以低于市場(chǎng)價(jià)30萬(wàn)元拍下法拍房的第6個(gè)月，深圳的陽(yáng)女士依舊沒(méi)能如愿住進(jìn)自己的家。

經(jīng)過(guò)50余輪的競價(jià)后，陽(yáng)女士終于在龍崗區中心城區扎根。本以為天上掉餡餅的陽(yáng)女士還來(lái)不及竊喜，就挨了現實(shí)當頭一棒——辦完手續、取得該房產(chǎn)所有權后，陽(yáng)女士意外發(fā)現家里一直住著(zhù)一位租戶(hù)。買(mǎi)賣(mài)不破租賃，法院沒(méi)有執行清場(chǎng)的義務(wù)，陽(yáng)女士對這名“釘子戶(hù)”也無(wú)計可施。

從餡餅，到陷阱，只用了短短幾天，陽(yáng)女士的心底便鋪滿(mǎn)了荊棘，刺痛了她在深圳安家落戶(hù)的美夢(mèng)。而陽(yáng)女士?jì)H僅是萬(wàn)千個(gè)被法拍房傷害的購房者其中之一。

今年以來(lái)，在拍賣(mài)網(wǎng)上掛牌待售的法拍房數量呈現逐漸增加的趨勢。據阿里拍賣(mài)平臺數據，全國法拍房數量達168萬(wàn)套，對比2017年約9000套，暴漲了近187倍。一名從事法拍房輔拍工作的人員透露，法拍房交易數量不斷增加，但其經(jīng)手交易的法拍房，將近一半的房源都出現過(guò)糾紛問(wèn)題。

01

斷供大年？

法拍房，即被法院強制執行拍賣(mài)的房屋。據從業(yè)人士透露，法拍房主要來(lái)源為金融債務(wù)違約。

法拍房交易數量激增，也讓“斷供潮”的傳言一時(shí)之間甚囂塵上。那么經(jīng)濟是否遭遇了一次漫長(cháng)的寒冬，持續的冰冷已經(jīng)凍住了市場(chǎng)活力，讓越來(lái)越多的人喪失了按揭還款的能力，主動(dòng)棄房斷供？

其實(shí)不然。有數據顯示，法拍房中僅有38.5%是因為還不上貸款而斷供。

斷供僅為金融債務(wù)違約這個(gè)大集合下的其中一個(gè)選項，除此之外還有替人做擔保；業(yè)主因是公司法人或股東的原因被卷入糾紛，名下資產(chǎn)被查封等情況。

斷供大多分為兩種情況：一是房?jì)r(jià)大跌，剩余貸款可支持業(yè)主重新買(mǎi)一套，業(yè)主為及時(shí)止損選擇斷供；二是企業(yè)破產(chǎn)抵債、個(gè)人失業(yè)等導致資金鏈斷裂，房貸被迫斷供。顯然，第一種與絕大多數城市的實(shí)際情況不符，而第二種情況發(fā)生的概率也不普遍，一般來(lái)說(shuō)，業(yè)主按揭買(mǎi)房以自住為主，銀行已經(jīng)審核并認證了業(yè)主具備還款能力，正常情況下都能按時(shí)還貸。

可法拍房交易數量為何會(huì )迎來(lái)爆發(fā)式增長(cháng)？這還要從2021年的中國樓市說(shuō)起，這一魔幻的市場(chǎng)迎來(lái)了事實(shí)上的周期拐點(diǎn)。

在過(guò)去很長(cháng)一段時(shí)間，由于法拍房起拍價(jià)低、不受限購政策影響，備受炒房投資客的青睞。但隨著(zhù)“房住不炒”的打響，各地相繼實(shí)施“二手房指導價(jià)”，斬斷了炒房投資客的財路。在這樣的大背景下，此前大膽啟用高杠桿或高位接盤(pán)的投資客一旦資金出現缺口，只能“斷臂求生”。

這也解釋了重慶近年來(lái)法拍房數量高居全國第一的原因——作為西南地區唯一的直轄市，重慶集結了周?chē)》莸膬?yōu)質(zhì)人才和資源，不少投資客都認為重慶的房市極具潛力，潛入重慶樓市瘋狂買(mǎi)樓，最終重慶二手房市場(chǎng)供大于求，再加上樓市管控政策的出臺，不少投資客無(wú)奈“斷臂”。

除此之外，一些重慶本地的小房企接連破產(chǎn)也是導致法拍房數量居高不下的原因，一旦企業(yè)啟動(dòng)破產(chǎn)流程，這些房企的大量房源就流入了法拍房的池子中。

其次，法拍房市場(chǎng)日漸成熟，法拍平臺也日益壯大。從2009年開(kāi)始，法院就可將拍賣(mài)活動(dòng)委托給社會(huì )機構，次年線(xiàn)上拍賣(mài)開(kāi)始萌芽。隨后越來(lái)越多的法院開(kāi)始入駐線(xiàn)上平臺。

再者，疫情之下，部分中小型民營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，資金鏈斷裂，資不抵債，也讓法拍房數量進(jìn)一步“爆發(fā)”。

對于剛需購房的消費者而言，法拍房當真是從天而降的大餡餅嗎？

02

詭譎之地

法拍房市場(chǎng)，向來(lái)詭譎。法拍房與其說(shuō)是天降的餡餅，不如說(shuō)是處處藏雷的陷阱。

通常，法拍房的起拍價(jià)都低于市場(chǎng)價(jià)，更有甚者起拍價(jià)低至1元，對有購房需求的消費者而言極具誘惑。但與此同時(shí)，就像塞壬的歌聲一般，法拍房的交易又極其危險。

目前不少法拍房都屬于線(xiàn)上交易、并且法院并不干涉法拍房的售后問(wèn)題，因此法拍房這個(gè)看似美味的大餡餅下其實(shí)藏著(zhù)好幾個(gè)大窟窿。

首先，法拍房本身很有可能就是一大雷區。低于市場(chǎng)價(jià)的線(xiàn)上交易讓不少參與拍賣(mài)的購房者直接跳過(guò)了實(shí)地考察的環(huán)節，到實(shí)地驗房的當天可能直接傻眼。

坐標廣西欽州，有消費者通過(guò)淘寶拍到了一套法拍房，驗房當天竟發(fā)現房子少了一堵墻。還有前文提到的陽(yáng)女士，遇到了房子本身已有長(cháng)期租戶(hù)入住，并且不肯搬離的問(wèn)題，由于法院沒(méi)有清場(chǎng)的義務(wù)，購房者房產(chǎn)證拿到了，卻住不進(jìn)去。

其二，法院不負責戶(hù)口的遷入、遷出事宜，法拍房還涉及到過(guò)戶(hù)風(fēng)險的問(wèn)題——有法拍房屬于土地為劃撥性質(zhì)，并不能保證過(guò)戶(hù)問(wèn)題；還有法拍房涉及刑事案件，結案之前房源都無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)。

其三，拍賣(mài)信息公開(kāi)中的稅費部分不夠明確，導致購房者需要上交天價(jià)稅費。某些法拍房實(shí)際產(chǎn)權歸屬于公司，就算最后成交價(jià)很低，但實(shí)際上卻要上繳很高額的稅費，最終得不償失。

有競拍人以200萬(wàn)元的價(jià)格購買(mǎi)了一套法拍學(xué)區房，然而最后其竟需要補繳97.5萬(wàn)的稅費。而那時(shí)這套房子的市場(chǎng)價(jià)也才250萬(wàn)。

原來(lái)，這套房子原屬于單位給職工分配的一個(gè)“老公房”，產(chǎn)權仍屬于單位。原業(yè)主買(mǎi)入這套房子的時(shí)候總共花了5萬(wàn)元，后因法律糾紛房子被強制收回拍賣(mài)。因為當初總價(jià)5萬(wàn)元，現在200萬(wàn)，相差195萬(wàn)，按照土地增值稅，50%的稅費是97.5萬(wàn)。

還有法拍房屬于合同房，需要購房者二次過(guò)戶(hù)，換句話(huà)說(shuō)，還需要多交一份契稅。

其四，很多法拍房還涉及多重債務(wù)，被多家法院輪封，房源存在多個(gè)債權人，法院在拿到拍賣(mài)款以后，還需一個(gè)漫長(cháng)的分配周期，導致過(guò)戶(hù)時(shí)間變長(cháng)。

最后，原業(yè)主還有可能拖欠水電氣、物管費等費用。河南張女士以160多萬(wàn)元購買(mǎi)了一套法拍房，可她沒(méi)想到，這套房的物業(yè)費與滯納金竟高達50多萬(wàn)元。

還有從業(yè)人員表示法拍房的交易過(guò)程中，容易出現如案外人執行異議的干擾因素。因而法拍房拍賣(mài)到一半，最終撤拍的情況時(shí)有發(fā)生。

法拍房市場(chǎng)理不清的混亂，讓無(wú)數漂泊的人安家的夢(mèng)想更加虛無(wú)縹緲，也讓黑心中介有機可乘，打著(zhù)服務(wù)司法拍賣(mài)的幌子賺不義之財。

03

靴子落地

天津的楊先生拿著(zhù)一張印有“天津市濱海新區人民法院”公章的“收押條”來(lái)核實(shí)信息，還以為自己撿了天大的便宜。

他在某中介機構看到一套法拍房的出售信息，因價(jià)格便宜，他當即表示有意購買(mǎi)此房，并立即將5萬(wàn)元打到登記人指定的賬戶(hù)上，還約定兩日后付清剩余房款130萬(wàn)。楊先生的沖動(dòng)引起了其朋友的注意，朋友提醒楊先生謹慎起見(jiàn)，建議向法院核實(shí)情況，果然經(jīng)法院核查，未發(fā)現有該房產(chǎn)的司法拍賣(mài)信息。

這僅僅是法拍房亂象中的冰山一角。還有不法分子打著(zhù)“司法拍賣(mài)”的幌子，冒充“官方人員”，虛構“獨家法拍資源”，讓購房者簽訂“陰陽(yáng)合同”，在收取幾十萬(wàn)元保證金后，或聲稱(chēng)房屋競拍失敗、或定金不退等，將錢(qián)財占為己有，導致購房者房財兩空?！?/p>

隨著(zhù)法拍房市場(chǎng)的野蠻生長(cháng)，被越來(lái)越多的不法分子垂涎和扭曲規則。將這個(gè)混亂的市場(chǎng)理順，已經(jīng)成為了當務(wù)之急。不久前，最高法出臺新規，“法拍房全面限購”，靴子落地，徹底斷絕了炒房客炒法拍房的機會(huì )，也規范了法拍房市場(chǎng)。

從2022年1月1日起，參加司法拍賣(mài)的購房者，必須符合當地的限購政策，不符合購買(mǎi)條件的人不管是想從法拍房市場(chǎng)“撿漏”，還是想利用法拍房進(jìn)行炒房，幾乎都不再可能。此舉規范了法拍房的政策要求，將改變過(guò)去在參拍資格上各地“各自為政”的狀況。

過(guò)去有部分買(mǎi)賣(mài)雙方為回避限購政策，試圖通過(guò)法拍房的形式來(lái)進(jìn)行交易。但是為了防止別的競拍人參與，中間進(jìn)行了阻撓，最后變相使得法拍房流拍，最終以債務(wù)索取的方式過(guò)戶(hù)房產(chǎn)。為此，最高法的新規還規定：法拍房流拍等無(wú)法正常處置的情形，法院也不支持不具有購房資格的申請執行人以房抵債的請求，杜絕了上述情況的發(fā)生。

此外，最高法近日發(fā)布的另一規定也整頓了法拍房市場(chǎng)的亂象：針對無(wú)售后的問(wèn)題，今后拍賣(mài)財產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)且被執行人或者他人無(wú)權占用的，人民法院應當依法負責騰退，不得在公示信息中載明“不負責騰退交付”等信息。至于一些無(wú)良中介等虛構購房資格導致拍賣(mài)行為無(wú)效的，應當依法承擔賠償責任。

法拍房新政的出臺，在整治混亂的法拍房市場(chǎng)同時(shí)，也為合乎購房條件的剛需一族或改善一族，多了一種實(shí)現住有所居的方式。不過(guò)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，法拍房?jì)r(jià)格便宜，主要是因為其中有一些產(chǎn)權瑕疵或者糾紛，法拍房這個(gè)“漏”可以撿，但必須謹慎。

與此同時(shí)，張大偉認為，這次升級限購后，將影響很大一部分專(zhuān)門(mén)通過(guò)投資法拍房獲利的購房者，法拍房的價(jià)值或許會(huì )繼續降低。還有從業(yè)人員透露，法拍房以前還能撿漏，現在基本上好位置的法拍房最終成交價(jià)與市場(chǎng)價(jià)無(wú)異。

新政的出臺，并不意味法拍房的亂象將在明年進(jìn)入終章，這僅僅是整頓的開(kāi)始，法拍房市場(chǎng)何時(shí)回歸平靜，還需時(shí)間來(lái)作答。

當房屋從家的概念脫離出來(lái)，成為金融市場(chǎng)的一種工具，那么樓市的每一個(gè)縫隙都將被張望的投資客擠得水泄不通，好在房屋終將回歸到作為“家”存在的出發(fā)點(diǎn)了。