(chǎn)品有問(wèn)題，要么把錢(qián)挪走了。”

“如果2017年買(mǎi)的地現在還沒(méi)賣(mài)，現在就虧很多錢(qián)了。”孫宏斌表示，很多企業(yè)在2017年和2018年上半年買(mǎi)了貴的地，發(fā)現一賣(mài)就虧錢(qián)然后還不賣(mài)，我就告訴他們，虧的要趕緊賣(mài)，賣(mài)了之后干新的事，你留著(zhù)虧得更多，也不知道在等什么。

“要留出安全邊界”

這不是孫宏斌第一次在業(yè)績(jì)會(huì )上表示要“控制拿地”。不過(guò)，說(shuō)著(zhù)“控制拿地”的融創(chuàng )中國2021年上半年拿地并不少。據克而瑞數據顯示，截至6月10日，在集中供地中融創(chuàng )共拿地 41 宗，位居全國房企首位，比第二名萬(wàn)科還多 11 宗。

在5月股東大會(huì )上，有投資者就拿地問(wèn)題向融創(chuàng )中國發(fā)起提問(wèn)。對此，孫宏斌回應是，融創(chuàng )通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)拿地規模大概占新增土地儲備1/3左右，雖然這幾個(gè)月拿地數額看上去比較多，但很多項目都有合作伙伴，實(shí)際上融創(chuàng )需要投入的資金并不多。

“以杭州為例，融創(chuàng )拿了4塊地，其中3宗報價(jià)都未達到競自持階段，這幾塊地自持部分最后都由合作伙伴原價(jià)拿走，保證了利潤空間。此外，4宗地融創(chuàng )整體權益比為52.5%，實(shí)際出資一半。”孫宏斌表示。

7月，有報道稱(chēng)，房企拿地銷(xiāo)售比不得超過(guò)40%,被納入“三道紅線(xiàn)”試點(diǎn)房企已被監管要求買(mǎi)地金額不得超年度銷(xiāo)售額40%，統計范圍包括公開(kāi)市場(chǎng)拿地、通過(guò)收并購方式獲地的支出。同時(shí)，有業(yè)內人士表示，上述拿地銷(xiāo)售比計算依據為權益口徑，非全口徑統計數據。

根據融創(chuàng )中國業(yè)績(jì)報，2021年上半年公司獲取權益土儲貨值2135億元，權益拿地銷(xiāo)售比37.9%，剛好在標準之下。若把時(shí)間拉長(cháng)至一年（2020年7月至2021年6月），公司權益拿地銷(xiāo)售比僅為28.5%。

同時(shí)，融創(chuàng )中國表示，2021年下半年將主動(dòng)控制拿地總量及節奏，審慎獲取高質(zhì)量土地，預計權益拿地銷(xiāo)售比控制在20%以?xún)?，全年權益拿地銷(xiāo)售比預計控制在30%以?xún)取?/span>

對于這一拿地目標，孫宏斌表示，“2021年下半年市場(chǎng)壓力會(huì )比較大，包括融資市場(chǎng)和銷(xiāo)售，我們要給自己留出比較安全的邊界。如果還像過(guò)去一樣拿地會(huì )吞掉很多利潤，我們現在需要安全。”

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“不僅要降負債率，也要降負債規模”

會(huì )上，孫宏斌還談到了收并購與負債關(guān)系，“目前所有企業(yè)無(wú)論開(kāi)什么價(jià)，都是沒(méi)有辦法并購的，因為我還要同時(shí)并購你的債務(wù)。”

關(guān)于降低負債，融創(chuàng )中國態(tài)度堅決。

“融創(chuàng )不僅要降負債率，也要降負債規模。”孫宏斌稱(chēng)，公司要在3年內將融資成本從目前8%降到5%以?xún)?，信用評級做到投資級。

2021年上半年，標普將融創(chuàng )主體評級上調至BB，展望穩定；穆迪及惠譽(yù)將其評級展望升至正面。摩根大通也看好融創(chuàng )強勁的基本面、較高的凈利水平以及預期將持續下降的財務(wù)成本與杠桿水平，維持“買(mǎi)入”評級。全球領(lǐng)先的ESG評級公司Sustainalytics也將融創(chuàng )提升至“低風(fēng)險”評級，評分位列70家境內參評房企首位。

不過(guò)，不愿意并購的融創(chuàng )中國就在今年4月剛花費99.1億元收購彰泰集團80%股權。據悉，并購項目多達54個(gè)總資產(chǎn)超487億元。

這次收購邏輯是什么？

從數據上看，彰泰作為廣西規模最大本土房企，2018-2020年連續3年銷(xiāo)售額均超過(guò)200億元，其中2020年廣西區域的全口徑銷(xiāo)售額達到224.5億元、權益銷(xiāo)售金額達到161.4億元，均位列第一。根據廣西2020年商品房銷(xiāo)售額4251.5億元計算，市場(chǎng)占有率約為5%，超過(guò)碧桂園位居首位。今年一季度，彰泰繼續以47.44億元領(lǐng)跑，增長(cháng)預期向好。

至于負債方面，彰泰集團董事長(cháng)黃海濤曾在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，“我們‘三條線(xiàn)’全部都是綠的，凈負債率非常低，只有百分之十幾，在銀行存的錢(qián)比我們從銀行借的錢(qián)還要多，沒(méi)有欠政府一分錢(qián)，沒(méi)有任何違約，資金情況也非常良好。”

或許這是孫宏斌打消收購疑慮的原因。

對于2021年下半年收并購市場(chǎng)，孫宏斌卻并不看好，“收并購市場(chǎng)目前來(lái)看機會(huì )很小，因每家企業(yè)都有負債上限，并購勢必會(huì )導致企業(yè)負債總額上升，政策雖然沒(méi)有對房企負債總規模下降有明確要求，但對負債上限是有要求的。”