彼之蜜糖，我之砒霜。聽說把一家小店開在CBD的寫字樓群，有小店主聞之搖頭，“房租高，壓力太大了”；但一水煮店老板，就曾說希望能夠在紅谷灘的寫字樓群開一家分店，只要位置好，哪怕轉讓費需要二十余萬都可以考慮。

一邊是高房租、大投入，讓小店主望而生畏；一邊是穩(wěn)定人流，可靠回報，使很多投資者愿意嘗試。小店開在CBD的寫字樓群到底怎么樣，請看記者的調查。

蜜糖篇

午餐時段寫字樓群小吃店

每分鐘都有人進店消費

17日，記者調查了某品牌麻辣燙在南昌新開的兩家加盟店。

A小店開在紅谷灘中心區(qū)六七棟寫字樓中。該寫字樓群是南昌最高端的商務辦公區(qū)，能夠容納萬名白領辦公。該寫字樓群中雖然有商業(yè)區(qū)，但是商業(yè)的發(fā)展程度不高。該店月租210元/㎡，面積60平方米，月租合計1.26萬元；盤店時無轉讓費。當日12時至12時30分，有39人進店消費，平均一分鐘1.3個人消費。

A小店的店主小朱告訴記者，他的店工作日平均進客110人，周末兩天進客約70人。小朱稱因為剛開了20多天，送外賣還要到月底才能實現(xiàn)，菜品樣式和出餐速度也在不斷調整中。樂觀的小朱認為，調試好了之后，人流量一定還會逐步走高。

B小店開在南昌經(jīng)開區(qū)一小區(qū)的沿街位置。這家小店輻射的兩個高校有在校學生三四萬人。不過，兩所高校步行前往該店需十來分鐘。但受制于其店面外的道路正在維修，使得學生不愿前往店內用餐。所以，該店招攬學生客的主要方式是外賣。另外，該店所在小區(qū)擁有住戶超過萬名。該店月租45元/㎡，面積90平方米，月租合計4050元；無轉讓費。當日12時至12時30分，只有3人進店消費，店主送外賣8份，平均一分鐘0.37個人消費。

B小店店主閆先生是外地人，他說，他的店平均一天約40單生意，他把店開在這里就是看中龐大的學生消費群體?？蓻]想到門口一條正在修的路讓他的生意不如想象中那么好。當然，閆先生依然看好自己的選址，他說：“等路修好了，門口往來的人流多了，我們的生意就會更好些。”

分析

寫字樓群人流穩(wěn)定消費高

盡管房租貴出了近兩倍，但寫字樓店仍然可以做到毛利比小區(qū)店高一倍。在店主們眼里，把店開在寫字樓群究竟有哪些好處？

小朱告訴記者，“以前我和同學在八一廣場附近開了一家快餐店。但由于道路改造，我們的店被迫關門，最后不得不低價轉讓，但把店選在紅谷灘片區(qū)就可以避免修路等突發(fā)因素的影響。而在紅谷灘片區(qū)，也當屬寫字樓群中的人流最為密集，消費水平也最高。”

在另一寫字樓群開了第二家店的另一家餐飲店負責人熊老板告訴記者，他選址在寫字樓群就是看好其穩(wěn)定的人流。他的店所在寫字樓群可容納萬名白領辦公。他深有研究地說：“這個寫字樓群將來會有1萬人辦公，如果按我總結的‘20%的20%’比例，每天400個人到我們店消費，我們就有得賺了。”

而且，熊老板還看好寫字樓群的成長性。他說：“商業(yè)總是在不斷發(fā)展的，寫字樓群的出租率會越來越高，而且隨著周邊商業(yè)的發(fā)展，會為寫字樓群帶來更多的人流。”

砒霜篇

服裝店奢侈品店開了幾個月

因“虧不起”匆匆關門

至此，你可能認為寫字樓群里的店就是盈利高。但熊老板坦言，寫字樓群里開店，想要回本并不簡單。

就拿熊老板的店來說。他第一家店選在紅谷灘萬達廣場附近的一小區(qū)內，而第二家店選在了寫字樓群中。兩店面積均在100平方米左右。第一家店的月租金為0.8萬元，第二家店的月租金為2.6萬元。

熊老板說：“一家店如果不能在一年內回本，那么就是開得不算成功的。”同時，熊老板坦陳，自己的第一家店已經(jīng)完成了一年內回本的目標，但是目前第二家店卻難以完成這一目標。

而小朱盤下的這家店前身是一家高檔服裝店，可是店主沒開幾個月便放棄了。也有人在寫字樓群中，開起面積100㎡左右的奢侈品店，但是僅僅開了兩個月，因為“虧不起”而匆忙關店。知情人稱：“如果這家奢侈品店接著開下去，一年房租就達36萬元，加上其他費用，一年虧個三四十萬元很正常。”

白領消費頻次決定成功與否

說到前面的高檔服裝店和奢侈品店均未在寫字樓群中生存下去時，一名業(yè)內人士告訴記者，盡管寫字樓群中有穩(wěn)定人群，但實際上比不上大型的商業(yè)綜合體對周圍消費者的強大輻射力。一般來說，寫字樓群小店的消費人群僅限于在寫字樓中辦公的人群。而只有關乎白領日常的消費，才有高的消費頻次，所以做服裝、奢侈品都比較難成功。你可以看到南昌的寫字樓群中，95%以上的店都是餐飲店。而如果你選擇開一家圖文快印店之類的，也是可行的。

生意經(jīng)

縝密計算3年能否掙回轉讓費

無論成熟與否的寫字樓群商業(yè)區(qū)，你要開一家店，都要接納其房租成本。記者了解到，在紅谷灘片區(qū)，聯(lián)發(fā)廣場附近的商業(yè)租金較高，一家60㎡的快餐店，要繳2.5萬元的月租金，合計416元/㎡。而綠地中央廣場面向會展路一面的店面月租也超過400元/㎡。小朱告訴記者，400多元的單價幾乎可以說是南昌最貴的租金，“八一廣場沃爾瑪下面也不過是400多元”。記者了解到，在萬達廣場金街，月租單價200元左右居多。世茂廣場內餐飲店的租金單價也都在200元上下。

在寫字樓群開店，成本不僅高在月租上，也貴在轉讓費上。

記者以生意人的身份走訪了紅谷灘寫字樓群中的一些店面，詢問轉讓費。綠地中央廣場寫字樓群一些店的轉讓費從13萬~40萬不等。小朱提醒創(chuàng)業(yè)者，遇到有轉讓費的一定要理性算賬。小朱說：“現(xiàn)在開店，一般租賃合同是簽3~5年的，就算一些投資百萬以上的大店，合同期也在10年以內。一般的小店經(jīng)營3年之后，房東就可以漲房租、收回房子等，對于經(jīng)營者來說，不穩(wěn)定因素很多。所以，如果你要盤下一家有轉讓費的店，一定要縝密計算，在三年內你能不能掙回轉讓費。如果店家轉讓的東西很多能夠為己所用，你就可以盤下，如果對你完全沒用的，你還是不要出大價錢盤一間天價店。”