今年4月，金科全新年輕領(lǐng)導班子第一次亮相業(yè)績(jì)會(huì )。這次業(yè)績(jì)會(huì )上，“80后”董事長(cháng)周達和“75后”總裁楊程鈞顯得意氣風(fēng)發(fā)，信心滿(mǎn)滿(mǎn)。

實(shí)控人黃紅云在年初給金科定下新目標：到2025年，實(shí)現總銷(xiāo)售規模4500億元以上，年復合增長(cháng)率15%以上。

業(yè)績(jì)會(huì )上，周達特意強調對實(shí)現上述目標，“管理層充滿(mǎn)信心”?？偛脳畛题x則給出了金科2021年的銷(xiāo)售目標，不低于2500億元。

4個(gè)多月后，在金科中期業(yè)績(jì)會(huì )上，面對全年銷(xiāo)售目標能否實(shí)現的問(wèn)題時(shí)，楊程鈞明顯少了年初的那份自信，回答稱(chēng)“力爭”。

今年上半年，金科實(shí)現銷(xiāo)售額1025億，較同期增長(cháng)18%，但僅完成了全年2500億銷(xiāo)售目標的41%，銷(xiāo)售額排在行業(yè)第18位。

金科下半年要實(shí)現1475億的銷(xiāo)售額，才能完成預定的目標，而提高去化率，并非易事，目前來(lái)看，難度不小。

管理層特意強調，“不會(huì )犧牲長(cháng)期利益，來(lái)追求短期的規模”。

透過(guò)鏡頭可以看到，今年40歲的周達，在履新半年多后，頭上多了一些白發(fā)。

“未來(lái)把效益放在第一”

管理層對利潤的態(tài)度轉換背后，金科正面臨增收不增利的事實(shí)。

今年上半年，金科實(shí)現營(yíng)收439.74億元，同比增長(cháng)45.1%；實(shí)現歸母凈利潤37.05億元，同比增長(cháng)2.49%；扣非后歸母凈利潤為28.5億元，同比下滑13.24%。

周達認為，金科凈利潤增速放緩，原因有三方面。其一，行業(yè)整體毛利率下行，公司毛利率也有所下降；受2018、2019年合資合作項目增幅較大影響，少數股東損益增加所致；另外，2020年同期歸母凈利潤基數較高，為36.15%。

事實(shí)上，金科毛利率已經(jīng)連續幾年下滑。據平安證券數據，金科股份毛利率已從2019年的高位28.8%，下滑至今年上半年的20.1%。

而猛漲的少數股東損益，也在蠶食金科的利潤。今年上半年，金科少數股東損益為11.61億元，比去年同期增加了超5億，占到凈利潤的24%，同比提升 8.7個(gè)百分點(diǎn)。

金科財報并未披露公司權益拿地比例，但從今年上半年獲取的39宗土地來(lái)看，金科占有80%以上權益的項目?jì)H為10宗。

合作拿地比例上升，也導致金科少數股東權益一路走高。截至今年上半年，金科少數股東權益占所有者權益的比例約為49%。

《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》還注意到，金科“存貨期末余額中含有借款費用資本化金額”在逐年走高，2019-2020年，這一數字分別為137.08億、161.33億元，現已漲至上半年的176.2億元。

中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦談到，這一金額的增長(cháng)有粉飾財務(wù)報表的嫌疑。

面對業(yè)績(jì)放緩，金科管理層提出，未來(lái)公司會(huì )把效益優(yōu)先作為經(jīng)營(yíng)發(fā)展的第一原則，力爭實(shí)現利潤的增速要明顯高于規模的增速。

債務(wù)的隱憂(yōu)

今年上半年，金科繼續維持“綠檔”企業(yè)。其中，凈負債率為77.08%，剔預后資產(chǎn)負債率為69.55%，現金短債比為1.38。

這一成績(jì)，讓不少房企感到羨慕，尤其是民企。

2020年8月，“三道紅線(xiàn)”公布前，金科全部踩線(xiàn)，但在2020年底，又神奇般地全部過(guò)關(guān)。幾個(gè)月內就完成監管要求，金科的神速遭到外界質(zhì)疑。

實(shí)際上，金科的真實(shí)債務(wù)情況，或許遠比其財務(wù)報表內披露的要高。

金科上半年應付“商業(yè)承兌匯票”約120.75億，較期初增加了約64億。

中達證券對43 家主流房企境內發(fā)債主體統計發(fā)現，2020年底，除恒大外，房企應付票據超過(guò)100億的，有7家。

“2021年上半年跟隨市場(chǎng)情況變化，支付工具品種調整導致商票余額較高。根據公司財務(wù)規劃，年末余額將回落至80億以?xún)取?rdquo;金科方面對此回應稱(chēng)，金科供應鏈支付總體規模維持在200億左右（對外工程款支付占比的40%左右），包含商票、應收賬款保理、信用證、線(xiàn)上賒銷(xiāo)等多個(gè)品種，總體余額并無(wú)大變化。

中達證券認為，房企使用商票時(shí)常伴隨貼息，可能高于部分房企通過(guò)其他渠道融資的成本。而上半年，金科融資成本區間在3.9%-12.62%之間。

商票，可以理解為一種基于商業(yè)信用開(kāi)具的正規“白條”，無(wú)擔保、可轉讓?zhuān)狡趦陡?。更重要的是，?ldquo;三道紅線(xiàn)”之下，商票并不計入有息負債，而成為房企青睞的融資方式。

不過(guò)，今年上半年，多家房企被曝出商票逾期，還是引起了監管部門(mén)的重視。業(yè)界一度有傳言，未來(lái)，房企商票極有可能會(huì )被納入“三道紅線(xiàn)”計算指標。

諸葛找房分析師對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示，房企為了控制其他債務(wù)規模，通過(guò)開(kāi)具商票延遲付款來(lái)有效緩解現金流壓力，短期內能有效緩解債務(wù)壓力，但隨著(zhù)商票規模持續增長(cháng)，也會(huì )帶來(lái)一定的債務(wù)風(fēng)險。

“若商票納入監管，房企的債務(wù)壓力將進(jìn)一步加大，降負債將是房企任務(wù)的重中之重，同時(shí)，企業(yè)靠自身回血也變得至關(guān)重要。”上述分析師表示。

“部分房企逾期對我們最大的影響就是，市場(chǎng)整體流動(dòng)性減弱，價(jià)格上漲，我們已經(jīng)開(kāi)始減少商票開(kāi)具了。”金科方面對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示。

據悉，票交所已于8月1日按承兌人披露票據兌付情況。金科旗下所有項目公司出具商票均統一由“金科地產(chǎn)股份有限公司”承兌，截至目前，無(wú)一張逾期票據。

“商票納入監管，對我們的兌付和使用并無(wú)影響。”金科方面稱(chēng)，這意味著(zhù)有一個(gè)公允客觀(guān)的官方評價(jià)體系，對他們來(lái)說(shuō)也是好事。

“不拿非盈利地塊”

實(shí)際上，從金科上半年土地市場(chǎng)的表現，也能看出其態(tài)度的變化。

據中指研究院數據，金科上半年排在拿地金額排行榜第39位，比2020年下降了19個(gè)名次。

財報顯示，上半年，金科土地購置合同金額為354億元，從公開(kāi)市場(chǎng)獲取項目的占比下降至43%，通過(guò)“地產(chǎn)+商業(yè)”、“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”、 收并購等方式獲取的土地占比提升至57%。

作為從重慶走出的“地產(chǎn)黑馬”，過(guò)去5年，金科拿地銷(xiāo)售比（拿地金額/銷(xiāo)售金額）均不低于40%，但這也帶來(lái)負債的高企。

周達在業(yè)績(jì)會(huì )上則稱(chēng)，公司堅持穩健投資策略，對于達不到公司盈利標準的項目，堅決不拿，在保障現金流安全的前提下，補充優(yōu)質(zhì)土地資源。

在拿地策略上，楊程鈞稱(chēng)，公司堅持以二三線(xiàn)為主，一四線(xiàn)為輔的原則，通過(guò)地產(chǎn)+收并購、城市更新等多元化拿地方式，有信心拿到規模大、盈利性更強的項目。

“公司在積極研究第二批集中供地城市的政策變化，相信下半年隨著(zhù)政策的調整，土地溢價(jià)率下行，也會(huì )有一批好的拿地機會(huì )出現。”楊程鈞表示。

平安證券指出，金科中西部與三四線(xiàn)城市土儲占比較高，若后續中西部、三四線(xiàn)樓市景氣度下行，或對公司銷(xiāo)售造成負面影響。

或許是意識到土地過(guò)于集中在重慶及西南地區的風(fēng)險，金科也在降低對其的依賴(lài)度。

截至2021年6月底，金額總可售資源約為 7311 萬(wàn)平方米，其中，重慶占比降至23.69%，華東、西南（不含重慶）、華中、華南、華北占比分別為 20.94%、18.30%、17.81%、9.22%、5.27%。

另一方面，金科還面臨去庫存的壓力。期末，金科存貨賬面余額2473.41億元，較期初增加0.7%，占總資產(chǎn)比例超60%，其中跌價(jià)準備約為10.08億元。

據中指研究院數據，今年1-8月，金科實(shí)現銷(xiāo)售額1308.5億元，排名第19，實(shí)現全年目標的52%，拿地金額排名比上半年繼續下降至第45位。

董事長(cháng)周達、總裁楊程鈞年初的上任，被業(yè)內視為創(chuàng )始人黃紅云的正式回歸。在這之前，他剛從與融創(chuàng )長(cháng)達4年多的股權爭奪戰中脫身，原本以為從此歲月靜好，但隨后又陷入與前妻的財產(chǎn)糾紛中。

業(yè)績(jì)會(huì )上，董秘張強再次強調，公司實(shí)控人黃紅云和其一致行動(dòng)人離婚，產(chǎn)生的股票分拆事項已辦理完結，到目前為止雙方仍是一致行動(dòng)人。

今年，恰逢金科上市十周年。黃紅云此前表示，希望金科是一家能跑馬拉松的公司。但對今天的金科而言，跑馬拉松的步子恐怕要放緩了。