聯(lián)合辦公模式的典型代表，美國公司W(wǎng)eWork，它讓不同背景的人共享一個(gè)辦公空間和行政服務(wù)，一起工作、交流、分享。同一空間下的跨界組合產(chǎn)生的疊加效應，是與以往封閉辦公空間或SOHO所不同的。

3月8日，萬(wàn)科副總裁毛大慶離職再創(chuàng )業(yè)，要學(xué)習WeWork創(chuàng )業(yè)當“二房東”，但WeWork這個(gè)去年12月份就被估值50億美元的“聯(lián)合辦公”場(chǎng)地，并不像只是賺取租金差價(jià)的二房東那樣簡(jiǎn)單。

集約經(jīng)營(yíng)下的協(xié)作空間

《華爾街日報》這樣描述WeWork：這間成立四年的公司主營(yíng)業(yè)務(wù)是承租大面積的辦公區域，然后進(jìn)行分割，再分別轉租給初創(chuàng )企業(yè)；它希望一起工作的創(chuàng )業(yè)者們互相交流創(chuàng )意，分享辦公區域與行政服務(wù)；WeWork將最終發(fā)展成初創(chuàng )企業(yè)們的溫室。

無(wú)論是WeWork還是ServOffice，都是創(chuàng )新型辦公場(chǎng)所的代表，與國內現有寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)模式相比，它大體有四點(diǎn)變革：

第一，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到地產(chǎn)運營(yíng)的輕資產(chǎn)變革。雖然近年來(lái)國內商業(yè)地產(chǎn)、樓宇經(jīng)濟被看好，但是傳統模式下“拿地、開(kāi)發(fā)、招租”的資金投入量大，運作周期漫長(cháng)。相比之下，以WeWork模式為代表的地產(chǎn)運營(yíng)商通過(guò)物業(yè)改造升級，可以在數月內完成項目交付，快速回籠資金。

第二，寫(xiě)字樓產(chǎn)品形態(tài)變革。一方面，租面積到租工位，非標準產(chǎn)品到標準產(chǎn)品的進(jìn)步，瞬間打破了以樓層、面積、戶(hù)型、使用率等為代表的寫(xiě)字樓的復雜性。另一方面，租賃標的可伸縮性以及租期的靈活性，又減少了企業(yè)對未來(lái)發(fā)展不確定性的顧慮。因此營(yíng)銷(xiāo)成本也將隨著(zhù)產(chǎn)品的改進(jìn)而降低。從購買(mǎi)決策上來(lái)看，租一張工位和買(mǎi)一個(gè)漢堡有本質(zhì)區別嗎？

第三，集約經(jīng)營(yíng)到共享經(jīng)濟?？蛻?hù)獲得的不再僅僅是一塊面積或一張工位，還包括前臺、會(huì )議室、茶水吧和休閑區等公共資源。而大部分企業(yè)對于公共空間存在依賴(lài)性，尤其隨著(zhù)通信網(wǎng)絡(luò )技術(shù)的興起，便攜筆記本、iPad的普及，人們越來(lái)越多地嘗試在多元化的空間內完成工作、交流、協(xié)作——但這部分空間的實(shí)際使用率并不高，甚至包括工位本身也是如此。而從另一個(gè)角度來(lái)看，使用比擁有更有價(jià)值。對運營(yíng)方而言，服務(wù)新客戶(hù)的邊際成本趨向為零，有機會(huì )降低門(mén)檻獲取更大的市場(chǎng)容量——類(lèi)似健身俱樂(lè )部的會(huì )員制。

第四，空間硬件到服務(wù)的變革。辦公空間是企業(yè)最基本、最底層的需求。有了辦公室，注冊成立公司具備法人資格后，考慮的才是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財稅、人力資源等服務(wù)增值。運營(yíng)方提供的第三方服務(wù)降低了客戶(hù)采購成本的同時(shí)，也降低了第三方服務(wù)商的銷(xiāo)售成本，而運營(yíng)方自身則獲得客戶(hù)關(guān)系和黏性，最終實(shí)現三贏(yíng)局面。

其實(shí)，這種WeWork模式屬于寫(xiě)字樓聯(lián)合辦公模式，但它并不是這個(gè)模式的首創(chuàng )。聯(lián)合辦公模式還包括以ServOffice模式為代表的服務(wù)式辦公室，而且這種模式早已進(jìn)入中國。僅在北京，雷格斯、世鰲國際等服務(wù)商就建立了近百個(gè)寫(xiě)字樓。它們分布在國貿、三元橋、朝陽(yáng)門(mén)等商圈。

ServOffice模式同樣具備WeWork模式的四大特質(zhì)，它以服務(wù)性為賣(mài)點(diǎn)，為客戶(hù)提供具備辦公家具、設施以及秘書(shū)、會(huì )計等人員和行政服務(wù)等整套辦公體系，也是寫(xiě)字樓“化整為零”的經(jīng)營(yíng)典范。通過(guò)分割租賃空間、提供公共空間和服務(wù)，實(shí)現集約經(jīng)營(yíng)，減少企業(yè)固定資產(chǎn)投入，降低一線(xiàn)城市甲級寫(xiě)字樓的入駐門(mén)檻。這種辦公室在歐美也被稱(chēng)為商務(wù)中心或即時(shí)辦公室。在起源地美國極其普遍，它幾乎存在商務(wù)區的每一棟寫(xiě)字樓中。

與WeWork場(chǎng)地的開(kāi)放——透明玻璃隔墻的辦公室和大面積的敞開(kāi)式工位區不同，ServOffice的工位是以獨立辦公室的形式存在，更具私密性。入駐企業(yè)多偏向獵頭、投資、企業(yè)顧問(wèn)等咨詢(xún)服務(wù)的商務(wù)類(lèi)客戶(hù)。硬件檔次和工位租金也更高。當然，辦公空間的開(kāi)放與封閉僅僅是物理形態(tài)的，而聯(lián)合辦公的價(jià)值在于不同群體在一起交流、分享與協(xié)作。

在中國的操作空間

支撐WeWork高估值的要素，不光是共享經(jīng)濟或房地產(chǎn)的創(chuàng )新模式，還有廣闊的市場(chǎng)。

2010年，WeWork創(chuàng )辦，美國“一人公司”的數量已超過(guò)2000萬(wàn)家，經(jīng)濟危機和高失業(yè)率讓此數字每年以14%的速度增長(cháng)。在WeWork獲得3.55億美元融資的2014年，美國自由職業(yè)者和獨立工作者總量已達4200萬(wàn)人，他們是聯(lián)合辦公場(chǎng)所的典型客戶(hù)。

在家里SOHO辦公，工作和家庭界限模糊也會(huì )引起各種不便。WeWork更像是一個(gè)正式的辦公場(chǎng)所，并且大家可以聚在一起抱團取暖。

反觀(guān)國內，經(jīng)濟結構調整與房地產(chǎn)拐點(diǎn)論的出現，以及存量房時(shí)代的到來(lái)，資本界和媒體呼喚中國版WeWork出現也不足為奇了。

從大環(huán)境來(lái)看，我國正處于大眾創(chuàng )業(yè)的風(fēng)口，市場(chǎng)與政策利好。2014年全年國內新注冊市場(chǎng)主體1293萬(wàn)戶(hù)，同比增長(cháng)45.9%。

從社會(huì )分工來(lái)看，第三產(chǎn)業(yè)增長(cháng)勢頭強勁，以互聯(lián)網(wǎng)、現代服務(wù)業(yè)為代表的新興行業(yè)存在巨大的市場(chǎng)空間。在這些細分市場(chǎng)里，原有企業(yè)分工衍變成社會(huì )分工成為趨勢，占中國企業(yè)85%的私營(yíng)企業(yè)成為主角。

同時(shí)，2009~2013年貨幣供應量高達63萬(wàn)億元，遠遠超過(guò)中國自開(kāi)國以來(lái)到2008年底59年的貨幣供應量。高附加值、高回報的新興行業(yè)增量貨幣的出口之一，資本市場(chǎng)也在不斷推動(dòng)創(chuàng )業(yè)。

而企業(yè)辦公場(chǎng)所卻沒(méi)有得到充分滿(mǎn)足。北京市寫(xiě)字樓存量雖早已突破千萬(wàn)平方米，但過(guò)去4年中租金卻持續走高，整體空置率不足5%。

與此同時(shí)，老舊廠(chǎng)房和公建也迎來(lái)了新的生機，這正是“毛大慶們”所看重的。在產(chǎn)業(yè)結構調整和優(yōu)化城市空間布局背景下，北京推行淘汰“三高一低”產(chǎn)業(yè)的舉措，將使大量的商辦物業(yè)浮出水面。

一是老舊工業(yè)廠(chǎng)房。數據顯示，北京市城六區內老舊廠(chǎng)房存量達數百萬(wàn)平方米。二是批發(fā)市場(chǎng)。根據京津冀一體化方案，北京市產(chǎn)業(yè)升級計劃已被提上日程。朝陽(yáng)區將外遷245個(gè)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，東城區也有41個(gè)面臨轉型升級的市場(chǎng)，體量達100萬(wàn)平方米。

打著(zhù)WeWork和“大眾創(chuàng )業(yè)”的金字招牌，可以從政府手中輕松獲取老舊廠(chǎng)房資源——這將成為地產(chǎn)人的金飯碗，無(wú)論是土地本身還是附屬建筑物的持有和改造翻新，成本都要比開(kāi)發(fā)模式低得多。價(jià)值洼地的老舊廠(chǎng)房稍作設計包裝，即可實(shí)現翻倍甚至多倍的租金效益。即使不懂經(jīng)營(yíng)，也可以招來(lái)咨詢(xún)和創(chuàng )投機構，輸出創(chuàng )業(yè)輔導、投融資服務(wù)。

盯上WeWork模式的不僅僅是地產(chǎn)派，開(kāi)發(fā)、運營(yíng)、基金等所有關(guān)聯(lián)行業(yè)，以及孵化器機構也在爭搶地盤(pán)，它們尤其青睞低成本物業(yè)。創(chuàng )業(yè)者們對甲級寫(xiě)字樓高大上的硬件并不敏感，他們希望得到的是聯(lián)合辦公所帶來(lái)的生態(tài)環(huán)境。

以往北京中關(guān)村，再差的寫(xiě)字樓租金每月也要200元/平方米，人均工位成本超過(guò)1200元/月，孵化器不得不采用平價(jià)策略、甚至賠錢(qián)對創(chuàng )業(yè)者提供工位出租，然后靠政府補貼糊口。如果老舊廠(chǎng)房獲取物業(yè)成本可以無(wú)限降低，通過(guò)改造擴建或增加樓層實(shí)現復式、LOFT，那么租金壓力不復存在，還可能以此形成競爭力，推出免費工位以吸引更多創(chuàng )業(yè)者，增加入孵團隊，提高項目質(zhì)量。

眾多的對手

看似天時(shí)地利人和，但WeWork的本土化一定會(huì )成功嗎？任何產(chǎn)品或服務(wù)的終端都是人的行為，而不同文化則可能是導致WeWork水土不服的因素。

　WeWork收費并不低。包含了公共服務(wù)的工位月租是350～400美元，折合人民幣約2200～2500元。即使不考慮中美兩國人均GDP比例和位置因素，其租金也高于北京普遍創(chuàng )業(yè)場(chǎng)地的工位價(jià)格。而當價(jià)格高于自己心理預期時(shí)，中國人習慣嘗試用“每平方米價(jià)格”來(lái)計算租金成本，而忽略服務(wù)增值的部分。如果照搬WeWork的定價(jià)方式，必然形成門(mén)檻，更無(wú)法吸納“大眾創(chuàng )業(yè)”。

　在WeWork，創(chuàng )意、科技、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、教育和非盈利事業(yè)等類(lèi)型客戶(hù)可以暢快交流、分享、互助，產(chǎn)生協(xié)作價(jià)值恰恰是其社區文化的精髓。反觀(guān)目前國內，似乎只有科技孵化器才具備“聯(lián)合辦公”的基因，相同或關(guān)聯(lián)行業(yè)信息對稱(chēng)，同一類(lèi)人從了解到信任后的開(kāi)放合作。而中國版WeWork如果不能產(chǎn)生多元化的行業(yè)聚集疊加價(jià)值，只是把五花八門(mén)的公司湊在一起，那僅僅是合租。

　即移動(dòng)辦公的使用習慣。對于美國一人公司和自由職業(yè)者來(lái)說(shuō)，全日制、一周7天可使用的辦公地點(diǎn)可能意味著(zhù)節省成本。這一點(diǎn)在WeWork的會(huì )員基數上可以體現：WeWork發(fā)展到20萬(wàn)平方英尺的時(shí)候，其空間最多容納3000個(gè)人同時(shí)辦公，但當時(shí)WeWork的會(huì )員是1.4萬(wàn)名。這說(shuō)明租用固定工位的客戶(hù)只占一小部分，大部分會(huì )員會(huì )按需預訂工位——WeWork成為城市公共空間，與傳統辦公空間的搭配使用。這種趨勢在國內不知需要多久才會(huì )形成主流。

最后，我們再掃描下國內現有寫(xiě)字樓市場(chǎng)，看看中國版WeWork會(huì )有哪些對手。

雖然大多定位科技類(lèi)孵化器，總理口中的“互聯(lián)網(wǎng)+”，北京市每年60萬(wàn)畢業(yè)生，使得集中在中關(guān)村科技園區和大學(xué)周邊的孵化器看上去更吃香。據科技部火炬中心官方發(fā)文，國內已有超過(guò)1600家孵化器，在孵企業(yè)8萬(wàn)余家，就業(yè)人數175萬(wàn)。

即服務(wù)式辦公室行業(yè)。如果說(shuō)孵化器服務(wù)的是準公司和初創(chuàng )型企業(yè)，那么服務(wù)式辦公室則偏向人少、圖方便，適合從事現代服務(wù)業(yè)的經(jīng)理人創(chuàng )業(yè)，主要是扎根城市的商務(wù)區的甲級寫(xiě)字樓，如北京國貿CBD、上海陸家嘴、廣州珠江新城、深圳等。據筆者近年來(lái)不完全統計，國內主要一線(xiàn)城市的服務(wù)式辦公室數量超過(guò)300個(gè)樓層，辦公面積近50萬(wàn)平方米。

與工業(yè)園區大多處于城市邊緣和城市周邊衛星城鎮不同，此類(lèi)文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園很多集中在市區內。以798為代表的老舊廠(chǎng)房翻新改造的園區，文化、廣告等行業(yè)企業(yè)扎堆，奧運會(huì )之后新增了尚8、77文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園等品牌。從物業(yè)獲取角度，文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園是“毛大慶們”的主要對手。

包括以SOHO中國為代表的甲級寫(xiě)字樓，以及更多更廣的乙級寫(xiě)字樓和國有三產(chǎn)辦公樓。雖然樓宇品質(zhì)差，但大多位居城市中心。后者在硬件復制上并不難，已經(jīng)有很多從業(yè)者打著(zhù)孵化器或服務(wù)式辦公室的名義經(jīng)營(yíng)。如果從軟性服務(wù)和創(chuàng )業(yè)輔導方面下手，也會(huì )瓜分WeWork的市場(chǎng)。

價(jià)格、文化和使用習慣是中美兩國的主要差異，也是行業(yè)人士普遍擔心WeWork在華水土不服的關(guān)鍵因素。能否處理好上述問(wèn)題是走出第一步的關(guān)鍵所在。

WeWork在歐美兩地的十幾個(gè)辦公場(chǎng)地中，創(chuàng )意、科技、專(zhuān)業(yè)服務(wù)等類(lèi)型客戶(hù)高度集中，這些看似不相關(guān)的企業(yè)之于任何一家公司都具有依賴(lài)性和互補的可能——一方面是入駐客戶(hù)，另一方面又充當了生態(tài)環(huán)境的一份子。如果能夠順著(zhù)行業(yè)關(guān)聯(lián)、產(chǎn)業(yè)融合的角度去營(yíng)造一個(gè)利他、多贏(yíng)的生態(tài)圈，WeWork模式還是很有希望在中國土壤上開(kāi)花結果。