商業(yè)用地資金周轉時(shí)間相對較長(cháng)，持有、開(kāi)發(fā)成本都比住宅項目高得多，不利于資金快速回流，對于資金壓力較大的企業(yè)來(lái)說(shuō)選擇變現可以有效改善財務(wù)狀況。近期，首創(chuàng )置業(yè)、綠城等房企發(fā)布公告，拋售北京核心區商業(yè)地產(chǎn)項目。事實(shí)上，不久前以港資為代表，外資不斷拋售城市核心區大型寫(xiě)字樓物業(yè)，以及美聯(lián)儲的降息造成未來(lái)美元升值和人民幣貶值的預期，北京核心區商用物業(yè)的價(jià)值能否持續堅挺令市場(chǎng)存疑。

兩處核心物業(yè)遭拋售

今年新世界地產(chǎn)、瑞安及華人置業(yè)等港資房企紛紛出售內地地產(chǎn)項目，近期綠城、首創(chuàng )置業(yè)等內地房企拋售北京核心區商業(yè)地產(chǎn)項目同樣引起業(yè)內人士廣泛關(guān)注與猜測。

日前，首創(chuàng )置業(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，公司于12月25日將其與公司全資附屬公司InternationalFinancialCenterPropertyLtd.分別持有75%及25%股權的北京中環(huán)鑫融酒店管理有限公司，以6.24億元售予珠海橫琴創(chuàng )元投資及創(chuàng )元匯。同時(shí)，中環(huán)鑫融為賣(mài)方承擔4.72億元的股東貸款。

資料顯示，中環(huán)鑫融主要經(jīng)營(yíng)酒店管理等，并持有位于北京西城區的北京中環(huán)假日酒店物業(yè)。首創(chuàng )置業(yè)表示，現擬將出售事項所得款用做本公司的一般營(yíng)運資金。預計公司將因出售錄得約3.9927億元的未經(jīng)審核收益。

無(wú)獨有偶，此前一天綠城也發(fā)布公告稱(chēng)，公司以19.5億元出售北京燕莎黃金地塊。該地塊為北京朝陽(yáng)區一宗面積為13593平方米的商業(yè)用地，該地塊由綠城于2012年取得，具體位于北京市朝陽(yáng)區霄云路、東方東路交界處，緊鄰第三使館區，目前地塊還未進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段。

此次出售預計可以為綠城中國實(shí)現稅前收益約11.36億元。綠城方面表示，公司擬將出售事項所得款項凈額撥付其他物業(yè)發(fā)展項目以及用做一般營(yíng)運資金。

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值存疑

在寸土寸金的京城核心區擁有一棟商業(yè)綜合體，對很多房企來(lái)說(shuō)是綜合實(shí)力的證明。在商業(yè)地產(chǎn)從無(wú)限商機的藍海變成競爭激烈的紅海時(shí)，拋售商業(yè)地產(chǎn)項目不失為房企改善財務(wù)狀況、回籠資金開(kāi)發(fā)其他項目的一種良策。

過(guò)去幾年，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，百貨商場(chǎng)、購物中心急劇擴張，但租金收益低、底商沖擊以及同質(zhì)化競爭等問(wèn)題，導致商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展瓶頸期到來(lái)。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，近兩年商業(yè)地產(chǎn)投資增速下滑，目前很多商業(yè)物業(yè)都面臨租金下滑、空置率上升的困境，在商業(yè)物業(yè)投資回報率下滑的情況下，出售這類(lèi)物業(yè)回籠資金，以開(kāi)發(fā)別的房地產(chǎn)項目或投資其他業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)企業(yè)轉型的重要策略。

另外，年底改善財務(wù)狀況也是房企拋售商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的一個(gè)重要原因。首創(chuàng )置業(yè)董事認為，出售事項將有利于加快集團非核心資產(chǎn)的周轉周期，實(shí)現物業(yè)升值收益，增加流動(dòng)資金，使集團專(zhuān)注于其核心業(yè)務(wù)并優(yōu)化本公司資產(chǎn)結構，實(shí)現收益提升。

與港資拋售不同

談到拋售房地產(chǎn)物業(yè)，今年港資房企拋售內地房地產(chǎn)物業(yè)成為業(yè)內人士關(guān)注的焦點(diǎn)。同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉認為，首創(chuàng )、綠城等內地房企拋售北京核心區物業(yè)與港資拋售內地地產(chǎn)物業(yè)不盡相同。

事實(shí)上，近年來(lái)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，內地一批優(yōu)質(zhì)房企不斷壯大，同時(shí)土地出讓與管理嚴格化、規范化，一線(xiàn)城市地價(jià)快速上漲，隨著(zhù)房地產(chǎn)“黃金十年”逝去、行業(yè)利潤率不斷下滑，包括李嘉誠在內的諸多傳統港資開(kāi)發(fā)商，已經(jīng)沒(méi)辦法在內地繼續購地、開(kāi)發(fā)，項目越來(lái)越少，經(jīng)營(yíng)規模必然持續萎縮，機構與團隊配置也必然壓縮。即便是優(yōu)質(zhì)物業(yè)，持有經(jīng)營(yíng)的價(jià)值相比以往也顯著(zhù)下降。具備全球投資渠道的港企，不乏其他區域和行業(yè)的投資機會(huì )。

“國內開(kāi)發(fā)商出售核心物業(yè)主要由于公司內部運營(yíng)的調整，選擇出售投資回報率低、運營(yíng)難度大的項目，剝離不良資產(chǎn)，回籠資金布局更好的項目，調整企業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的布局，優(yōu)化資產(chǎn)結構。”張宏偉在接受北京商報記者采訪(fǎng)時(shí)表示。