01.

在地產(chǎn)界有一句老話(huà)：中國地產(chǎn)看華南，華南地產(chǎn)看粵系。

1979年，深圳西部的小漁村蛇口，填海建港的機械聲轟轟作響，中國改革開(kāi)放的“第一炮”震天動(dòng)地，時(shí)代弄潮兒云集海灣、只爭朝夕。

一年之后，中國房地產(chǎn)的壯闊故事從這兒落下第一筆，粵系房企自此崛起。

40載沉浮，浩蕩而去?；浵翟⒕岚氡诮?，風(fēng)從南邊來(lái)，吹來(lái)重慶又是如何光景。

今天我們主要講，粵系五虎在重慶。

02.

中國大陸的第一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)誕生在哪？又是誰(shuí)？

1980年1月8日，深房集團前身深圳市房地產(chǎn)公司成立。

第一家粵系房企，也是中國大陸第一家房企。

三個(gè)月后，鄧小平指出房子可以買(mǎi)賣(mài)，商品房的概念得到上層首肯。又一家粵系房企破土而出。

1981年，蛇口工業(yè)區建設指揮部房地產(chǎn)科成立，那就是招商蛇口的前身之一。總是把握時(shí)代契機的深圳，點(diǎn)燃了壓抑許久的激情，烈焰綻放。

青年王石不甘于待在廣州，爬上廣深列車(chē)，來(lái)到造夢(mèng)中心的深圳。1984年，王石靠倒賣(mài)玉米賺了300萬(wàn)，創(chuàng )辦萬(wàn)科前身——現代科教儀器展銷(xiāo)中心。

萬(wàn)科是特殊的。1988年，王石推動(dòng)萬(wàn)科走上股改之路，“跳出如來(lái)佛的手掌”的過(guò)程一番周折，最終還是王石搬來(lái)當時(shí)的深圳市市委書(shū)記，最終獲得股改的認可。

到1990年時(shí)，當今粵系主流房企已誕生5家：萬(wàn)科、招商、中海、金地、越秀。

其中，中海重倉香港、招商埋頭建設蛇口、萬(wàn)科扎根深圳、越秀深耕廣州，而金地，蜷縮在如今的福田區。

只不過(guò)他們都是國資輩，此時(shí)的粵系五虎：碧桂園、雅居樂(lè )、富力、合生創(chuàng )展、恒大尚在襁褓。

03.

1990年，粵系五虎的老板都在哪里？

那時(shí)，楊國強當上了北滘建筑工程公司的法定代表人兼經(jīng)理，誰(shuí)也不曾想過(guò)他會(huì )成為未來(lái)宇宙房企的創(chuàng )始人。

1992年，楊國強的第一個(gè)地產(chǎn)項目開(kāi)建，案名就是碧桂園。

在佛山順德，4000套別墅，一年過(guò)去沒(méi)賣(mài)出幾套。

沒(méi)啥地產(chǎn)經(jīng)驗的楊國強急了，托人找到新華社記者王志綱幫忙出謀劃策。在王記者一番觀(guān)察后，提議興建一所貴族國際學(xué)校，吸引有錢(qián)人的兒女就讀，以此帶動(dòng)學(xué)生家屬買(mǎi)房定居。

不正是妥妥的某區房，楊國強采納了這個(gè)建議。

碧桂園招徠北京名校景山學(xué)校來(lái)辦廣東分校，并大手筆打了廣告“鄧小平的孫子都入讀景山”，因此項目一炮而紅。也成了地產(chǎn)界“建校賣(mài)房”的經(jīng)典案例，郊區地價(jià)、配套建設從此成了碧桂園特色。

深諳“農村包圍城市”戰略的碧桂園，2006年土儲可建面積已達1800萬(wàn)平，高居全國第四。雄赳赳、氣昂昂，一鼓作氣，于2007年赴港上市。

同年，碧桂園進(jìn)入重慶市場(chǎng)！最先瞄準的就是區縣板塊。

為什么要先進(jìn)重慶的區縣？

碧桂園重慶區域的打法是有差異性的，先由區縣向主城滲透，再用主城項目的品牌號召力來(lái)影響區縣對產(chǎn)品的認可度。

所以你可以看到，這家宇宙房企在重慶是一步步起勢的，像長(cháng)橋江山、天璽、翡翠灣、翡翠城等項目，無(wú)論是品質(zhì)、景觀(guān)還是戶(hù)型，在市場(chǎng)上有著(zhù)優(yōu)異表現。

2018年，碧桂園重慶成立品牌部，舉辦了草莓音樂(lè )節、拾荒者公益跑、國際馬拉松、新絲路少兒模特大賽、陽(yáng)光粉筆計劃等一系列活動(dòng)。

重慶具備的大城市、大農村特殊市情，所以區域內的客戶(hù)傾向、經(jīng)濟體量、城鎮建設進(jìn)度等是大大不同的。2020年，碧桂園成立了渝南區域，這是碧桂園規模擴張時(shí)期針對重慶的區域裂變。

更令人深思的是，背靠每年龐大的開(kāi)發(fā)量和銷(xiāo)售量，能夠去做些什么？

“數據驅動(dòng)決策”

說(shuō)大白話(huà)，就是哪里賣(mài)得好就去哪里，哪樣賣(mài)得好就做哪樣。另一面，市場(chǎng)不好的時(shí)候，碧桂園也知道砍哪些區域。

碧桂園對重慶每個(gè)區縣進(jìn)行了‘積極進(jìn)駐、機會(huì )進(jìn)駐、暫不進(jìn)駐’的劃分，做地域性研判，數據實(shí)時(shí)更新。

你可以看看碧桂園，在重慶哪個(gè)區縣沒(méi)有拿過(guò)地？

（碧桂園重慶項目布局）

04.

另一維度，碧桂園的處境就是民企的處境：體積越龐大，往前越危險。

前陣子，三大國際評級機構之一的穆迪調低了碧桂園評級，即使碧桂園擁有國內的“示范生”身份，也被唱空為“垃圾級”。

看民企的融資端，愈發(fā)嚴峻，兇險。“做大”將成為一個(gè)更加精細化的過(guò)程，未來(lái)是轉向產(chǎn)業(yè)鏈，還是銷(xiāo)售端發(fā)力？

喜歡看央視《我愛(ài)發(fā)明》的Boss楊相信：“機器人正在積蓄澎湃的力量，未來(lái)的發(fā)展潛力不可想象。”

2018年5月，碧桂園集團副總裁劉寧在一場(chǎng)行業(yè)高峰論壇上官宣：“現在我們老板要干兩件事情，一個(gè)是現代農業(yè)，一個(gè)是智能制造，他自己親自干。”

碧桂園喊著(zhù)口號跑步進(jìn)場(chǎng)，成立廣東博智林機器人有限公司：5年投入800億、“三架馬車(chē)”、名校合作、機器人餐廳、數千人碩博團隊、數千項專(zhuān)利申請、數十項投放測試……截至2022年5月底，博智林23款投入商業(yè)化應用,服務(wù)覆蓋超28個(gè)省份,累計應用施工面積破1000萬(wàn)㎡。

事實(shí)上，童話(huà)故事不能展開(kāi)來(lái)講。

博智林的頭兩年，經(jīng)歷兩位技術(shù)背景的總裁閃離，現在是誰(shuí)還不知道。另一個(gè)問(wèn)題，博智林的服務(wù)對象，血緣關(guān)系還太近。

博智林究竟能不能投入市場(chǎng)競爭，實(shí)現盈利呢？

年報顯示，截至2021年末，碧桂園負債高達1.65萬(wàn)億，資產(chǎn)負債率為84.57%。其中，有息負債為3374.34億元，一年內到期的短期債務(wù)共約790億元。有息負債之外，公司的無(wú)息負債規模更大，僅應付賬款和應付票據就達到了5588億元。

2021年，碧桂園的全年總營(yíng)業(yè)收入5230.6億元，全國第一。

2022上半年，碧桂園2469.9億元，還是全國第一。

那重慶區域又占了多少體量呢？

大重慶2022上半年，碧桂園只賣(mài)了19.7億元，排第八。2021年度業(yè)績(jì)是106.28億元，排第七。

維持規模，是未來(lái)碧桂園走下去的模樣。

（碧桂園的三駕馬車(chē)）

05.

重慶有個(gè)鬧了些風(fēng)波的項目，在巴南，叫麓銘府。事實(shí)上背后的開(kāi)發(fā)商“金碧雅居”，就是金輝、碧桂園、雅居樂(lè )。

雅居樂(lè )，華南五虎之一。

說(shuō)來(lái)很巧，雅居樂(lè )和碧桂園同年入渝，2007年，但結局或是陌路。

在一眾地產(chǎn)大佬中，雅居樂(lè )的陳卓林以及陳氏家族顯然是不一樣的，中山市當地的名門(mén)望族。陳卓林畢業(yè)于美國哈姆斯頓大學(xué)，絕對是那個(gè)年代有學(xué)識、有見(jiàn)識、有膽識的年輕人。

所謂草莽雅客，各有風(fēng)姿。房企老板愛(ài)豪歌一曲，而陳卓林更是了得，發(fā)過(guò)唱片。

曾一同參與錄制的中國戲劇梅花獎得主曾慧透露：“陳卓林對自己要求非常嚴格，不論是咬字，還是音準、節奏，不厭其煩地修改重錄。有時(shí)會(huì )站著(zhù)錄上一天，從早上十點(diǎn)到凌晨，直到滿(mǎn)意為止”。

1992年，陳氏開(kāi)始涉足房地產(chǎn)，在家鄉成立了中山市雅居樂(lè )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，中山雅居樂(lè )花園則是開(kāi)篇之作，客戶(hù)主要來(lái)自香港及澳門(mén)。

雖說(shuō)粵系民企曾經(jīng)氣吞如虎，但時(shí)代終結于一瞬，或是一念之間。

重點(diǎn)是2009年，雅居樂(lè )命運的拐點(diǎn)從這一年開(kāi)啟，陳卓林夢(mèng)想復制清水灣的銷(xiāo)售奇跡，開(kāi)始重倉旅游地產(chǎn)。結果是不如愿的。

2014年，雅居樂(lè )又卷入一場(chǎng)史無(wú)前例的政商大風(fēng)暴。即使最終陳氏兄弟安然無(wú)恙，也似乎難以操控雅居樂(lè )駕駛向前的慣性。

陷入流動(dòng)性困難后，民企的融資陷入僵局。6月29日，雅居樂(lè )宣布簽訂夾層融資協(xié)議，以20%高息融資8.94億元。還抵押上了香港的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

而去年這個(gè)時(shí)候，雅居樂(lè )的平均融資成本是5.96%。

雅居樂(lè )重慶與集團命運攸關(guān)，一如浮萍。

據知情人士透露，重慶禮嘉濱江地王項目——雅居樂(lè )濱爵府被首創(chuàng )收購了！

總收購價(jià)約7.64億元。

而2017年，雅居樂(lè )豪擲20.5億元拿下這塊禮嘉組團地王。

一場(chǎng)算不過(guò)賬的虧本買(mǎi)賣(mài)，雅居樂(lè )壯士斷腕，只為了求一場(chǎng)生。

（6月29日，雅居樂(lè )悲壯借錢(qián)）

06.

粵系民企崛起的原因，又是致命的弱點(diǎn)，是什么？

家族式管理。

比如碧桂園、合生創(chuàng )展，許多粵企選擇二代接班或族人任職高管，當然這與廣東的家族觀(guān)念也有一定關(guān)系。

在業(yè)內看來(lái)，雅居樂(lè )家族式管理一直是受到詬病的，陳氏五兄弟的想法并不統一，戰略、管理都有分歧，一定程度上制約了公司的發(fā)展。

2017年12月，陳卓林首發(fā)粵曲唱片《心曲雅韻》。

在專(zhuān)輯里，他灌了最?lèi)?ài)的名段《狄青闖三關(guān)》，有一句唱得頗為動(dòng)情：

昔日雄風(fēng)啊，豈可一朝散盡？

（陳卓林伉儷現場(chǎng)演唱《狄青闖三關(guān)》）

07.

2009年，也是粵系五虎關(guān)鍵的一年。

2009年，恒大超過(guò)曾經(jīng)的五虎之首——富力。

人生不是喜劇，堪比喜劇。

富力，富力，為何散盡雄風(fēng)？

地產(chǎn)史上為人津津樂(lè )道的萬(wàn)達酒店“世紀交易”，王健林被某人臨時(shí)加價(jià)，氣得當場(chǎng)臉黑甩酒杯！

事后，富力老板李思廉居然公開(kāi)回應：因為與萬(wàn)達交易我們出名了 ！

格局，是上限。

富力進(jìn)重慶更早，2006年就來(lái)了，結局似乎草草地沒(méi)落。

比較有“名聲”的大學(xué)城富力城捂地十余年，荒廢了大學(xué)城形象。今年傳說(shuō)重慶某開(kāi)投要回購，重新做整體規劃，進(jìn)度如何尚不可知。

比較有意思的是，富力重慶公司總經(jīng)理趙景龍，是個(gè)人才，有想法的，2020年就開(kāi)始直播賣(mài)房了！

但2021年起，富力在重慶就再寸土未取，大概率是虎歸華南了。

（富力重慶院士廷實(shí)景圖）

08.

1992年，恒大創(chuàng )始人許家印拋棄了鐵飯碗，南下深圳闖蕩江湖。

這一年，比許家印小1歲的朱孟依在一河之隔的中國香港創(chuàng )立了合生創(chuàng )展集團。

2021年10月4日，恒大物業(yè)與合生創(chuàng )展雙雙停牌，恒大物業(yè)，市值553億港元；合生創(chuàng )展，市值589億港元。

圍繞恒大物業(yè)并購案，“物管幼崽”合生的對手是萬(wàn)科、碧桂園等龐然大物，這樁買(mǎi)賣(mài)一度被認為是“蛇吞象”。

結果一番糾纏呢，說(shuō)好180億元的接盤(pán)俠，合生不當了。

復盤(pán)之后，恒大、恒大物業(yè)股價(jià)暴跌。反觀(guān)合生，漲了。

合生創(chuàng )展對于市場(chǎng)而言，是一個(gè)蟄伏而又沉靜的選手，曾經(jīng)排名中國地產(chǎn)行業(yè)前列的合生創(chuàng )展，黃光裕一案之后，近年來(lái)幾乎沒(méi)有什么聲響。

合生創(chuàng )展究竟在干啥？

2020年開(kāi)始，合生二代掌權，朱桔榕，又是一位地產(chǎn)奇女子。

新掌門(mén)人就位后，合生仿佛股神附體，各種“妙手”頻出，直接讓公司股價(jià)翻了數番。中國人民大學(xué)金融畢業(yè)的，確實(shí)有東西。

可惜的是，現在的合生在重慶并無(wú)太多故事。

專(zhuān)精于“環(huán)渤海”、“長(cháng)三角”、“珠三角”三大經(jīng)濟圈的合生創(chuàng )展，未來(lái)會(huì )不會(huì )把投資目光望向第四個(gè)成渝雙城經(jīng)濟圈呢？

而最后一虎，恒大。

恒大的故事反而是最難講的，是行業(yè)的，是歷史的，又是個(gè)別的。

2009年，華南五虎徹底分野。從瀕死邊緣回上一口氣的恒大，同年上市，以705億港元的市值成為當時(shí)中國市值最大的民營(yíng)房地產(chǎn)公司。

恒大從此，如火燎原，一舉擴張，擠身TOP3。

許家印曾說(shuō)，嚴冬過(guò)后的春天最明媚。

那一年是2009。

曾是【首富】，又是【頭狼】的地產(chǎn)狂人許家印，他曾私下自評：“萬(wàn)科是民主的，碧桂園是集權的，而恒大介于兩者之間。”

恒大2006年與富力一同進(jìn)入重慶，走到現在，已有50余個(gè)大型地產(chǎn)項目，累計投資超1100億元，累計總開(kāi)發(fā)體量超2900萬(wàn)㎡，已售面積超1700萬(wàn)㎡。

比起荒廢大學(xué)城十余年的富力，不可否認，恒大為建設重慶做出些貢獻。

但故事的發(fā)展，是疑問(wèn)式的。

你覺(jué)得，恒大還會(huì )好嘛？

此時(shí)此刻，還會(huì )是彼時(shí)彼刻嗎？

（今年3月，恒大世紀城交樓現場(chǎng)）

09.

滄海一聲笑，滔滔兩岸潮。

粵系五虎，草莽雅客，各有風(fēng)姿。

世間本無(wú)英雄豪杰，皆為小人物，斗膽一試。

孤身上兇山，下山成猛虎。

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